Eilt!Erbauseinandersetzung nebst Schenkungs- und Kaufvertrag

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Ohno
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#1

07.10.2009, 07:32

Guten Morgen!

Ich sitze momentan an einem Vertragsentwurf: Bruder und Schwester sind Eigentümer in Erbengemeinschaft eines bebauten Grundstücks, es soll Auseinandersetzung gemacht werden, so dass jeder zu 1/2 Miteigentümer wird. Die Schwester ÜBERTRÄGT dann ihren hälftigen Anteil auf ihre Tochter, der Bruder VERKAUFT seinen hälftigen Anteil an diese, also seine Nichte.

Ist die Formulierung für die Auseinandersetzung ausreichend?:

"Die Erschienenen zu 1. und 2. setzen sich dahingehend auseinander, dass die Erschienenen zu 1. und zu 2. jeweils zu 1/2 Miteigentümer an dem ........... Grundbesitz werden und bewilligen die Umschreibung im Grundbuch."

Es reicht ja aus, wenn der Antrag auf Umschreibung (2. Auflassung) für die Tochter/Nichte gestellt wird, d.h. es braucht hier noch nicht rein, oder?

Andererseits soll der Kaufpreis finanziert werden, d.h. eine Belastungsvollmacht ist im Vertrag aufgenommen. Die greift ja nur auf dem 1/2 Grundbesitz des Bruders/Onkels, und als Miteigentümer muss er erstmal eingetragen sein, bevor man die GS eintragen lassen kann, oder? Oder kann diese auch greifen für die Übertragung, d.h. dann wäre sie auf dem gesamte Grundbesitz eingetragen, dann muss die Übergeberin zustimmen, gell?

Ist eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung erforderlich? Sind ja Onkel und Nichte, sind doch verwandt zweiten Grades, oder???

Und wie rechne ich das ganze Ding ab? Habe einen Gesamtwert des Hauses von 140.000,00 EUR, dh für 70.000,00 EUR Verkauf. Mein Vorschlag:

20/10 § 36 II aus 140.000,00
5/10 § 146 aus 140.000
5/10 § 147 aus 30 % v. 70.000,00 für Überw. Kaufpreisfälligkeit
5/10 § 147 aus 30 % v. 70.000,00 für Überw. Zhlg. / Umschreibung

Auseinandersetzung und Belastungsvollmacht wird nicht mit angesetzt?

Ohmann, dass wird spaßig, morgen ist Beurkundung und ich habe das Ding erst gestern auf den Tisch bekommen :roll:

Viele Grüße! ohno
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rebru82
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#2

07.10.2009, 08:49

Ich schreibe bei einer Auseinandersetzung in der Regel:

"Die Erschienenen zu 1. und 2. heben die Erbengemeinschaft auf und vereinbaren Bruchteilseigentum, jeder erhält einen 1/2 Miteigentumsanteil."

Dies schreibe ich ganz zu Anfang. Dann den Vertragstext als üblicher Kauf- und Übertragungsvertrag.

Die Bewilligung zur Übertragung würde ich da noch nicht reinnehmen, erst am Ende, wenn die insgesamte Auflassung auf die Tochter erfolgen soll (halt nur eine Auflassung).

Wenn beide Eigentümer die Belastungsvollmacht erteilen, kann die Tochter/Nichte auch finanzieren und den gesamten Grundbesitz belasten. Soll die Übertragung der Schwester auf die Tochter denn bereits sofort vollzogen werden? Ich würde es in einem Zug mit der Durchführung des Kaufvertrages machen.

Mit den Vorkaufsrechtverzichtserklärungen ist das so eine Sache. Da es hier ein Teilverkauf ist, würde ich diese einholen. Hier in Flensburg wollen die Rechtspfleger sie zumindest haben, obwohl es m. E. nicht notwendig wäre. Da das BauGB aber hier nicht wirklich eindeutig ist, mache ich es immer.

Wegen deiner Berechnung der Kosten schließe ich mich an. Lediglich bei der 146er Gebühr ist zu prüfen, ob hier tatsächlich 5/10 abzurechnen sind (Falls nur Vorkaufsrechtverzicht, dann 1/10).

Auseinandersetzung und Belastungsvollmacht sind nicht gesondert zu berechnen.
[hr]

Liebe Grüße

Rebru82 [img]http://www.smilies.4-user.de/include/Computer/smilie_pc_079.gif[/img]
Jupp03/11

#3

07.10.2009, 10:26

Ich würde im Vertrag noch aufnehmen, dass die Erbengemeinschaft mit Ausnahme des Grundbesitzes bereits auseinandergesetzt ist. Ansonsten läuft die Nichte Gefahr, für etwaige Erbschaftssteuern aufzukommen. Eine Freistellung im Innenverhältnis zwischen der Erbengemeinschaft und der Nichte von diesen etwaigen Steuern sollte auf jeden Fall vereinbart werden.

Da die Erbengemeinschaft bereits wohl im Grundbuch eingetragen ist und der Grundbesitz insgesamt belastet werden soll -nehme ich jedenfalls an-, muss die Auseinandersetzung nicht vorab im Grundbuch vollzogen werden. Siehe insoweit auch rebru.
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Manfred Fisch
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#4

07.10.2009, 13:04

Das mit den Kosten sehe ich anders: Als erstes setzen sich doch die Erben auseinander (Wert: € 140.000,00), sodann überträgt die Mutter unentgeltlich ihren 1/2 Anteil an ihre Tochter (Wert: € 70.000,00) und der Onkel verkauft seinen Anteil an seine Nichte (Wert: € 70.000,00). Das sind zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte, da die Tochter/Nichte nicht zur Erbengemeinschaft gehört. Somit ist mE eine Gebühr nach § 36 II iVm § 44 KostO nach einem Wert von € 280.000,00 zu erheben.

Vollzogen wird bei dem Auseinandersetzungsvertrag nichts, daher dort keine Vollzugsgebühr, wohl aber bei dem Verkauf- und Übergabevertrag. Hier kommt es darauf an, ob überhaupt irgendeine Vollzugstätigkeit anfällt. Nach § 26 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 28 Abs. 1 BAuGB ausgeschlossen, wenn die erwerbende Person bis zum dritten Grad in der Seitelinie verwandt ist. Wenn also der Onkel an seine Nichte veräußert, ist diese Bescheinigung weder einzuholen noch vom Gericht zu fordern. Sollte ansonsten keine Vollzugstätigkeit anfallen, fällt auch keine Gebühr nach § 146 KostO an.
Dann komm ich halt in die Hölle,
im Himmel kenn ich eh keinen!
Ohno
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#5

08.10.2009, 09:22

oh je! Aber DANKE!!!
misi12
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#6

20.04.2017, 08:55

Ich habe einen Vertrag vorzubereiten bei dem Geschwister A und B je zur Hälfte Miterben ihrer Mutter hinsichtlich einer Wohnung geworden sind. B bewohnt bzw. mietet die Wohnung bereits seit längerem. B und seine Ehefrau wollen die Wohnung übernehmen zu einem Betrag von 50.000 Euro. Der Betrag muss finanziert werden und die Ehegatten sind beide Darlehensnehmer.
Was mache ich hier? Auseinandersetzung 1/2 - 1/2 zwischen A und B mit Ausgleichszahlung an A und dann Übertragung (Ehegattenzuwendung) an Ehegatten des B? Oder Übertragung direkt auf von der Erbengemeinschaft auf B+Ehegatten als "Kauf"? Was ist der günstigste Weg (auch Grunderwerbsteuer usw.?)
Vielen Dank für eine schnelle Antwort!
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