Hindert Baulast an Kaufpreiszahlungsverpflichtung?

Kordu · #1

Eines mal gleich vorweg: Ich befürchte, dass ich den falschen Fachbereich gewählt habe! Aber vielleicht können gerade die Notariatsangestellten sich besser in das Thema reindenken, das eigentlich ja eine RA-Sache ist:

Folgender Fall: Es wurde von einem anderen Notar ein KV beurkundet, wonach Voraussetzungen für Kaufpreisfälligkeit

1. Eintragung einer AV
2. Vorlage Löschungsunterlagen
3. sämtliche Genehmigungen zur Beantragung Eigentumsumschreibung mit Ausnahme UB

sind. Von Baulasten steht im Vertrag nichts drin. Auch keine Belehrung, was passieren könnte, wenn nun doch Baulasten vorhanden sind.

Im Verlaufe der Beurkundung soll unser Mandant gesagt haben, dass Fundamente lediglich in einer Tiefe von 80 cm vorhanden seien, die beim Hausbau nicht stören würden.

Als dann die Fundamentplatte erstellt wurde, wurde festgestelt, dass die alten Fundamente nun doch höher lagen.

Nun wollen die Käufer nicht den Kaufpreis an unseren Mandanten zahlen, da im unbebauten Grundstück Fundamente höher liegen und dadurch das neue Fundament für den Neubau nicht herstellen konnte. Diese Fundamente im Boden würden als Baulast gelten. Außerdem würden sich auf dem (unbebauten) Grundstück noch ein Brunnen und ein Abwasserschacht befinden sowie irgendwelche Restfundamente.

Käufer wollen, dass unser Mandant (Verkäufer) zunächst eine Erklärung unterschreibt, dass entweder

1. das Grundstück auf alte Baulasten geprüft wird und ggf. diese zu entsorgen sind oder
2. die im weiteren Bauverlauf störenden Baulasten dann zu entsorgen.

Beides soll zu Lasten unseres Mandanten geschehen.

Meine Fragen:

1. Können wir unserem Mandanten raten, diese Erklärung zu unterschreiben?

2. Wäre der Kaufpreis trotz allem jetzt schon fällig?

Jupp03/11 · #2

Welche Gewährleistung ist denn im KV vereinbart?

Kordu · #3

"1. Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden.

Der Käufer hat den Vertragsgegenstand genau besichtigt. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, noch die Verwendbarkeit des Grundstücks für Zwecke des Käufers oder dessen Eignung zur Erreichung steuerlicher Ziele des Käufers.

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes bestehender Gebäude, werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, daß ihm erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten, sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben.

Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist."

Jupp03/11 · #4

Verlaufe der Beurkundung soll unser Mandant gesagt haben, dass Fundamente lediglich in einer Tiefe von 80 cm vorhanden seien, die beim Hausbau nicht stören würden.

Wenn dem so ist, stellt sich die Frage, warum dieses im KV nicht aufgenommen wurde.

Kannte der Verkäufer denn die einzelnen Geschichten, die im übrigen kaum als Baulasten zu bezeichnen sind? Ist der Verkäufer sogenannter Alteigentümer?

Der Kaufpreis dürfte fällig sein. Der Käufer hat höchstens Schadensersatzansprüche für vorzunehmende Beseitigungen.

Zum Besitzübergang -Käufer baut schon ohne vorherige Zahlung- ist wohl auch nicht das meiste gesagt worden, oder wurde vorzeitiger Besitzübergang vereinbart? Für die Beantwortung deiner Fragen sicherlich nur nebensächlich.

Kordu · #5

Jupp03 hat geschrieben:
Verlaufe der Beurkundung soll unser Mandant gesagt haben, dass Fundamente lediglich in einer Tiefe von 80 cm vorhanden seien, die beim Hausbau nicht stören würden.
Wenn dem so ist, stellt sich die Frage, warum dieses im KV nicht aufgenommen wurde.

Gute Frage, nächste Frage bitte!

Jupp03 hat geschrieben:Kannte der Verkäufer denn die einzelnen Geschichten, die im übrigen kaum als Baulasten zu bezeichnen sind? Ist der Verkäufer sogenannter Alteigentümer?

JA!

Jupp03 hat geschrieben:Der Kaufpreis dürfte fällig sein. Der Käufer hat höchstens Schadensersatzansprüche für vorzunehmende Beseitigungen.

Ja, so würden wir das auch sehen!

Jupp03 hat geschrieben:Zum Besitzübergang -Käufer baut schon ohne vorherige Zahlung- ist wohl auch nicht das meiste gesagt worden, oder wurde vorzeitiger Besitzübergang vereinbart? Für die Beantwortung deiner Fragen sicherlich nur nebensächlich.

Kann ich Dir leider jetzt nicht sagen; ich habe die Akte nicht mehr vorliegen! Das ist ja hier eine Anwaltsakte, mit der ich normalerweise nichts zu tun habe, weil ich nur das Notariat bearbeite. Aber der RA kommt dann immer zu mir!