Ich habe kurz recherchiert; richtig dürfte Folgendes sein:
Nachrangige Gläubiger können zwar auch gegen die Vormerkung das Verfahren betreiben; die Vormerkung fällt aber ins geringste Gebot (das heißt, es bietet niemand).
Wenn der Vormerkungsberechtigte Käufer hingegen Eigentümer wird, ist die Zwangsversteigerung nach § 28 ZVG aufzuheben (Staudinger/Gursky, § 883 Rn. 299).
Fazit also: nur die vorrangigen ablösen und im Übrigen Augen zu und durch.
Zwangsversteigerung und freihändiger Verkauf
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Katzenfisch
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NJach Rücksprache mit zuständigem Rechtspfleger: Käufer kann nicht Beseitigung von Belastungen nachrangiger Gläubiger verlangen, weil - wie bereits geschrieben - in der Zwangsversteigerung auch bei Eigentumsumschreibung auf Erwerber die Sache so zu behandeln ist, als wenn kein Verkauf stattgefunden hat.
Das erscheint mir auch richtig, aber unproblematisch.
Ich glaube, man muss zwei Situationen unterscheiden:
ZV-Verfahren läuft noch mit Gläubigern, die nach der Vormerkung beigetreten sind: Bei Versteigerung fällt VOrmerkung in geringstes Gebot; bei Eigentumsumschreibung wird Verfahren eingestellt (§ 28 ZVG).
Gläubiger sind mit Grundpfandrechten nach der Vormerkung im Grundbuch eingetragen:
Eigentumsumschreibung lässt diese Rechte natürlich unberührt; aber diese Grundpfandrechte sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB); er kann Löschung des Buchrechts gemäß § 888 BGB verlangen.
Eine Kombination aus beiden ist denkbar.
In beiden Fällen hat der Käufer lediglich das Kostenrisiko an der Backe (für Grundbuchkosten, bei insolventen Gläubigern auch Löschungskosten; letzteres dürfte aber nicht so häufig sein).
Ich glaube, man muss zwei Situationen unterscheiden:
ZV-Verfahren läuft noch mit Gläubigern, die nach der Vormerkung beigetreten sind: Bei Versteigerung fällt VOrmerkung in geringstes Gebot; bei Eigentumsumschreibung wird Verfahren eingestellt (§ 28 ZVG).
Gläubiger sind mit Grundpfandrechten nach der Vormerkung im Grundbuch eingetragen:
Eigentumsumschreibung lässt diese Rechte natürlich unberührt; aber diese Grundpfandrechte sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB); er kann Löschung des Buchrechts gemäß § 888 BGB verlangen.
Eine Kombination aus beiden ist denkbar.
In beiden Fällen hat der Käufer lediglich das Kostenrisiko an der Backe (für Grundbuchkosten, bei insolventen Gläubigern auch Löschungskosten; letzteres dürfte aber nicht so häufig sein).
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Katzenfisch
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Es handelt sich bedauerlicherweise nicht um Grundpfandrechte, die nachträglich grundbuchlich abgesichert worden sind.
Es handelt sich um Gläubiger, die nicht im Grundbuch stehen und die aufgrund "sonstiger Titel" der Zwangsversteigerung beigetreten sind.
Der freihändige Verkauf wurde durch die erstrangig betreibende Gläubigerin erst dann angeleiert, als auch der 2. Versteigerungstermin ergebnislos verlaufen war. Die Vormerkung wurde also lange lange nach Eintragung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerks in das Grundbuch eingetragen.
Die Vormerkung fällt bei einer Versteigerung nicht ins geringste Gebot, weil die Vormerkung (aufgrund des Zeitpunkts der Eintragung in das Grundbuch) für das Zwangsversteigerungsverfahren ohne Bedeutung ist.
Beispiel: Gläubiger III 1 und 2 nehmen Antrag auf Zwangsversteigerung zurück, 4 weitere nachträglich beigetretene Gläubiger (ohne Grundpfandrechte aber mit Titel) nehmen ebenfalls zurück. Der 5. beigetretene bleibt stur, geht die Zwangsversteigerung weiter und zwar auch dann, wenn bereits Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Dann wird zur Befriedigung von Nr. 5 (ohne Grundpfandrecht, aber mit Vollstreckungstitel) der neue Eigentümer zwangsversteigert.
Ich muss als Gläubiger nur eine titulierte Forderung haben um der laufenden Versteigerung beitreten zu können. Grundbuchliche Ablicherung der Forderung ist nicht erforderlich.
Es handelt sich um Gläubiger, die nicht im Grundbuch stehen und die aufgrund "sonstiger Titel" der Zwangsversteigerung beigetreten sind.
Der freihändige Verkauf wurde durch die erstrangig betreibende Gläubigerin erst dann angeleiert, als auch der 2. Versteigerungstermin ergebnislos verlaufen war. Die Vormerkung wurde also lange lange nach Eintragung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerks in das Grundbuch eingetragen.
Die Vormerkung fällt bei einer Versteigerung nicht ins geringste Gebot, weil die Vormerkung (aufgrund des Zeitpunkts der Eintragung in das Grundbuch) für das Zwangsversteigerungsverfahren ohne Bedeutung ist.
Beispiel: Gläubiger III 1 und 2 nehmen Antrag auf Zwangsversteigerung zurück, 4 weitere nachträglich beigetretene Gläubiger (ohne Grundpfandrechte aber mit Titel) nehmen ebenfalls zurück. Der 5. beigetretene bleibt stur, geht die Zwangsversteigerung weiter und zwar auch dann, wenn bereits Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Dann wird zur Befriedigung von Nr. 5 (ohne Grundpfandrecht, aber mit Vollstreckungstitel) der neue Eigentümer zwangsversteigert.
Ich muss als Gläubiger nur eine titulierte Forderung haben um der laufenden Versteigerung beitreten zu können. Grundbuchliche Ablicherung der Forderung ist nicht erforderlich.
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Katzenfisch
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Es scheint Land am Horizont aufzutauchen.
Verkäufer hat den neuen Gläubiger befriedigt. Dieser hat Antrag auf Rücknahme der Zwangsversteigerung bereits ausgehändigt.
Notar war beim Versteigerungsgericht und hat den Rücknahmeantrag des Gläubigers und eine begl. Ablichtung des Kaufvertrages vorgelegt und den Erwerber als Vormerkungsberechtigten förmlich zum Versteigerungsverfahren angemeldet (§ 9 II ZVG). Weitere Beitrittsanträge liegen nicht vor. Durch die förmliche Anmeldung zum Versteigerungsverfahren werden dem Erwerber etwaige Terminsbestimmungen zugestellt (41 ZVG) und sein Recht wird bei der Bestimmung des geringsten Gebotes und bei einer evtl. Verteilung des Erlöses berücksichtigt
Der Kaufpreis ist (per Fax) fällig gestellt und wird noch heute ausgezahlt an alle "beteiligten und zu befriedigenden" Gläubiger.
"Kommt es beim Verkauf eines bereits beschlagnahmten Grundstücks zum Vollzug des vorgemerkten Kaufvertrages, bevor das Versteigerungsverfahren durch Zuschlag abgeschlossen ist, kann der Käufer nicht die Einstellung des Verfahrens durchsetzen (§ 26 ZVG). Er hat als neuer Eigentümer (§ 1142 BGB) aber ein Ablöserecht (§§ 1150, 268 BGB) gegenüber den betreibenden Gläubiger mit der Folge, dass die abgelösten Forderungen auf ihn übergehen (§ 401 BGB).
Die Vormerkung ermöglicht zwar die Umschreibung des Eigentums, allerdings kann die Versteigerung weiter betrieben werden, nachdem gegen den neuen Eigentümer ein Duldungstitel erwirkt wurde. "
So die Erläuterungen zum freihändigen Verkauf nach Beschlagnahme und Beitritt weiterer Gläubiger.
Dazu: Besser spät als nie und warum nicht gleich so?!
Verkäufer hat den neuen Gläubiger befriedigt. Dieser hat Antrag auf Rücknahme der Zwangsversteigerung bereits ausgehändigt.
Notar war beim Versteigerungsgericht und hat den Rücknahmeantrag des Gläubigers und eine begl. Ablichtung des Kaufvertrages vorgelegt und den Erwerber als Vormerkungsberechtigten förmlich zum Versteigerungsverfahren angemeldet (§ 9 II ZVG). Weitere Beitrittsanträge liegen nicht vor. Durch die förmliche Anmeldung zum Versteigerungsverfahren werden dem Erwerber etwaige Terminsbestimmungen zugestellt (41 ZVG) und sein Recht wird bei der Bestimmung des geringsten Gebotes und bei einer evtl. Verteilung des Erlöses berücksichtigt
Der Kaufpreis ist (per Fax) fällig gestellt und wird noch heute ausgezahlt an alle "beteiligten und zu befriedigenden" Gläubiger.
"Kommt es beim Verkauf eines bereits beschlagnahmten Grundstücks zum Vollzug des vorgemerkten Kaufvertrages, bevor das Versteigerungsverfahren durch Zuschlag abgeschlossen ist, kann der Käufer nicht die Einstellung des Verfahrens durchsetzen (§ 26 ZVG). Er hat als neuer Eigentümer (§ 1142 BGB) aber ein Ablöserecht (§§ 1150, 268 BGB) gegenüber den betreibenden Gläubiger mit der Folge, dass die abgelösten Forderungen auf ihn übergehen (§ 401 BGB).
Die Vormerkung ermöglicht zwar die Umschreibung des Eigentums, allerdings kann die Versteigerung weiter betrieben werden, nachdem gegen den neuen Eigentümer ein Duldungstitel erwirkt wurde. "
So die Erläuterungen zum freihändigen Verkauf nach Beschlagnahme und Beitritt weiterer Gläubiger.
Dazu: Besser spät als nie und warum nicht gleich so?!
Es freut mich, dass es sich in WOhlgefallen aufgelöst hat.
Ich habe mich unklar ausgedrückt. Natürlich können auch Gläubiger, die nicht im GB stehen, dem Verfahren beitreten. Dennoch meine ich, dass diese Gläubiger "harmlos" sind (natürlich hinsichtlich Lästigkeit/Kostenrisiko nicht, siehe meine Postings), sofern ihr Beitritt nach Eintragung der Vormerkung erfolgt ist (wohl schon nach dem gemäß § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt).
Ich verstehe Dich so, dass alle Gläubiger beigetreten waren, bevor die Vormerkung im Grundbuch eingetragen war.
Ich habe mich unklar ausgedrückt. Natürlich können auch Gläubiger, die nicht im GB stehen, dem Verfahren beitreten. Dennoch meine ich, dass diese Gläubiger "harmlos" sind (natürlich hinsichtlich Lästigkeit/Kostenrisiko nicht, siehe meine Postings), sofern ihr Beitritt nach Eintragung der Vormerkung erfolgt ist (wohl schon nach dem gemäß § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt).
Ich verstehe Dich so, dass alle Gläubiger beigetreten waren, bevor die Vormerkung im Grundbuch eingetragen war.
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Nein, bedauerlicherweise nicht. Der 5. Gläubiger ist erst nach Eintragung der Vormerkung beigetreten.
Der Käufer hat uns zivilrechtlich eingeschaltet, weil der Vertrag zu platzen drohte. Habe mehrere Telefongespräche mit dem Versteigerungs-Rechtspfleger geführt und nur noch die Ohren geschlackert, habe mich dann bei einem anderen Rechtspfleger (anderes AG) erkundigt und gleichlautende Auskunft erhalten. Danach habe ich dann mein Seminarskript aus 2008 "freihändiger Verkauf versteigerungsbefangenes Grundstück" rausgekramt und fand die ganze Sache überhaupt nicht mehr lustig.
In dem Skript ist ein Muster eines fast vollständigen Kaufvertrages enthalten.
Kostprobe:
Über alternative Gestaltungsmöglichkeiten (Abwicklung über Notaranderkonto) wurde belehrt; diese wurden jedoch nicht gewünscht. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Vollzug der Lastenfreistellung im Grundbuch von der Entrichtung der Löschungsgebühren durch den Verkäufer abhängig ist; ferner dass ggf. nach Eintragung der Vormerkung hinzukommende Gläubiger auf Löschung oder Rücknahme der Beitrittserklärung verklagt werden müssen.
Der Käufer hat uns zivilrechtlich eingeschaltet, weil der Vertrag zu platzen drohte. Habe mehrere Telefongespräche mit dem Versteigerungs-Rechtspfleger geführt und nur noch die Ohren geschlackert, habe mich dann bei einem anderen Rechtspfleger (anderes AG) erkundigt und gleichlautende Auskunft erhalten. Danach habe ich dann mein Seminarskript aus 2008 "freihändiger Verkauf versteigerungsbefangenes Grundstück" rausgekramt und fand die ganze Sache überhaupt nicht mehr lustig.
In dem Skript ist ein Muster eines fast vollständigen Kaufvertrages enthalten.
Kostprobe:
Über alternative Gestaltungsmöglichkeiten (Abwicklung über Notaranderkonto) wurde belehrt; diese wurden jedoch nicht gewünscht. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Vollzug der Lastenfreistellung im Grundbuch von der Entrichtung der Löschungsgebühren durch den Verkäufer abhängig ist; ferner dass ggf. nach Eintragung der Vormerkung hinzukommende Gläubiger auf Löschung oder Rücknahme der Beitrittserklärung verklagt werden müssen.