Zustimmung zum Grundstücks-Kaufvertrag vollstreckbar?

[Pitt]

Folgender Fall: Zwei Geschwister haben ein Haus und diverse weitere Vermögensgegenstände geerbt. Es wurde ein Vergleich geschlossen, wonach unter anderem bezüglich des Hauses vereinbart wurde, dass ein Makler beauftragt wird, um eine Veräußerung herbeizuführen. Es gibt im Vergleich keine Regelung zu einem zu erzielenden Kaufpreis oder eine Frist, bis wann das Haus spätestens veräußert sein soll. Es kam jetzt - mal wieder - zu einem Streit unter den Erben, weil der Makler einen Kaufinteressenten gefunden hat, den Erbe A akzeptiert, aber Erbe B (den wir vertreten) nicht. Bislang hat Erbe B nicht begründet, weshalb der Kaufinteressent für ihn nicht akzeptabel ist. Der gegnerische RA hat jetzt "Zwangsvollstreckung bzw. ein gerichtliches Verfahren" angedroht, wenn Erbe B nicht bis Tag X einem Kaufvertrag mit dem Kaufinteressenten zustimmen sollte. Ich bin jetzt dabei ein Schreiben für Erbe B aufzusetzen, um zu erläutern, was passiert, wenn die Frist fruchtlos abläuft. Meiner Meinung nach kann aus dem Vergleich selbst nicht vollstreckt werden, da dort nur die Maklerbeauftragung, aber nichts zum Kaufvertragsabschluss selbst geregelt ist. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung hier Erfolg hat, weil Erbe B doch grundsätzlich seine Zustimmung auch grundlos verweigern kann. Als einziges Mittel für die Gegenseite sehe ich hier die Teilungsversteigerung oder bin ich auf dem Holzweg?

[Jupp03/11]

Dsa bist du auf dem berühmten Holzweg.
Warum soll ein Makler beauftragt werden, wenn das Ziel dieser Beauftragung nicht die Vermarktung, also der Verkauf der Immobilie sein soll?

[Pitt]

Dann reicht deiner Meinung nach also bereits der Vergleichstext aus, um die Zustimmung unseres Mandanten zum Verkauf an den vom Makler vorgeschlagenen Kaufinteressenten zum Betrag X im Wege der Vollstreckung zu erhalten? Es geht mir darum, wie bald unser Mandant mit ZV-Maßnahmen zu rechnen hat, also ob schon der Vergleichstext reicht oder noch ein weiterer Vollstreckungstitel von die Gegenseite erwirkt werden muss. Ich habe inzwischen ein Urteil vom OLG Koblenz vom 22.07.2010 (5 U 505/10) gefunden, wonach der "widerspenstige" Miterbe unter bestimmten Umständen verurteilt werden kann, die Zustimmung zur Veräußerung eines im Nachlass befindlichen Grundstückes zu erteilen. Nach Durchsicht der Urteilsbegründung denke ich, dass selbst wenn der Vergleichstext allein für die ZV nicht ausreichen sollte, die Gegenseite bei einer Klage unter Hinweis auf den unter den Parteien abgestimmten Wortlaut zur Beauftragung eines Maklers gute Chancen hat, wenn sich herausstellt, dass der angebotene Kaufpreis dem Verkehrswert des Gebäudes entspricht. Wie Du richtig festgestellt hast, waren sich die Erben ja über die Veräußerung des Grundstückes einig.

[Jupp03/11]

Da mir das durchgeführte Verfahren nicht bekannt ist, kann ich zur Vollstreckungsmöglichkeit des Vergleichs nicht das meiste beitragen. Nach dem eingestellten Wortlaut dürfte es nicht vollstreckbar sein.

Im übrigen solltest du dir die Entscheidung IV ZR 82/04 vom BGH mal ansehen. Bei der Entscheidung, die du eingestellt hast, handelt es sich um ein Versäumnisurteil, welches sich in den Entscheidungsgründen wesentlich auf das von mir genannte Verfahren bezieht.

[Pitt]

Laut Entscheidung des BGH liegt keine wesentliche Veränderung des Nachlasses vor, wenn durch den Verkauf der Immobilie der Kaufpreiserlös an die Stelle der Immobilie tritt und sich dadurch nur die Zusammensetzung des Nachlasses, nicht aber sein Substanzwert ändert. Die Mandantin wäre also zur Zustimmung verpflichtet, wenn der Kaufpreiserlös dem Verkehrswert entspricht. Die Gegenseite könnte wie die Klägerin im Fall des OLG Koblenz vorgehen. Vielen Dank Jupp! Du hast mir sehr geholfen.