Den (Werk-)tag nicht vor dem Abend loben – Fristen im Mietrecht

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Das Fristenmanagement ist der potentielle Fehlervulkan im Kanzleisekretariat. Das betrifft nicht nur die leidige Frage, ob nun Anwalt oder Kanzleimitarbeiter für eine versäumte Frist verantwortlich sind. Die verzwickte „Werktags-Regelung“, also ob ein Samstag nun als Werktag gilt oder nicht, sorgt in mietrechtlichen Mandaten oft für Schwierigkeiten. Die hier lauernde Falle stellen wir in diesem Beitrag mit Beispielen vor.

Werktage im Mietrecht – ja und?

Mit welchen Fristen haben Sie täglich zu tun, abgesehen von jenen, die Sie täglich im Kalender notieren? Wer arbeitsrechtliche Mandate bearbeitet, mag prüfen, ob der Arbeitgeber die geltende Kündigungsfrist eingehalten hat. Im Mietrecht kann nachzuhalten sein, ob der Mandant tatsächlich die Miete verspätet gezahlt oder seine Wohnung nicht rechtzeitig gekündigt hat. Gerade auf diesem Rechtsgebiet ist jedoch die Einstufung von Werktagen etwas komplizierter, denn beide vorgenannten Fristen sind zu unterscheiden. Bei der einen zählt der Samstag nämlich als Werktag, bei der anderen wiederum nicht.

Die Standardklausel in Mietverträgen, darin meist der obligatorische „dritte Werktag“, an dem die Miete zu zahlen ist, kennen die meisten. Erst 2017 präzisierte der BGH noch einmal, was dieser dritte Werktag bezogen auf die Mietzahlung genau bedeutet. Die Miete muss an diesem Tag nicht zwingend auf dem Konto des Vermieters bzw. Empfangsberechtigten eingegangen sein (Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15). Es genügt, dass der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt hat und sein Konto gedeckt ist. Daher kann die Gutschrift auf dem Empfängerkonto unter Umständen auch erst am vierten Tag auftauchen. Eine verspätete Zahlung stellt dies dann aber nicht dar. 

Hinweis

Was finden Sie in der ReNoSmart-Bibliothek eigentlich zum Mietrecht? Jede Menge: zum einen die gerade neu erschienene Fristentabelle, in der auch mietrechtliche Fristen zu unterschiedlichsten Konstellationen (z.B. Sonderkündigungsrechte, Widerspruchsrechte Mieter, Verjährungsfristen) aufgeführt und kurz kommentiert sind. Darüber hinaus können Sie auf Mustervorlagen in den AnwaltFormularen zugreifen. 

Fristenberechnung: Werktag oder nicht?

  1. a) Miete pünktlich zahlen

Meist vereinbaren Vermieter und Mieter, also die sogenannten Mietvertragsparteien, dass die Miete zum Monatsbeginn, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen ist (§ 556b BGB), wobei die o.g. BGH-Entscheidung einschlägig ist. Samstage und Sonn- und Feiertage gelten dabei nicht als Werktage und werden daher nicht mitgerechnet. Würde sich ein Mandant beispielsweise nach den kommenden Stichtagen für die rechtzeitigen Mietzahlungen erkundigen, wäre wie folgt zu rechnen:

Januar 2019: dritter Werktag = 04.01.2019

Februar 2019: dritter Werktag = 05.02.2019

März 2019: dritter Werktag = 05.03.2019

  1. b) Mietverhältnis rechtzeitig kündigen

Jetzt ein Blick auf die Kündigungsfristen, die die Mietvertragsparteien einhalten müssen. Grundsätzlich gilt für Mieter: unbefristete Mietverträge können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Die gleiche Frist gilt auch für den Vermieter, jedoch verlängert sich diese je nachdem, wie lange das Mietverhältnis schon andauert. Und zwar nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c BGB). Das heißt, der Vermieter muss entweder eine drei-, sechs- oder maximal neunmonatige Kündigungsfrist einhalten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen. Bei dieser Frist gilt der Samstag jedoch als Werktag, ist also mitzuzählen.

Beispiel

Der Mieter kündigt mit Schreiben vom 31.08.2018 seine Wohnung in Leverkusen zum 30.11.2018. Das Schreiben geht dem Vermieter am 04.09.2018 und damit rechtzeitig zu (letzter Tag der Frist). Jetzt wird es noch kniffliger: Der BGH hat bislang offengelassen, ob die Frist auch am dritten Tag endet, wenn dieser ein Samstag ist (BGH, Urt. v. 27.04.2005, Az. VIII ZR 206/04). Dies wäre beispielsweise im Monat November 2018 der Fall gewesen. Das LG Berlin hat insoweit entschieden, dass dann § 193 BGB anzuwenden ist und sich die Kündigungsfrist daher bis zum nächsten Werktag verlängert (LG Berlin, Urt. v. 22.02.2017, Az. 65 S 395/16).

Hinweis

Werden Fristen versäumt, ist ein Rechtsstreit häufig nur über einen Wiedereinsetzungsantrag zu retten. Um dieses juristische Werkzeug ranken sich einige Missverständnisse, die Sie kennen sollten und die wir hier kompakt zusammenfassen.

Auf dem Themenportal Mieterschutz und Maklercourtage des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz erfahren Sie Aktuelles zum Mietrecht bzw. den Änderungen und Novellierungen, die seit dem 01.01.2019 gelten.

Dieser Beitrag wird zur Verfügung gestellt von: ReNoSmart, die Online-Bibliothek für Kanzlei- und Notariatsmitarbeiter.