Sonderkündigungsrecht Zwangsversteigerung Mietvertrag

Sunnynixe · #1

Hallo,

ich habe mal eine Frage, ich weiß, dass es -sofern ein Grds. im Wege der ZV auf einen neuen EG übergeht, dieser ein Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG hat, binnen 3 Monaten. Ich habe verschiedene Entscheidungen gelesen.

Frage 1: Gilt dieses Sonderkündigungsrecht subjektiv nur gegen den Alteigentümer? Also würde z.B. der alte Eigentümer in dem Gebäude wohnen, könnte sein MV gekündigt werden oder gilt es gegen "jeden"?
(Hatte gelesen, dass es die Rechtssprechung dahingehend auslegt, dass es gegen den Alteigentümer greift)

Frage 2: Gibt es Mittlerweile eine neuere Entscheidung, die das Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers, sprich dann neuen Vermieter aufhebt? (Hatte da mal sowas gehört)

Vielen Dank für Eure Antworten.

Im Netz konnt ich so jetzt auf die Schnelle nichts finden!

Geiselmann · #2

Hallo,

das stimmt so nicht.
1. Bewohnt der Schuldner=früherer Eigentümer das Haus oder die Wohnung, kann auf Grund des Zuschlagsbeschlusses der Ersteher
die Zwangsäumung gegen ihn betreiben.

2. Ist der Versteigerungsgegenstand vermietet gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch in der Zwangsversteigerung.
Das Sonderkündigungsrecht erlaubt dem Ersteher ledigich innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen, falls vertraglich eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde.
Das Zwangsversteigerungsverfahren schafft aber keinen Kündigungsgrund. Dieser kann sich bei Wohnraum nur aus Zahlungsverzug oder Eigenbedarf ergeben. Falls der Mieter nicht freiwillig auszieht muss er verklagt werden.

Grüße

S. Geiselmann

Sunnynixe · #3

hey, vielen Dank für Deine Antwort!

aber lies dir mal bitte den 57a ff. durch!
Fakt der Ersteher hat im Falle der ZV ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG, dieses kann er gem. § 573 d BGB anwenden!

Der Ersteher hat ein Sonderkündigungsrecht im faller einer ZV! Er kann innerhalb von 3 Monaten aus wichtigem Grund, z.b. Eigenbedarf kündigen! (Er hat dieses Sonderkündigungsrecht auch, wenn im MV was anderes steht)!

Wenn z.B. ein Gewerbeobjekt mit NewYorker im Wege der ZV veräußert wird, u. der MV fest über 5 Jahre läuft, kann der neue Vermieter, also der Ersteher der z.B. Vero-Moda ist, NewYorker ab Zuschlag binnen 3 Monaten wg. dem Sonderkündigungsrecht aus wichtigem Grund, hier Eigenbedarf, kündigen!

Und wg. "Kauf- bricht Miete nicht", im Falle der ZV, eben wohl... sofern die 3 Monatsfrist vom Ersteher eingehalten wird..

Das es dieses Recht gibt ist mir klar, meine Frage war viel mehr, gilt es nur, wenn NewYorker z.B. der alte Eigentümer wäre oder gilt es objetiv gegen jeden Mieter im Objekt?

Ich weiß eben nur nicht wie aktuell es ist, ich habe im Hinterkopf dass es hier irgend ne neue Entscheidung vom BGH gibt!

cahra · #4

Ich glaube, bei Kündigung wg. Eigenbedarf gilt es gegen jeden, der das Objekt bewohnt. Bin mir aber nicht 100 % sicher.

Sunnynixe · #5

Ich hab schon beim BGH geguckt, aber find nichts Gescheites drüber.. also hat hier niemand ne Ahnung inwieweit das noch Aktuell ist?

Geiselmann · #6

Hallo,

ich glaube wir reden aneinander vorbei.
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt sehr wohl, sonst müsste der Mietvertrag nicht gekündigt werden.
Es wird unterschieden zwischen Wohnraummietverhältnissen und anderen Mietverhältnissen.

Kann es sein, dass Sie mit der neuen Rechtsprechung die Aufhebung des Baukostenzuschusses gem. § 57c und 57d ZVG meinen?

S. Geiselmann

Sunnynixe · #7

Nein, das mein ich nicht!

Wohnraum- /u. Gewerbemietverhältnis!

Ja gekündigt werden muss, bzw. kann der Vermieter ab Zuschlag binnen 3 Monaten!

Nur ich habe von einem Rechtspfleger gehört, dass es da eine neue Entscheidung gibt, die das Sonderkündigungsrecht, das der Vermieter im Falle des Zuschlags bei ZV erhält, aussöhnt! bzw. nach einem Beschluss-/Änderung, halt einer Neuerung.

Seance · #8

Geiselmann hat geschrieben:Hallo,

das stimmt so nicht.
1. Bewohnt der Schuldner=früherer Eigentümer das Haus oder die Wohnung, kann auf Grund des Zuschlagsbeschlusses der Ersteher
die Zwangsäumung gegen ihn betreiben.

2. Ist der Versteigerungsgegenstand vermietet gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch in der Zwangsversteigerung.
Das Sonderkündigungsrecht erlaubt dem Ersteher ledigich innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen, falls vertraglich eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde.
Das Zwangsversteigerungsverfahren schafft aber keinen Kündigungsgrund. Dieser kann sich bei Wohnraum nur aus Zahlungsverzug oder Eigenbedarf ergeben. Falls der Mieter nicht freiwillig auszieht muss er verklagt werden.

Grüße

S. Geiselmann

Hi,

sehr guter Post. M.E. nach auch vollkommen richtig. Ergänzend sei allerdings noch erwähnt, dass unter Umständen ein Sonderkündigungrecht nach §57a ZVG nicht besteht z.B. im Rahmen einer Teilungsversteigerung.

Sunnynixe hat geschrieben:hey, vielen Dank für Deine Antwort!

aber lies dir mal bitte den 57a ff. durch!

Ich denke das hat er.

Sunnynixe hat geschrieben: Fakt der Ersteher hat im Falle der ZV ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG, dieses kann er gem. § 573 d BGB anwenden!

Außer bei oben erwähnter Ausnahme(n). (Aufzählung nicht zwangsläufig abschließend)

Sunnynixe hat geschrieben: Der Ersteher hat ein Sonderkündigungsrecht im faller einer ZV! Er kann innerhalb von 3 Monaten aus wichtigem Grund, z.b. Eigenbedarf kündigen! (Er hat dieses Sonderkündigungsrecht auch, wenn im MV was anderes steht)!

Nur zur Klarstellung. Der Erwerber kann für den nächstmöglichen Zeitpunkt in 3 Monaten kündigen. Erfolgen müss die Kündigung allerdings für den erstmöglichen Termin der zulässig ist. Der Erwerber hat nicht 3 Monate Zeit sich die Kündigung zu überlegen. Mir wurde nicht ganz klar, wie der Satz von dir gemeint war.

Sunnynixe hat geschrieben: Wenn z.B. ein Gewerbeobjekt mit NewYorker im Wege der ZV veräußert wird, u. der MV fest über 5 Jahre läuft, kann der neue Vermieter, also der Ersteher der z.B. Vero-Moda ist, NewYorker ab Zuschlag binnen 3 Monaten wg. dem Sonderkündigungsrecht aus wichtigem Grund, hier Eigenbedarf, kündigen!

Sehe ich auch so.

Sunnynixe hat geschrieben: Und wg. "Kauf- bricht Miete nicht", im Falle der ZV, eben wohl... sofern die 3 Monatsfrist vom Ersteher eingehalten wird..

Auch bei einer ZV gilt "Kauf bricht Miete nicht". Gesetzlich wird bei der Zangsversteigerung lediglich die Möglichkeit eingeräumt nach der gesetzlichen Frist zu Kündigen (,sollte im Mietvertrag eine längere vereinbart wurden sein). Auch bei dieser Kündigung bedarf es eines wichtigen Grundes.
Diesen Sachverhalt gleichzusetzen mit "Bei einer Zwangsversteigerung bricht Kauf die Miete" halte ich für freundlich gesagt sehr zweifelhalt.

Sunnynixe hat geschrieben:
Das es dieses Recht gibt ist mir klar, meine Frage war viel mehr, gilt es nur, wenn NewYorker z.B. der alte Eigentümer wäre oder gilt es objetiv gegen jeden Mieter im Objekt?

Dem Alteigentümer brauch man genrell nicht kündigen, da kein Mietvertrag vorliegt.
Das Sonderkündigungsrecht erstreckt sich auf jeden Mieter im Objekt. Allerdings muss für jede dieser Kündigungen ein wichtiger Grund vorliegen. Um bei deinem Beispiel zu bleiben: Vero-Moda kann die 3 als Wohnraum vermieteten Wohnung nicht kündigen, weil die Eigenbedarf für die von New Yorker benutzen Geschäftsräume nachweisen kann.

Sunnynixe hat geschrieben:
Ich weiß eben nur nicht wie aktuell es ist, ich habe im Hinterkopf dass es hier irgend ne neue Entscheidung vom BGH gibt!

Mir ist dazu nichts anderes bekannt.

Sunnynixe hat geschrieben: Ja gekündigt werden muss, bzw. kann der Vermieter ab Zuschlag binnen 3 Monaten!

Wie oben erwähnt nicht binnen 3 Monaten, sondern für die Wirkung in 3 Monaten. Gekündigt werden muss zum ERSTEN möglichen Zeitpunkt. Je nachdem wann der Zuschlag erfolgt ist das ein Zeitraum von 1 bis 30 Tagen, die der Erwerber die Kündigung aussprechen kann.