Zwangsverwaltung

[Bonny]

Hallo liebe Leute!

Ich bräuchte mal dringend Eure Hilfe zum Thema Zwangsverwaltung und Pfändung!

Wir treiben für unsere Mandantschaft - eine WEG - die rückständigen Wohngelder beim Schuldner ein. Titel liegt vor. Damit pfänden wir die Mieteinnahmen aus der Eigentumswohnung. Mittlerweile ist der Schuldner untergetaucht, DS zahlt aber weiter brav an uns. Jetzt hat ein weiterer Gläubiger - die Bank - die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragt und es ist ein Zwangsverwalter bestallt worden. Dieser hat nun die laufenden Wohngelder an unsere Mandantschaft bezahlt.

Ist damit unsere Pfändung unwirksam? Müssen wir die eingezogenen Beträge ab Bestallungsdatum an den Zwangsverwalter auszahlen? Wie verhalten wir uns jetzt weiter?

im voraus!!!

[Geiselmann]

Hallo Bonny,

die Zwangsverwaltung ist stärker als der PfüB, § 1124 Abs. 2 BGB.
Die laufenden Hausgelder muss der Zwangsverwalter in der RKL 2 des § 10 ZVG befriedigen, die rückständigen Hausgelder aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Jahren davor müsst ihr mit dem Vorrecht der RKL 2 im Zwangsverwaltungsverfahren anmelden. Allerdings ist dieses Vorrecht begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts.

Grüße

S. Geiselmann

[Bonny]

Das heisst jetzt für uns, dass wir die Mieten November 09 bis April 10, die wir vom DS bekamen, an den Zwangsverwalter ausschütten müssen (Bestallungsurkunde ist vom 09.11.2009)?!?

[Geiselmann]

Hallo Bonny,

maßgeblich ist nicht das Datum der Bestallungsurkunde sondern die sog. erste Beschlagnahme.
Diese wird entweder wirksam mit
- Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner, § 22 ZVG
- Eingang des Ersuchens um Eintragung des ZV-Vermerks beim Grundbuchamt, § 22 ZVG
- oder Inbesitznahme des Zwangsverwalters, § 151 Abs. 1 ZVG.
Es ist der erste Beschlagnahmezeitpunkt maßgebend.

Geht man davon aus, dass in dem Fall die erste Beschlagnahme vor dem 15.11.2009 erfolgte, steht ab. 1.12. dem Zwangsverwalter die Miete zu.
Er muss aber im Gegenzug das laufende Hausgeld begleichen.

Grüße

S. Geiselmann

[aculita]

Hallo,

ich häng mich mal dran:

Unser Mandant (Energieversorger) hat einen Hauseigentümer als Kunden, der sich die Kosten für Strom und Gas von den Mietern mit der Miete zahlen läßt, um sie dann - theoretisch - an unseren Mandanten weiterzuleiten.

Da das nicht geschehen ist, wollte Mandant schon Versorgung sperren, hat aber die Mieter vorher informiert (da er eben nett und diese unschuldig sind) und ihnen die Option gegeben, die anteiligen Kosten laut Betriebskostenvorauszahlung zurückzubehalten und an ihn direkt zu zahlen.

Jetzt wurde ein Zwangsverwalter bestellt. Beschlagnahme am 05.05. Dieser schickte ein Schreiben an Mandant:
"...können Zahlungen, soweit sie mit Wirkung zum 05.05.11 noch nicht geleistet wurden, aber bereits fällig waren, durch die Mieter, unabhängig von deren Zweckbestimmung, für den Monat April 11 von Ihnen nicht eingezogen werden."

Das heißt, wenn die Zahlung, die am 01.05. fällig war, erst nach dem 05.05. geleistet wurde, muß Mandant sie an den Zwangsverwalter zahlen? (muß ich erstmal checken, ob die 4 Zahlungen nicht vielleicht alle vor dem 04.05. an Mandanten gegangen waren)

Aber ist es nicht hirnrissig, wenn Mandant sie dann an den Zwangsverwalter auskehrt, der sie (da es ja laufende Kosten sind) umgehend wieder an den Mandanten zahlen muß?

Ich hätte jetzt vielleicht versucht, den Zwangsverwalter mit dem Argument zu überzeugen, daß es sich um eine Art Mietminderung oder Zurückbehaltung des Strom- bzw Gasanteils der Miete handelt. So, wie ich das mal gelesen habe, wird das Zurückbehaltungsrecht bzw das Recht zur Mietminderung durch § 1125 nicht ausgeschlossen...

Ist das so? Verstehe ich das mit der Zahlung bis zum 04.05. vielleicht falsch?
Oder hat jemand eine bessere Idee?

[Geiselmann]

Hallo,

die Kosten für den Energieversorger sind durch den Zwangsverwalter gem. § 155 Abs. 1 ZVG vorab zu begleichen.
Daher ist es nur logisch, dass sie der Zwangsverwalter zuvor vom Mieter einfordert.
Weiter erhöht das die Einnahmen, aus denen sich die Zwangsverwaltervergütung berechnet.

S. Geiselmann

[aculita]

Hmmm, "vorab" würde dann heißen, daß der Zwangsverwalter den Abschlag, der für den Verbrauch im April am 01.05. zu zahlen ist, nicht fordern darf.
Aber er müßte den für den Verbrauch im Mai am 01.06. zu zahlenden eigentlich ebenfalls bereits am 01.05. zahlen.

Dann verstehe ich aber nicht, wieso er den für den Verbrauch im April gezahlten, wiederhaben will... Ach, ich bin einfach nur noch verwirrt!

Und was sagt ihr zu meiner Überlegung mit der Zurückbehaltung des Heizkostenanteils der Miete für die Vergangenheit?

[Geiselmann]

Hallo,

"vorab" bedeutet auch ohne Teilungsplan.
Der Zwangsverwalter will einfach alle Zahlungen ab Beschlagnahme.
Wenn der Mieter die Miete kürzt wirkt sich das nur im Verhältnis Mieter-Zwangsverwalter aus.

S. Geiselmann

[aculita]

Danke!

Ich werde einfach mal das Telefonat abwarten und sehen, ob man mit ihm reden kann...