Hallo Zusammen,
ich habe gerade einen KV-Auftrag zugeschickt bekommen in dem es um ein Objekt geht, welches einen Zwangsversteigerungsanordnungsvermerk in Abt. II eingetragen hat.
Habe so einen Fall noch nicht gehabt. Geht das überhaupt?
Ist etwas besonderes zu beachten?
Lieben Gruß
Marita
Kaufvertrag über Objekt mit Zwangsversteigerungsvermerk
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Revisor
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Das geht!
Zu beachten ist allerdings Etliches.
Häufiges Problem: Der Kaufpreis reicht nicht aus, um die eingetragenen Belastungen abzulösen! Dann sind Verhandlungen mit den Gläubigern erforderlich, im Vorfeld sollte geklärt werden, wer diese führt (Aufgabe des Notars ist das nicht).
Die betreibenden Gläubiger müssen mitspielen.
Sinnvoll ist eine solche Abklärung schon vor der Beurkundung.
Die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit sind sehr sorgfältig zu formulieren, damit dem Käufer kein Schaden entstehen kann (evtl. Abwicklung über Notaranderkonto in Erwägung ziehen, wenn größere Probleme absehbar sind; das berechtigte Sicherungsinteresse ist nach III.1.e der im Bezirk der Westfälischen Notarkammer geltenden Vereinbarung, die ich hier [für alle Häufig-Leser dieses Forums: noch einmal] zitiere, zu bejahen).
http://www.westfaelische-notarkammer.de ... ru-205.pdf
Fälligkeitsvoraussetzung muss u.a. (ohne Anspruch auf Vollständigkeit und absolute Richtigkeit!!)sein,
dass eine AV eingetragen ist,
dass dem Notar der Aufhebungsantrag bzgl. der ZV vorliegt (wahrscheinlich mit Auflagen),
Löschungsunterlagen (wahrscheinlich mit Auflagen) vorliegen,
wobei alle Auflagen aus dem Kaufpreis zu erfüllen sein müssen.
Die Auszahlungsvoraussetzungen bei Abwicklung über NAK sollten ebenfalls genau formuliert werden (am Sichersten ist es, erst auszahlen zu dürfen, wenn die Eigentumsumschreibung und die erforderlichen Löschungen antragsgemäß erfolgt sind).
Zu klären ist vorab auch die Zahlung der Löschungskosten beim GBA (diese muss der Verkäufer ja tragen, das GBA wird angesichts der ZV einen Vorschuss verlangen). Der Betrag muss ggfl. in die Verhandlung mit den Banken einbezogen werden.
Mehr fällt mir auf die Schnelle nicht ein, aber es gibt bestimmt noch viele kluge Köpfe, die noch etwas ergänzen können.
Zu beachten ist allerdings Etliches.
Häufiges Problem: Der Kaufpreis reicht nicht aus, um die eingetragenen Belastungen abzulösen! Dann sind Verhandlungen mit den Gläubigern erforderlich, im Vorfeld sollte geklärt werden, wer diese führt (Aufgabe des Notars ist das nicht).
Die betreibenden Gläubiger müssen mitspielen.
Sinnvoll ist eine solche Abklärung schon vor der Beurkundung.
Die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit sind sehr sorgfältig zu formulieren, damit dem Käufer kein Schaden entstehen kann (evtl. Abwicklung über Notaranderkonto in Erwägung ziehen, wenn größere Probleme absehbar sind; das berechtigte Sicherungsinteresse ist nach III.1.e der im Bezirk der Westfälischen Notarkammer geltenden Vereinbarung, die ich hier [für alle Häufig-Leser dieses Forums: noch einmal] zitiere, zu bejahen).
http://www.westfaelische-notarkammer.de ... ru-205.pdf
Fälligkeitsvoraussetzung muss u.a. (ohne Anspruch auf Vollständigkeit und absolute Richtigkeit!!)sein,
dass eine AV eingetragen ist,
dass dem Notar der Aufhebungsantrag bzgl. der ZV vorliegt (wahrscheinlich mit Auflagen),
Löschungsunterlagen (wahrscheinlich mit Auflagen) vorliegen,
wobei alle Auflagen aus dem Kaufpreis zu erfüllen sein müssen.
Die Auszahlungsvoraussetzungen bei Abwicklung über NAK sollten ebenfalls genau formuliert werden (am Sichersten ist es, erst auszahlen zu dürfen, wenn die Eigentumsumschreibung und die erforderlichen Löschungen antragsgemäß erfolgt sind).
Zu klären ist vorab auch die Zahlung der Löschungskosten beim GBA (diese muss der Verkäufer ja tragen, das GBA wird angesichts der ZV einen Vorschuss verlangen). Der Betrag muss ggfl. in die Verhandlung mit den Banken einbezogen werden.
Mehr fällt mir auf die Schnelle nicht ein, aber es gibt bestimmt noch viele kluge Köpfe, die noch etwas ergänzen können.
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Jupp03/11
Ich würde zunächst mit diesem Kontakt aufnehmen und mir die Tel. Nr. von dem Verkäufer geben lassen. Diesen dann fragen, ob bzgl. der Kontaktaufnahme mit der zuständigen Stadtverwaltung, dem Versteigerungsgericht und dem betreibenden Gläubiger Einwendungen bestehen. Zu allererst die Stadtverwaltung anrufen. Bzgl. der Stadtverwaltung geht es um rückständige Abgaben, die in aller Regel der betreibende Gläubiger nicht kennt. Falls Rückstände bestehen, wovon auszugehen ist, würde ich den betreibenden Gläubiger fragen, ob diese vorab aus dem Kaufpreis gezahlt werden können, weil ansonsten bei einem Kaufvertrag die Haftung beim Erwerber liegen kann. Ich würde bevor ich mit den Stellen Rücksprache gehalten habe, keinen Entwurf fertigen, da zunächst einmal geprüft werden muss, ob der vorgesehene Kaufpreis ausreichend ist. Dazu müssen alle betreibenden Gläubiger bekannt sein.
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Gast
An der Stelle muss dann auch geprüft werden, ob WEITERE Gläubiger dem Verfahren beigetreten sind. Deren Forderungen müssen auch erfüllt werden. Das gilt für jeden Verfahrensbeitritt bis zum Zeitpunkt der erfolgten Eintragung der AV. Und dann frag ich beim zuständigen Amtsgericht auch, ob schon ein ZV-Termin besteht. Sollte dieser zeitnah sein, sollten die betreibenden Gläubiger schon mal eine einstweilige Einstellung des Verfahrens veranlassen, damit auch wirklich der Käufer erwirbt und nicht ein Ersteher...Fälligkeitsvoraussetzung muss u.a. (ohne Anspruch auf Vollständigkeit und absolute Richtigkeit!!)sein,
dass eine AV eingetragen ist,
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Pepsi
- ...ist hier unabkömmlich !
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- Beruf: ReNoFa
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- Kontaktdaten:
die anderen Gläubiger würden wahrscheinlich so oder so Geld für die Löschungsbewilligung haben wollen, auch wenn sie dem Verfahren nicht beigetreten sind 
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Gast
Ergänzend zu Revisors Hinweis auf das Problem des ggf. nicht ausreichenden Kaufpreises, ist es m.E. sinnvoll in den GKV aufzunehmen, was in diesem Fall geschehen soll. Z.B. kann Inhalt des Vertrages sein, dass die Parteien sodann in notarieller Form eine Zusatzvereinbarung treffen, wie das Eigentum auf Käufer dann ggf. doch übergehen soll.
Kommt letztere dann nicht zustande, sollte der Notar oder die Notarin sich unwiderruflich anweisen lassen, den KP und die Zinsen auf Notaranderkonto Zug um Zug gegen Löschung der AV zurück zu überweisen.
Sind auch noch finanzierende Banken im Spiel, sollte sich der Notar anweisen lassen von diesen eine Bestätigung einzuholen, dass im Falle der Nichtdurchführung des GKV die Erteilung von Löschungsbewilligungen ausschließlich von der Rückzahlung der tatsächlich von ihnen an Verkäufer auf Notaranderkonto gezahlten Beträge abhängig gemacht wird.
Im übrigen: Belehrung, Belehrung, Belehrung
Kommt letztere dann nicht zustande, sollte der Notar oder die Notarin sich unwiderruflich anweisen lassen, den KP und die Zinsen auf Notaranderkonto Zug um Zug gegen Löschung der AV zurück zu überweisen.
Sind auch noch finanzierende Banken im Spiel, sollte sich der Notar anweisen lassen von diesen eine Bestätigung einzuholen, dass im Falle der Nichtdurchführung des GKV die Erteilung von Löschungsbewilligungen ausschließlich von der Rückzahlung der tatsächlich von ihnen an Verkäufer auf Notaranderkonto gezahlten Beträge abhängig gemacht wird.
Im übrigen: Belehrung, Belehrung, Belehrung