Grundschuldbestellung bei Verkauf durch Kommune (NRW)

Rund um Grunstücks-/Wohnungseigentum/Erbbaurecht
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-Leni-
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#1

20.01.2021, 16:18

Hallo liebe Kollegen :wink1
manchmal stehe ich komplett auf dem Schlauch, so auch jetzt:

Wir haben einen Kaufvertrag zwischen einer Kommune und einem jungen Paar beurkundet über ein unbebautes Grundstück, welches innerhalb von 2 Jahren mit einem Wohnhaus bebaut werden soll.
Zur Kaufpreisfinanzierung soll eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. (Anmerkung: Der Kaufpreis liegt bei ca. 68.000 €, die Grundschuld bei knapp 500.000 €, also Vollfinanzierung). So weit, so gut.

Aufgrund landesrechtlicher Vorschriften in NRW ist es hiesigen Kommunen nicht gestattet, eine Belastungsvollmacht zu erteilen, was natürlich zu Problemen führt, denn die Bank zahlt ja idR erst nach Eintragung einer Grundschuld aus.
Nun ist es mit den hiesigen Sparkassen/Volksbanken all die Jahre immer gut gelaufen und die haben schon ausgezahlt, als sie eine vollstreckbare Ausfertigung vorliegen hatten. Bei auswärtigen Groß-Banken hat das -nach entsprechender Erklärung- auch immer geklappt.
Wir haben uns also bislang immer so beholfen, dass wir die Grundschuldbestellung schon vor Eigentumsumschreibung beurkundet haben, als "normale" Grundschuld, also die Käufer erscheinen als "Eigentümer", der Grundbesitz, der ja meist noch in einem Sammel-Grundbuch der Gemeinde drin ist, wird bezeichnet mit "eingetragen in Blatt XY oder Übergangsstelle" etc. Die Bank bekommt eine vollstreckbare Ausfertigung und zahlt dann -nach Fälligkeit- den Kaufpreis. Die Ausfertigung fürs Grundbuchamt bleibt so lange hier liegen, bis die Umschreibung erfolgen kann, dann werden Umschreibung und GS zusammen beantragt.

Nun zum Problem:
Mein Chef -seines Zeichens Jung-Notar- ist der Meinung (und ich finde, dass er da Recht hat), dass wir ja hinsichtlich der dinglichen ZV-Unterwerfung noch gar keine Vollstreckungsklausel erteilen können, wenn die Käufer noch nicht Eigentümer sind. Somit könnte der Bank auch nur eine teilweise vollstreckbare Ausfertigung hinsichtlich der persönlichen ZV-Unterwerfung erteilt werden und dann erst später (mit Eintragung im GB) eine vollständige.

Wie macht ihr das? Ggf. ganz anders??

Vielen Dank und liebe Grüße!
-Leni-

„Was die Franzosen Contenance nennen, Haltung und Harmonie im äußern Betragen, Gleichmütigkeit, Vermeidung alles Ungestüms, aller leidenschaftlichen Ausbrüche und Übereilungen, dessen sollte sich vorzüglich ein Mensch von lebhaftem Temperamente befleißigen.“

Adolph Freiherr Knigge: Über den Umgang mit Menschen, Fünfte Auflage, 1808[3]
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