Vollmacht Kaufvertrag/Belastung

[Carmen1965]

Hallo,

ich habe ein Problem: Zwei Käufer haben ein Grundstück gekauft. Unsere Vollmacht im Vertrag lautet:

"1. Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit die Notarfachangestellten xyz, jede für sich alleinvertretungsberechtigt, die Erklärungen in dieser Urkunde gegenüber Beanstandungen von Gericht und Behörden abzuändern, zurückzunehmen oder zu ergänzen, sowie alle sonstigen Erklärungen abzugeben, die für die Abwicklung dieses Vertrages notwendig oder zweckmäßig sein sollten. Die Vollmacht schließt auch die Berechtigung ein, eine Eigentumsvormerkung löschen zu lassen, falls der Vertrag nicht zur Durchführung kommt.
2. Der Verkäufer bevollmächtigt jeden einzelnen Käufer, hinsichtlich des Kaufgegenstandes die Eintragung von Grundpfandrechten nebst Zinsen und Nebenleistungen sowie Rangänderungen zu bewilligen und zu beantragen und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den Kaufgegenstand in beliebiger Höhe zugunsten in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Gläubigern, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsrecht – kurz BaFin – unterliegen, zu erklären; eine persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Verkäufers ist dabei ausgeschlossen.

In den Grundpfandrechtsbestellungsurkunden müssen folgende Vereinbarungen enthalten sein... (Sicherungsabrede).

3. Die Vollmachten zu 1) und 2) werden unwiderruflich erteilt und sollen durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlöschen. Sie erlöschen jedoch einen Monat nach Umschreibung des Eigentums. Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Sie können die Erklärungen nur zu Protokoll des amtierenden Notars oder dessen Vertreter bzw. Nachfolger im Amt abgeben.

Im Innenverhältnis dürfen die Bevollmächtigten von den Vollmachten nur insoweit Gebrauch machen, als es zur Durchführung des Vertrages und zur Eintragung von Finanzierungsgrundschulden erforderlich ist. Diese Beschränkungen gelten nicht gegenüber Dritten, insbesondere nicht gegenüber dem Grundbuchamt."

Die Eigentumsübertragungsvormerkung ist für die Käufer eingetragen. Jetzt kommt der eine Käufer und möchte aufgrund der Belastungsvollmacht eine Grundschuld bestellen (ohne ZV-Unterwerfung), im Rang natürlich vor der Vormerkung. Die Ehefrau kann nicht erscheinen, da sie sich im Ausland aufhält. Reicht die obige Vollmacht, damit der Ehemann die erforderliche Rangänderung bewilligt?

Ich bin doch sehr unsicher. Kann mir jemand helfen?

Grüße

[...]

Nein. Die Ehefrau hat den Ehemann doch zu überhaupt nichts bevollmächtigt.

Man könnte allenfalls überlegen, ob die Vollmacht zu 1. für eine Rangrücktrittserklärung bzgl. der Vormerkung ausreicht.

[Carmen1965]

Danke, das habe ich genau so gesehen - mein Chef allerdings nicht.

Bezüglich der Mitarbeitervollmacht bin ich auch am Zweifeln, weil dort steht "für die Abwicklung dieses Vertrages"; wenn man es also genau nimmt, reicht diese evtl. auch nicht.

Ich werde es jetzt trotzdem versuchen, zur Not wird die Grundschuld erstmal an rangbereiter Stelle eingetragen.

Aber ich muss hier doch dringend mit meinem Chef sprechen, dass wir die Vollmachten anpassen. Bis jetzt haben sie immer gereicht, weil wir in der Regel darauf bestehen, dass alle Käufer kommen wegen der persönlichen Haftung. Das ist in meinem jetzigen Fall aber nicht notwendig.

Vielen Dank für die Einschätzung.

Carmen

[...]

Bei hiesigen Notaren gibt es in den entsprechenden Vollmachten noch standmäßig den Passus, dass sich mehrere Käufer gegenseitig bevollmächtigen (auch bzgl. Vollstreckungsunterwerfung). Dann reicht es immer wenn ein Käufer auftritt.
Ob der zuständige Rpfl. die Vollmacht für ausreichend erachtet kann man aus der Ferne schlecht beurteilen. Ggf. empfiehlt sich zuvor mit diesem/r zuvor Rücksprache halten.

Wenn die Grundschuld rangbereit eingetragen wird sollte man aber bedenken, dass dann wohl eine neue Löschungsbewilligung für die Vormerkung (zugunsten der Ehefrau) erforderlich sein dürfte (oder ein nachträglicher Rangrücktritt)

[Carmen1965]

Oh, tausend Dank für den Hinweis mit der Löschungsbewilligung. Daran hätte ich jetzt gar nicht mehr gedacht...

Die Vollmacht für die Käufer gegenseitig ist eine sehr gute Idee. Das werde ich hier nach Rücksprache mit meinem Chef doch glatt so umsetzen. Ist ja auch nur für den Notfall...

In meinem Fall werde ich vermutlich doch den Rangrücktritt der Ehefrau später noch nachholen lassen, wenn diese wieder in Deutschland weilt. Zum Glück zahlt die Bank hier wohl aufgrund Eintragung zumindest schon die Nebenkosten des KV aus, der Kaufpreis ist erst später fällig.

Nochmal herzlichen Dank auch für die schnelle Antwort!