Problem Mietrechtsfall

[ReNoAzubine]

Fall: Der alkoholkranke Mandant wohnte in einer Wohnung mit Schimmelbefall, ist mittlerweile aber ausgezogen. Die Miete wurde nicht von ihm, sondern von den Sozialbehörden überwiesen. Wir wollen gemäß dem Urteil des BGH vom 16. Juli 2003 (NJW 2003, Seite 2601) die zu viel bezahlte Miete zurück. Nach § 814 BGB ist eine Rückforderung der Mietzahlungen jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter wusste, dass er nicht hätte zahlen müssen. Jetzt behauptet die Gegenseite, der Mieter (=unser Mandant) hätte sich die positive Kenntnis, dass er die Miete nicht zahlen muss, des Rechtsanwalts zurechnen lassen, obwohl er selbst aufgrund seines Alkoholismus eingeschränkt verständnisfähig ist. Stimmt das? Muss sich der Mandant die positive Kenntnis seines Rechtsbeistands zurechnen lassen?

[Yvi_882]

Ich würde da eher einen RA fragen.

[Nimju]

Hallo Renoazubine,

Grundsätzlich muss der Mandant sich die Handlungen seines rechtlichen Verteters zurechnen lassen, es sei denn, dieser wird außerhalb der Bevollmächtigung tätig.

Handelt es sich um Mietminderungsansprüche, die im Nachhinein geltend gemacht werden?
Dann geht die Rückforderung nur, wenn der Mangel angezeigt wurde und die Zahlung der laufenden Miete unter dem Vorbehalt der ganz oder teilweisen Rückforderung wegen Mangelhaftigkeit erfolgte. Das gilt auch dann, wenn die Sozialbehörde das Geld direkt überweist und der Mandant gar keinen Einfluss auf die Überweisungen hat. Falls die Sozialbehörde darauf aufmerksam gemacht wurde, sind evtl. Rückforderungsansprüche an sie möglich, weil sie trotz Kenntnis der nicht in voller Höhe angefallenen Miete weiter überwiesen haben.

Fazit: Ohne erklärten Vorbehalt gibt es keine Rückforderung.
Ja, es stimmt: Wenn ein Rechtsvertreter tätig wird und agiert, muss sich der Mandant das zu rechnen lassen.

[ReNoAzubine]

Erst einmal für die schnelle Auskunft.

Dann geht die Rückforderung nur, wenn der Mangel angezeigt wurde und die Zahlung der laufenden Miete unter dem Vorbehalt der ganz oder teilweisen Rückforderung wegen Mangelhaftigkeit erfolgte.

In der zitierten Entscheidung steht allerdings, dass derjenige, der den Mangel sofort anzeigt, dann aber monatelang weiter die volle Miete zahlt, in der Hoffnung, das der Mangel abgestellt werde, sein Mietminderungsrecht nicht riskiert, wenn sein Vertrauen auf baldige Mängelbeseitigung nach außen zu Tage tritt. Eine entsprechende Erwartung sollte sich aus dem Brief mit der Mängelanzeige ergeben. Die Mängelanzeige erfolgte mehrfach mündlich im Jahr 2007 und im Dezember 2007 zum ersten Mal auch schriftlich, so dass eine Mietminderung ab diesem Zeitpunkt in Frage kommt, auch - sofern ich das verstanden habe - trotz der vorbehaltlosen Zahlung.

[Nimju]

Das Vertrauen auf baldige Mängelbeseitigung muss dargelegt werden. Das ist fraglich, wenn das ganze schon im Jahre 2007 war und seit dem nichts geschehen ist, oder?

In der zitierten Entscheidung geht es auch um ein Mietverhältnis vor der Mietrechtsreform, soweit ich es überflogen habe. Eine abschließende Entscheidung über die Frage, ob das Minderungsrecht durch den Verzicht oder durch Verwirkung erloschen ist, wurde im Urteil auch nicht getroffen. Ich denke, der Anspruch kann verwirkt sein, wenn der Mandant den Vorbehalt nicht wiederholt, sondern einfach weiter zahlt.

Am hiesigen Gericht muss immer beides vorliegen, Mängelanzeige und Vorbehaltszahlung, sonst gibt es rückwirkende Mietminderung maximal für einen Monat, weil Miete im Voraus fällig wird. Der Vorbehalt muss auch alle paar Monate mal wiederholt werden.

[ReNoAzubine]