§ 147 II Nebentätigkeit - Einholung v. Löschungsbewilligung

[Vivanja]

Hab da mal eine kostenrechtliche Frage:

Grundstückskaufvertrag soll abgerechnet werden. Wir sind aber zudem noch beauftragt, von der Bank eine Löschungsbewilligung einzuholen (Die Grundschuld wird mit Kaufpreis abgegolten). Wie rechne ich jetzt???

KP sind 40.000,00 EUR

Sonstige Geschäfte Nebentätigkeit: Einholung von Lösch.bew. §§ 32, 8, 147 II KostO
(30 % vom Geschäftswert:40.000,00 EUR = 12.000,00 EUR)

Oder nehme ich den Wert der Grundschuld: 72.401,48 EUR?????

Wer weiss da Rat? Vielen Dank im voraus.

[NoFaWi]

Nein, keine Gebühr nach § 147
Siehe BGH-Urteil: BGH vom 12.7.2007, Aktenzeichen V ZB 113/06
Danach § 146 (Vollzugsgebühr)
Wert: Kaufpreis

[Revisor]

@NoFaWi:
Du warst schneller - ich hatte aber Nachstehendes schon geschrieben:

Weder - noch!
Die Einholung von Löschungsbewilligungen stellt Vollzugstätigkeit i.S.d. § 146 Abs. 1 KostO dar (BGH, Beschluss vom 12.07.2007 – V ZB 113/06). Dies gilt auch dann, wenn der Gebrauch der eingeholten Löschungsbewilligungen mit Auflagen verbunden ist (OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2009 – I-15 Wx 350/08 http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm ... 90715.html). Ebenso haben auxch etliche weitere Oberlandesgerichte entschieden (zuletzt OLG Köln RNotZ 2011, 56, zuvor OLG Celle JurBüro 2010, 373; OLG Dresden, MittBayNot 2009, 403; OLG Düsseldorf, JurBüro 2002, 45; OLG München, FGPrax 2010, 152. Nach OLG Hamm, OLGR 2002, 146 kann dem Notar im Einzelfall (zusätzlich) eine gesonderte Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO (nur dann) zustehen , wenn er eine besondere betreuende Tätigkeit entfaltet, die dazu dient, die Treuhandauflage in Einklang mit den schuldrechtlichen Vereinbarungen der Vertragsparteien zu erfüllen;

Es ist also hier eine 5/10 Vollzugsgebühr gem. § 146 Abs. 1 KostO (Wert gem. § 146 Abs. 4 KostO: 40.000,00 Euro) entstanden.

[Jupp03/11]

Die Vorkaufsrechtsbescheinigung sollte bedacht werden. Zur Kostentragungspflicht hat die Themenstarterin nichts ausgeführt.

[NoFaWi]

Jupp, verstehe was Du meinst. Stichwort: Kostenverteilung
Die Gebühr "kann" (schließlich muß man nicht) man doch gesplittet weitergeben bei entsprechender Kostenregelung im Vertrag (1/10 Käufer für Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, Rest Verkäufer für Einholung Löschungsunterlagen)

[Jupp03/11]

Jupp, verstehe was Du meinst. Stichwort: Kostenverteilung
Die Gebühr "kann" (schließlich muß man nicht) man doch gesplittet weitergeben bei entsprechender Kostenregelung im Vertrag (1/10 Käufer für Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, Rest Verkäufer für Einholung Löschungsunterlagen)

wenigstens eine heute

[Revisor]

Jupp, ich verstehe Dich auch

Von mir das Ganze etwas ausführlicher:
Für Vollzugstätigkeiten haften gesetzlich beide Kaufvertragsparteien als Auftraggeber des Notars (§ 2 Nr. 1 KostO) gesamtschuldnerisch.
Bei Beachtung des Innenverhältnisses, die z.B. das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 03.05.2007 – I-10 W 109/06) für erforderlich hält, ergibt sich folgendes:
Wenn die Einholung der Löschungsunterlagen die einzige Vollzugstätigkeit ist, sollte dem Verkäufer die gesamte 5/10 Gebühr in Rechnung gestellt werden.
Wenn neben der Einholung der Löschungsunterlagen noch die Vorkaufsrechtsbescheinigung nach BauGB einzuholen war (= 1/10 Gebühr gem. § 146 Abs. 1 KostO), ohne dass weitere Vollzugstätigkeiten erforderlich waren, sollten dem Käufer 1/10, dem Verkäufer 4/10 in Rechnung gestellt werden.
Wenn durch sonstige Vollzugstätigkeiten (z.B. Einholung behördlicher Genehmigungen) ohnehin schon eine 5/10 Vollzugsgebühr entstanden ist, werden durch die Einholung von Löschungsunterlagen keine Mehrkosten ausgelöst. Dann kann dem Käufer die 5/10 Vollzugsgebühr in Rechnung gestellt werden. Es wird auch die Ansicht vertreten, dass die Gebühr in einem derartigen Fall Käufer und Verkäufer hälftig in Rechnung zu stellen ist.

[Martin Filzek]

Zu dem Thema habe ich in den letzten drei bis vier Jahren auch schon sehr viel geschrieben, z. B. bei Eingabe des Suchworts "Anforderung Löschungsunterlagen" im Archiv oben kommen zahlreiche Beiträge, in denen ich ausführlich auf die genannten Probleme, die oben zum Teil schon benannt sind, eingegangen bin.
Natürlich befinden sich diese überwiegend nicht im Teil "Notariat - Fachbereich" sondern im Teil Kosten- und Gebührenrecht, KostO, wo auch diese rein kostenrechtliche Frage hin gehört hätte.

Auf diese sehr praxisrelevanten Fragen wird auch immer in den Seminaren zum Notarkosten-Recht, z. B. in Berlin am Mittwoch, 11. Mai 2011, 13- 16.45 Uhr Ratskeller Charlottenburg, eingegangen (siehe http://www.filzek.de" target="blank, dort auch weitere Termine in Essen 7.5., Hannover 9.5., Hamburg 27.5. und Frankfurt 10.8.2011, letztgen. Termin steht zwar noch nicht im Internet, findet aber da in Ffm. statt).

Meiner Meinung nach sind der Fragebeitrag und die Antworten noch um folgende Dinge zu ergänzen:

1. Frage an Vivanja: Was ist oben am Schluss der Frage mit der Formulierung "Wert der Grundschuld ist 72.401,48 Euro" gemeint? Soll das der Nominalbetrag = eingetragene Betrag der Grundschuld sein oder ist es der derzeitige Valutastand (die krumme Zahl spricht für letzteres, so krumme Grundschulden über 72.401,48 Euro lässt doch keiner eintragen, es sei denn bei Zwangsvollstr.?).
Wenn die Vermutung mit dem Valutastand richtig ist: Wie hoch ist denn dann der Nominalbetrag?
Kostenrechtlich kommt es hierauf nach der BGH-Rspr. vom Febr. u. März 2006 (leider und eigentlich zu Unrecht) nicht mehr an, da der BGH auf dem STandpunkt steht, bei Nebenerklärungen wie hier der Löschungsbewilligung / Löschungsantrag im Kaufvertrag kommt es auf den höheren Wert der sogen. Durchführungserklärungen im Verhältnis zur Haupterkl. - hier Kaufvertrag - nicht an.

2.: Wenn das Grundschuld mit einer so hohen Grundschuld belastet ist, kann dies ein Indiz dafür sein, dass der Kaufpreis von 40.000 Euro auch gar nicht den Wert der Beurkundungsgebühr bildet, sondern nach § 20 I 2 KostO der höhere Verkehrswert des Grundstücks als Austauschleistung den Verkehrswert bildet. Insoweit müsste man nachforschen, warum der Kaufpreis nur 40.000 Euro beträgt. Wenn dies ein Freundschaftspreis unter Verwandten o. Ä. ist, zählt der evtl. höhere Verkehrswert § 19 I, II KostO, den Ihr ermitteln müsstet, ggf. durch Befragung der Beteiligten und Wertermittlugnen (siehe Kommentare zu §§ 19, z. B. Korintenberg § 19 Rn. 19 u. a.).

3. Zu NoFaWi und Revisor bezüglich der Frage, ob die Vollzugsgebühr, die nach BGH für Löschungsunterl. und andere Einholungen zusammen entsteht, gesplittet werden muss oder nicht: Wenn der BGH gesagt hat, die Einhol. von Löschungsunterl. fällt auch unter dei Vollzugsgeb. bzw. kann diese allein auslösen, dann könnte jeder Käufer sich doch zu Recht darauf berufen, dass ein Teil der Vollzugsgebühr Löschungskosten sind, die nach dem Gesetz (BGB) der Verkäufer tragen muss. Da das aber alles unklar ist und man hier auch anderer Ansicht sein kann und die Beteiligten sich endlos über diese Aufteilung streiten könnten, empfiehlt es sich nicht nur nach meiner, sondern auch der Meinung von Tiedtke, Dr. Schmidt, Wudy und Otto und zahlreicher weiterer Autoren, die ich um Entschuldigung bitte, wenn mir jetzt gerade nicht alle Namen einfallen oder aus Platzgründen nicht aufführen will, im Kaufvertrag bezüglich der Aufteilung der Vollzugsgebühr eine genauere Regelung zu treffen wie oben am Ende des Beitrags von Revisor vorgeschlagen, allerdings immer mit der Aufteilung der Vollzugsgebühr je hälftig, wenn die Vollzugsgebühr sowohl durch Anforderung von Löschungsunterlagen als auch sonstigen Unterlagen ausgelöst wird (es sei denn im Fall dass neben Lösch.-bew. nur Vorkaufsrechtzeugnis erforderlich ist: dann wie oben auch schon geschrieben 1/10 und 4/10 Aufteilung). Ausführliche Beispiele zu verschiedenen Fallgruppen im kürzlich ca 4 - 6 Wochen erhältlichen Neuauflage meines Notarkosten-ABC mit Musterformulierungen für entspr. Kostenrechnungen. Das Ganze ist gar nicht so einfach, es können ja nicht einfach gar nicht existierende 2,5/10-Gebühren berechnet werden nach § 146 I 1, sondern es muss jeweils z. B. dann die genaue Gebühr mit 5/10 genannt werden, und dann gesagt werden: davon zahlen Sie nach der internen Kostenregelung in § ... des Kaufvertrages 1/2 = .... (usw.)...
Eine für alle Konstellationen passende Kostenregelung im Vertrag ist bei Wudy, NotBZ 2007, 393 zu finden, die auch zitiert ist bei Rohs/Wedewer § 146 Rn. 27 sowie bei Filzek, KostO, 4. Aufl. 2009, § 146 Rn. 31.

4. Ein bisher oben noch nicht angesprochenes Problem - das aber mehrfach von mir hier im Forum dargestellt wurde, siehe bei Eingabe von "Einholung Löschungsunterlagen" und anderen früheren Beiträgen - ist die Frage, dass eine 5/10-Vollzugsgebühr § 146 I 1 unverhältnismäßig hoch sein kann, wenn diese nur durch eine klitzekleine Löschungsbewilligung ausgelöst wird: Wert der Vollzugsgebühr ist nach § 146 IV immer der Wert des Veräußerungsgeschäfts, also z. B. der Kaufpreis (wenn Verkehrswert nicht höher, s. o.), und nicht der Wert des Grundpfandrechts nach § 23 II. Es besteht daher Einigkeit - siehe z. B.Korintenberg bei § 145 sowie Tiedtke in diversen Aufsätzen und Streifzug usw. sowie ich in meinen eigenen Werken KostO bei § 145, 146, 16 usw., dass der Notar in solchen Fällen, wo sehr hohe Kosten für den Vollzug allein für die Anforderung einer kleinen Lösch.-bew. entstehen, aufgrund des Gebots, den billigeren Weg zu gehen (wenn er gleich sicher ist) den Beteiligten anzubieten - und dies im Grunde ungefragt in die Kaufverträge dann aufzunehmen als Entwurfsauftrag - die Löschungsbew. in diesen Fällen unter Beifügung eines Entwurfs anzufordern. Dann entsteht "nur" die 5/10 Entwurfsgeb. §§ 38 II Nr. 5 a, 145 I 1 und die Anforderung (Anschreiben) dazu ist gebührenfreies Nebengesch. § 35, das keine Vollzugsgeb. mehr auslösen kann.
Das Gleiche gilt dann, wenn durch die Anforderung einer klitzekleinen Löschungsbewilligung sich Mehrkosten von 4/10 Vollzugsgebühr ergeben aus dem Beurkundungswert § 146 IV, und demgegenüber die 5/10-Geb. für den Entw. der Löschungsbew. aus dem kleineren Grundpfandrechtswert eine Ersparnis bedeutet.

Ähnliche Überlegungen sind dann anzustellen, wenn durch die Genehmigung eines Anteilsberechtigten (hier ist str., ob § 146 I 1 entsteht oder nach Ansicht z. B. OLG Düsseldorf u.a. § 147 II) nach überwiegender Ansicht auch die Vollzugsgebühr ausgelöst wurde, und dies dann auch durch Entwurf der Gen.-erkl. mit den oben genannten Folgen verhindert werden kann.

5. Ich hoffe, das alles Vivanja und anderen noch einmal in Ruhe erklären zu können bei den gen. Seminaren, siehe http://www.filzek.de" target="blank.

[Revisor]

@ Martin Filzek

Auch die Westfälische Notarkammer bietet Seminare für Mitarbeiter/innen im Notariat an

http://www.westfaelische-notarkammer.de ... ermine.php

[Martin Filzek]

Ja, das ist gut zu wissen und sicher auch vor allem für die in Essen, Dortmund, Arnsberg, Bielefeld und Nordrhein-Westfalen ansässigen Teilnehmer vor allem sehr interessant.
Wenn die Arbeiten an der Neuauflage KostO und ABC usw. und einige rückständige Notarkosten-Dienst-Einsendungen abgeschlossen sind, bewerbe ich mich nächstes Halbjahr oder nächstes Jahr vielleicht auch mal bei der Westf. Notarkammer für Seminarangebote (oder auch bei norddeutscher Notarkammer od. Renoverein) - oder ich bleibe doch bei der "Selbstvermarktung". "Konkurrenz'" schadet auch meist nicht und sinnvolle Seminarangebote, zu denen die der Westf. Notarkammer bestimmt gehören, sind für Notare und Angestellte trotz der verschiedenen Anbieter immer gesucht und der Besuch fast immer lohnend.
Ich hatte im letzten Beitrag nur vor allem als erstes auf das eigene Angebot in Berlin hingewiesen, weil ich nachgesehen habe, dass derWohnort von Fragestellerin Vivanja Rangsdorf ist, und das müsste in Brandenburg sein, Nähe Berlin, was neben Hannover, Hamburg u. Essen u. Frankfurt auf meiner "Tournee" liegt.