nichterfüllbarer Kaufvertrag

fury02 · #1

Wir haben einen Kaufvertrag beurkundet, jetzt hat sich aber herausgestellt, dass der Käufer die Finanzierung nicht hinbekommt. Der Käufer ist ohne weitere Erklärungen unauffindbar. Wie kommen wir jetzt in der Sache weiter, insbesondere wie bekommen wir die Löschung der Auflassungsvormerkung hin?? Reicht ein Auftrag vom Verkäufer dafür aus? Vertraglich ist ja nichts geregelt, die Probleme der Finanzierung ergaben sich wohl nach Beurkundung.

Jupp03/11 · #2

Wenn vertraglich bzgl. der Löschung der Vormerkung nichts vereinbart ist, bleibt nur der Klageweg.

Notariatsmann · #3

M. E. kann der Notar nicht auf bloßen einseitigen Zufruf auf unsicherer Tatsachenlage hin den Vertrag rückabwickeln. Es liegt ja offenbar zur Zeit auch gar kein Rückabwicklungsgrund vor, der Vertrag ist ja wirksam und der Käufer offenbar noch nicht im Verzug und dementsprechend auch noch kein Rücktritt erklärt.

fury02 · #4

Der Verzug tritt doch ein, wenn die Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen. Dieses ist der Fall. Der Verkäufer hat seine Verpflichtungen gem. Kaufvertrag erfüllt. Er könnte doch unter Fristsetzung verzugsbegründend die Aufhebung des Vertrages erklären. Die Frage wäre wohl die Form der Zustellung, da der Käufer sich aus dem Staub gemacht hat.

Notariatsmann · #5

Ok, wenn bereits Verzug vorliegt, wird (ggf. nach Nachfristsetzung) ein Rücktrittsgrund gegeben sein, nur bis zum wirksam erklärtem Rücktritt ist es ein rechtswirksamer KV und (noch) kein Rückabwicklungsschuldverhältnis und daher vorher aus meiner Sicht kein Handlungsansatz gegeben. Wenn der KV allerdings, wovon ich ausgehe, keine Rückabwicklungsvollmachten beinhaltet, dürfte ohne die Löschungsbewilligung des Käufers (oder diese ersetzendes Urteil, ggf. öffentlich zuzustellen) ohnehin keine Löschung der AV zu erreichen sein.

Toni_Bln · #6

Zur sachdienlichen Fallösung ist es wichtig zwischen den Rechtsgeschäften zu unterscheiden!

I. Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag)
Zunächst muss geklärt werden ob der Schuldner im Verzug ist. Dies bestimmt sich nicht unbedingt nach Fälligkeit des Kaufpreises sondern vielmehr nach § 286 BGB.
Sind die Voraussetzungen alle gegeben? Nur weil eine Finanzierung nicht funktioniert hat, bedeutet es ja nicht, dass der Schuldner nicht noch eine andere Möglichkeit finden könnte seine pflichtgemäß Leistung zu erbringen. Wurde ein Fälligkeitstermin im Vertrag vereinbart? Dann würde ich ggf. die Voraussetzungen des § 323 prüfen. Kommt man zum Ergebnis dass die Voraussetzungen des § 323 erfüllt sind, dann würde ich den Rücktritt erklären.

II. Verfügungsgeschäft (Übereignung)
Zur Löschung der Vormerkung (wenn Sie eingetragen ist) gibt´s dann zwei Optionen:
1. Schuldner kann doch noch (irgendwie) erreicht werden und stimmt zu (evtl. Vertragsbestandteil?!)
2. Klageweg

Jupp03/11 · #7

In jedem Kaufvertrag sollte ein Fälligkeitszeitpunkt vereinbart sein.
Das Problem bei diesem Thema ist mal wieder die nicht fachmännische Formulierung in einem Kaufvertrag. Kenne ich als Notar den Käufer nicht, kommen entsprechende Erklärungen in den Kaufvertrag, die den Verkäufer -wie in diesem Fall- helfen. Die Notare sind nur zu faul, einen Text vorzulesen.
Die Notare müssen erst aus eigener Tasche zahlen, dann hört dieses auf.

Toni_Bln · #8

ikkewa1 · #9

Kaufpreis ist sofort fällig, wenn nicht anders vereinbart.

Also Frist setzen und bei fruchtlosem verstreichen den Rücktritt erklären.
Dann Widerspruch gegen Auflassungsvormerkung eintragen und
auffordern der Löschung zuzustimmen. Ohne Zustimmung bleibt nur der
Weg auf Abgabe Willenserklärung zu klagen, schriftliches Vorverfahren beantragen,
dann gibts vll. nach 4 Wochen schon VU und nach weiteren zwei Wochen
rechtskräftiges Urteil, dass in der Vollstreckung sehr einfach zu handhaben ist.

Jupp03/11 · #10

ikkewa1 hat geschrieben:Kaufpreis ist sofort fällig, wenn nicht anders vereinbart.

Also Frist setzen und bei fruchtlosem verstreichen den Rücktritt erklären.
Dann Widerspruch gegen Auflassungsvormerkung eintragen und
auffordern der Löschung zuzustimmen. Ohne Zustimmung bleibt nur der
Weg auf Abgabe Willenserklärung zu klagen, schriftliches Vorverfahren beantragen,
dann gibts vll. nach 4 Wochen schon VU und nach weiteren zwei Wochen
rechtskräftiges Urteil, dass in der Vollstreckung sehr einfach zu handhaben ist.

Welche Vollstreckung?