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Wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und danach jemand die Zwangsversteigerung betreiben will, geht das doch nicht oder?

Grundsätzlich stellt die Vormerkung kein Hindernis für eine ZV dar, da sie ja kein Verfügungsverbot enthält. Entscheidend sind die mit der Vormerkung verbundenen Rechtsfolgen.

Davon ausgehend, dass es sich um eine Eigentumsvormerkung handelt, folgendes:

Wenn die Vormerkung im Range nach dem Recht (i.d.R. Grundschuld) eingetragen ist, aus dem die ZV betrieben wird (Regelfall), erlischt die Vormerkung mit Zuschlag. Der Vormerkungsberechtigte hat keinen Eigentumsverschaffungsanspruch gegenüber dem Ersteher.

Anders verhält es sich, wenn die ZV aus einem nachrangigen Recht eingetragen wird: hier fällt die Vormerkung in das geringste Gebot und bleibt auch nach Zuschlag bestehen, mit der Folge, dass der Berechtigte geschützt ist (also die relative Unwirksamkeit der Verfügung ihm gegenüber gilt) und die Zustimmung des Erstehers zur Auflassung verlangen kann.

Wertersatzansprüche des Vormerkungsberechtigten nach ZVG können u. U. bestehen, sollen aber hier kein Thema sein, da sie ja nicht Teil einer Lösung sein sollen.

Das ist wirklich ne verzwickte Sache. Ich hab auch so das Gefühl, dass mein Chef auch nicht so richtig Bescheid weiß. Der Fall ist so. Es wurde hier ein Kaufvertrag beurkundet. Eingetragen war ein Zwangsversteigerungsvermerk und eine Grundschuld zugunsten der ING-DiBa AG. Wir haben dann die Rücknahmeerklärung für den Zwangsversteigerungstermin und die Löschungsbewilligung für die Grundschuld im Treuhandwege erhalten. Die Treuhandauflagen wurden erfüllt. Nun habe ich sämtliche Unterlagen an das GBA geschickt und beantragt, die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerkes und der Grundschuld sowie die Eintragung des neuen Eigentümers vorzunehmen. (Bei uns leitet das GBA die Rücknahmeerklärung an das Zwangsversteigerungsgericht weiter). Der Antrag ist jetzt schon ne Weile her und deshalb habe ich beim GBA mal nachgefragt und darauf hin die Mitteilung bekommen, dass das Ersuchen des Zwangsversteigerungsgerichtes auf Löschung des Zwangsversteigerungsvermerkes noch nicht vorliegt. Am 21.10. ist Zwangsversteigerungstermin. Daraufhin habe ich die Rechtspflegerin (GBA) angerufen. Diese konnte mir nur sagen, dass die Stadtkasse wohl noch dem Zwangsversteigerungsverfahren beigetreten ist und ich solle doch die zuständige Rechtspflegerin beim Zwangsversteigerungsgericht anrufen. Und wie das dann immer so ist, habe ich sie heute den ganzen Tag lang versucht anzurufen, konnte sie aber nicht erreichen und da ich überhaupt keine Ahnung von Zwangsversteigerung habe, habe ich jetzt natürlich ein bißchen Angst, dass jetzt noch irgendwas wegen der Stadtkasse passieren kann. Ich kann überhaupt nicht verstehen, warum die Stadtkasse die Zwangsversteigerung betreibt (Zwangsversteigerungsvermerk ist im Grundbuch noch nicht eingetragen), obwohl doch unsere Auflassungsvormerkung im Grundbuch schon längst eingetragen war. Was macht das denn für einen Sinn?

Zuerst hat doch die ING-DiBa die Zwangsversteigerung betrieben und der Vermerk wurde in das Grundbuch eingetragen, dann ist die Stadtkasse beigetreten. Es wird daher kein neuer Vermerk eingetragen. Hast du denn vorher nicht beim Zwangsversteigerungsgericht nachgefragt, wer die Versteigerung alles betreibt? Dies mache ich nach Berukundung des KVs und vor der Eigentumgsumschreibung und Auszahlung des Kaufpreises rufe ich auch immer noch einmal an.

Bei einem Beitritt wird kein neuer ZV-Vermerk im GB eingetragen. Es ist ja das selbe Verfahren. Du solltest sofort das Gericht anschreiben, dass der Antrag auf Löschung der Eigentumsvormerkung zurückgenommen wird. Im übrigen halte ich es für selbstverständlich, dass bei einem Kaufvertrag über ein Objekt, das in der Zwangsversteigerung ist, immer die zuständige Behörde angeschrieben wird, um die ggf. vorhandenen Rückstände zu erfahren. Die Vorlage dieser Mitteilung ist bei uns sogar u. a. Fälligkeitsvoraussetzung!

Oh Gott... Ich habe beim Zwangsversteigerungsgericht nicht angerufen und nachgefragt. Ich habe auch niemanden angeschrieben. Ich hatte ja keine Ahnung. Ich wusste nicht, dass noch jemand dem Zwangsversteigerungsverfahren beitreten kann. Kann denn die Stadtkasse jetzt die Zwangsversteigerung betreiben? Der Zwangsversteigerungsvermerk geht natürlich unserer Auflassungsvormerkung vor. Die Auflassungsvormerkung wurde im März eingetragen. Die Stadtkasse ist dem Zwangsversteigerungsverfahren wohl im Juni beigetreten.

Also, ich habe das jetzt mit dem Zwangsversteigerungsgericht und der Stadt geklärt. Die Stadt könnte wirklich die Zwangsversteigerung betreiben. Es ist beschämend, dass ich so etwas nicht weiß. Gott sei Dank beträgt die Forderung der Stadt nur Euro 625,00. Das kriegen wir schon hin. Aber es hätte auch alles schlimmer ausgehen können. Dann kann man solche Sachen ja nur noch über Notaranderkonto abwickeln.

Danke für Eure Antworten. Ihr habt mir wirklich sehr geholfen. Ohne Euch hätte ich wohl nicht so ne Panik geschoben und hätte die Sache nicht so schnell aufgeklärt.

Für ein Notaranderkonto sehe ich hier keine Veranlassung. Der Notar ist bei solchen Kaufverträgen, also bei Grundbesitz in der Zwangsversteigerung - immer gehalten, vor Erteilung der Fälligkeitmitteilung beim Versteigerungsgericht die Akte einzusehen und festzustellen, ob weitere Gläubiger der Zwangsversteigerung beigetreten sind. Stellt der Notar dies fest, gehen die Verhandlungen sowohl mit alten und neuem Gläubiger weiter. In der Regel einigen die sich dann untereinander dergestalt, dass der ale Gläubiger auf einen kleinen Teil seiner Forderung verzichtet, damit der Neugläubiger entweder voll oder teilweise befriedigt werden kann.

Einer Zwangsversteigerung beitreten können alle Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel haben, die müssen sich noch nicht einmal nachträglich ins Grundbuch eintragen lassen.

Zwangsversteigerungsvermerk ist eine heikle Sache. Nach Eintragung der AV schreiben wir das Vollstreckungsgericht an unter Übersendung einer beglaubigten Abschrift des Kaufvertrags und teilen die Tatsache der Veräußerung mit und melden den Käufer als Vormerkungsberechtigten förmlich zum Versteigerungsverfahren an. Wir gestalten unsere Verträge so, dass zur Kaufpreisfälligkeit vorliegen muss:
- schriftliche Bescheinigung des Versteigerungsgerichts, welche Gläubiger bis zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben bzw. diesem beigetreten sind (Zeitpunkt des Beitrittsbeschlusses).
- dem Notar die Bestätigung vorliegt, dass das Versteigerungsverfahren einstweilig eingestellt ist,
- dem Notar die unwiderrufliche und uneingeschränkte Erklärung über die Rücknahme des Versteigerungsantrags aller in der oben bezeichneten Bescheinigung genannten, die Zwangsversteigerung betreibenden oder beigetretenen Gläubiger vorliegt – dies entweder bedingungslos oder unter Auflagen, die gemeinsam mit den sonstigen Auflagebeträgen aus dem Kaufpreis weggefertigt werden können.

Wir auch.