Sicherungshypothek oder Zwangsversteigerung?

spatzenbaer · #1

Hallo Ihr Lieben,

ich habe folgendes Problem:

Wir haben Vollstreckungsbescheide vorliegen gegen ein inzwischen getrennt lebendes Ehepaar. Diese sind hälftige Eigentümer einer Eigentumswohnung . Der Titel wurde erwirkt, weil die Schuldner eine Sonderumlage an die WEG nicht geleistet haben. Die Forderung beträgt einschließlich der bisher angefallenen Kosten und Zinsen in etwa 7.800,00 €.

Wir sollen nun im Auftrag der Hausverwaltung, welche die WEG vertritt, die Zwangsvollstreckung einleiten. Es ist davon auszugehen, dass die getrennt lebenden Eheleute nicht leistungsfähig sind. Der Ehemann arbeitet, die Ehefrau wohl eher nicht, weil sie die beiden Kinder betreut.

Wie würdet Ihr jetzt vorgehen? Sicherungshypothek eintragen lassen? Zwangsversteigerung beantragen? Oder erst einmal normale Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten? Auf eine von uns vorgeschlagene Ratenzahlungsvereinbarung haben die Schuldner nicht reagiert. Uns ist auch nicht bekannt, wie hoch die Eigentumswohnung belastet ist und was genau im Einzelnen im Grundbuch eingetragen ist.
Leider bin ich nicht so versiert mit dem Thema der Zwangsversteigerung etc. Solche Fälle kommen in unserer Kanzlei selten vor.

Vielleicht könnt Ihr mir weiterhelfen.

Vielen Dank.

Aelizia · #2

Ich würde mir erst einmal einen Grundbuchauszug besorgen und gucken, inwieweit das Eigentum belastet ist.

spatzenbaer · #3

Das hatte ich auch schon im Kopf.

Ich frage mal bei der Hausverwaltung an, ob die evtl. was haben.

Lieben Dank dafür.

Geiselmann · #4

Hallo,

die Belastungen im Grundbuch spielen keine Rolle.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird mit ihren Ansprüchen bis zu 5 % des Verkehrswerts vor den Rechten im Grundbuch befriedigt.
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 bzw. 4 ZVG.

S. Geiselmann

spatzenbaer · #5

Danke für die Antwort.

Ist es egal, welcher Anspruch geltend gemacht wird? Hier sind es ja keine Hausgeldansprüche.

Muss ich da bei der Sicherungshypothek besondere Anträge stellen aufgrund der WEG?

Geiselmann · #6

Sonderumlage sind Hausgeldansprüche

S. Geiselmann

spatzenbaer · #7

Supi, vielen Dank.

Aelizia · #8

auch von mir vielen Dank für die Info

Monia · #9

Mich würde in dem Zusammenhang interessieren, ob es etwas bringt, die Zwangsversteigerung einzuleiten, ohne dass man vorher eine Sicherungshypothek eingetragen hat (kleine Verständnisfrage

), wenn der Gläubiger keine WEG ist.

Für eine WEG würde man dann einfach direkt die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung beantragen, richtig?

Was ist denn hier die "Standard-Vorgehensweise" (wenn es eine gibt) bei Vertretung einer WEG als Gläubigerin und wenn klar ist, dass es sonst keine Pfändungsmöglichkeiten gibt?

Geiselmann · #10

Die Antwort ergibt sich aus § 10 ZVG.
Ein Gläubiger, der ohne Recht im Grundbuch das Versteigerungsverfahren betreibt, wird in die Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) eingeordnet.
Da die Rechte im Grundbuch in Rangklasse 4 (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) eingeordnet werden, bleiben sie bestehen und sind von dem Ersteher zusätzlich zu übernehmen, unabhängig von der Frage der Valutieren.
In diesem Falle macht ein Verfahren nur Sinn, wenn die bestehen bleibenden Rechte niedriger sind als der Verkehrswert. Wer kauft ein Grundstück zu einem höheren Preis als der Verkehrswert?
Betreibt die WEG aus Rangklasse 2, gehen die Rechte im Grundbuch nach, sie müssen nicht übernommen werden.

S. Geiselmann