Kaufvertrag durch Testamentsvollstrecker

[hexe-petri]

Hallo, ich bin noch neu hier und habe eine Frage.
Ich soll einen Kaufvertrag vorbereiten, jedoch ist im Grundbuch ist in Abt. II der Vermerk eingetragen, das Testamentsvollstreckung angeordnet ist.
Eigentümer sind zwei Brüder, wobei der eine Testamentsvollstrecker ist.
Der TV behauptet, dass er den Kaufvertrag alleine abschließen kann. Ich glaube aber, dass es sinnvoller ist, das beide Brüder den Kaufvertrag unterzeichnen. Muss ich bei einem Kaufvertrag durch TV etwas besonderes beachten? z.B. Testamentsvollstreckerzeugnis beifügen etc.?
Kann ich im Kaufvertrag auch aufnehmen, dass der TV die Löschung des TV-Vermerks im GB bewilligt und beantragt?
Vielen Dank im Voraus.

[Gruftie]

Erst einmal herzlich !!!

Dem Kaufvertrag ist eine beglaubigte Kopie des Testamentsvollstreckerzeugnisses beizufügen. Ich würde auch schon im Vertrag die Löschungsbewilligung und den -antrag mit aufnehmen, die Löschung jedoch erst zusammen mit der Umschreibung beantragen.

Allerdings verstehe ich es nicht so ganz...ich gehe davon aus, dass die beiden das Grundstück geerbt haben und der eine als Testamentsvollstrecker eingesetzt wurde. Ich bin mir nicht sicher, ob sich das aus dem TV-Zeugnis ergibt, dass er allein verfügungsberechtigt ist...warum ist dann aber der Bruder auch im GB eingetragen? ...Verstehe ich nicht so ganz jetzt...aber vielleicht ist es auch schon zu spät...

Ich hoffe, ich konnte Dir ein wenig helfen.

Viele Grüße aus Berlin!

[hexe-petri]

Das ging aber flott! Danke für deine schnelle Antwort.
Die beiden Brüder sind in Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, haben das Objekt von der Mutter geerbt.
TV-Zeugnis werde ich dann beifügen. Muss ich denn sonst noch was beachten (evtl. wegen Finanzierungsvollmacht) oder kann der Kaufvertrag ganz normal abgewickelt werden? Abt. III ist lastenfrei.
Viele Grüße aus Wesel!

[Gruftie]

Also, wenn er nach dem TV-Zeugnis wirklich allein verfügungsbefugt ist, ist m.E. nichts weiter zu beachten.
Habe ich noch gefunden: Für die Zeit der Testamentsvollstreckung ist den Erben die Verfügungsgewalt über die Nachlassgegenstände entzogen. Auch die Nutzungen der Nachlassgegenstände stehen den Erben nicht zu, ebensowenig die Reinerträge, falls dies nicht vom Erblasser angeordnet worden ist. Demgegenüber ist der Testamentsvollstrecker verwaltungsbefugt und insbesondere berechtigt, den Nachlass in Besitz zu nehmen und über Nachlassgegenstände zu verfügen. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hat der Testamentsvollstrecker das ihm anvertraute Vermögen zu sichern und zu erhalten. Eigengläubiger der Erben können während der Testamentsvollstreckung nicht auf den Nachlass zugreifen.

[Kordu]

Ich kopier Dir hier auch mal was rein:

"Testamentsvollstrecker ist eine Person, der z.B. in einem Testament eingesetzt wird, den letzten Willen des Verstorbenen auszuführen. Der Testamentsvollstrecker weist sich aus durch das vom Nachlassgericht (eine Abteilung des Amtsgerichts) auf Antrag zu erteilenden Testamentsvollstreckerzeugnis. In der Regel wird die Testamentsvollstreckung in dem Grundbuch in Abt. II vermerkt. Sie gilt jedoch auch unabhängig von einem derartigen Vermerk. Der Verkauf des Grundstücks erfolgt sodann durch den Testamentsvollstrecker, nicht durch die Erben.

Wichtig ist, dass der Testamentsvollstrecker nicht befugt ist, das Grundstück zu verschenken. Auch in Kaufverträgen kann eine sog. gemischte Schenkung liegen, wenn der Kaufpreis nicht genau dem Verkehrswert entspricht. Der Vertrag ist dann unwirksam. Es muss beurteilt werden, ob man bei dem Verkauf durch den Testamentsvollstrecker noch von einer ordnungsmäßigen Verwaltung sprechen kann.

Manchmal ist der Testamentsvollstrecker auch Generalbevollmächtigter des Verstorbenen. Eine derartige Generalvollmacht ist i.d.R. über den Tod hinaus gültig. In diesem Fall stellt sich das Problem der (teilweisen) Unentgeltlichkeit eines Verkaufes nicht. Der Testamentsvollstrecker könnte hier aufgrund der noch geltenden notariellen Generalvollmacht handeln.

In allen anderen Fällen kann der Verkauf durch den Testamentsvollstrecker zu einem Problem werden, wenn die Entgeltlichkeit des Kaufes in Frage gestellt werden kann. Das Grundbuchamt kann und muss grundsätzlich aufgrund einer Erklärung des Testamentsvollstreckers, dass es sich um einen entgeltlichen Kauf handelt, Eintragungen im Grundbuch vornehmen, falls dem Grundbuchamt keine Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der behaupteten Entgeltlichkeit bekannt sind. Bei einem Verkauf an Dritte, die mit dem Verstorbenen oder Erben nicht verwandt und nicht verschwägert sind, gibt es in der Regel keine Probleme. Auch hat es sich als hilfreich erwiesen, in Zweifelsfällen das Exposé des Maklers mit einzureichen. Schwierig wird es dann, wenn ein Miterbe mit dem Verkauf nicht einverstanden ist. Da er sonst keinerlei Befugnisse hat, den Verkauf durch den Testamentsvollstrecker zu behindern, behauptet er dann u.U., die Höhe des Kaufpreises sei nicht angemessen gewesen und deswegen sei der ganze Kaufvertrag nichtig. In einem solchen Fall kann es dazu kommen, dass ein Gerichtsverfahren durch mehrere Instanzen geführt wird und Sachverständigen-gutachten eingeholt werden. Dies behindert die Abwicklung des Kaufvertrages erheblich.

Möglichst sollten vorsorglich alle Erben dem Verkauf in notariell beglaubigter Form zustimmen, um die vorgenannten Probleme zu umgehen."

Ich würde also sagen, dass es im Ergebnis sinnvoll ist, wenn auch der Bruder, der nicht Testamentsvollstrecker ist, zustimmt, obwohl es nicht zwingend erforderlich ist.

[Gruftie]

Danke, liebe Kordu, da habe ich auch mal wieder was dazugelernt! War mir auch nicht so ganz sicher; so was hatten wir bislang noch nicht in der Praxis.
Super!

Dir noch einen schönen Tag und ein schönes Wochenende!

Liebe Grüße aus Berlin!

[hexe-petri]

Jetzt habe ich aber ein neues Problem. Der TV hat kein TV-Zeugnis, sondern nur begl. Protokollabschrift über die Eröffnung der letztwilligen Verfügung, woraus sich die Erben ergeben und worin er das Amt als Tesamentsvollstrecker annimmt.
Der TV will unbedingt den Kaufvertrag ohne den Bruder unterschreiben, was ja wohl möglich ist, aber mit Sicherheit zu Problemen führt, oder?
Was meint ihr denn dazu?

[Kordu]

1. Der Testamentsvollstrecker muss beim Nachlassgericht ein auf ihn lautendes Testamentsvollstreckerzeugnis beantragen.

2. Es macht einen zwar stutzig, dass der Testamentsvollstrecker den KV unbedingt ohne seinen Bruder unterzeichnen will, aber -wie ich oben ja schon geschrieben habe-: Selbstverständlich muss der Bruder nicht den KV mitunterzeichnen. Es würde die Sache nur vereinfachen, wenn er gleich zustimmt. Wie ich oben schon schrieb: Bei einem Verkauf an Dritte, die mit dem Verstorbenen oder Erben nicht verwandt und nicht verschwägert sind, gibt es in der Regel keine Probleme.

==> Wenn der Testamentsvollstrecker also unbedingt den Vertrag alleine unterzeichnen will, lass ihn machen! Wirst ihn nicht hindern können!

==> Er soll ein Testamentsvollstreckerzeugnis beim Nachlassgericht beantragen, das Ihr dann dem KV beifügt!