Rücktritt Kaufvertrag nach Beurkundung

Rund um Grunstücks-/Wohnungseigentum/Erbbaurecht
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Mieke4maria
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#1

04.06.2021, 08:11

Hallo,

eine Gemeinde hat ein Baugrundstück an Eheleute veräußert. Einen Tag nach der Beurkundung haben die Käufer mitgeteilt, dass sie "Kaufreue" haben und das Grundstück doch nicht mehr haben möchten. Der Vertrag soll nicht durchgeführt werden.

Gem. § 18 Grunderwerbsteuergesetz muss der Vertrag ja dem Finanzamt angezeigt werden. Muss der Rücktritt vom Kaufvertrag notariell beurkundet werden oder reicht es aus, wenn beide Vertragsteile eine schriftliche Erklärung abgeben, dass der Vertrag nicht mehr vollzogen werden soll. Kann dann diese Erklärung mit zum Finanzamt geschickt werden?

Danke für eure Unterstützung!
Martin Filzek
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#2

04.06.2021, 12:23

Das Thema ist - kostenrechtlich - behandelt bei Waldner, GNotKG für Anfänger, 10. Aufl. 2021, bei Rn. 93 - 95. Zur Frage, ob die Beurkundung des Rücktritts erforderlich ist (KV 21102 1,0-Gebühr) würde ich hier vermuten, dass dies nicht der Fall ist (was anhand der materiellrechtlichen Literatur zu BGB und Notarfachliteratur und -Handbüchern zu dieser Frage bzw. Immobilienexperten hier noch mal überprüft werden sollte), denn bei Rn. 95 in Waldner heißt es. "Nach der Rspr. des BGH kann die Aufhebung in der Regel nicht ohne weiteres privatschriftlich vorgenommen werden. Der BGH nimmt bekanntlich an, es genüge für die Annahme eines Anwartschaftsrechts, wenn die Auflassung beurkundet und die Auflassungsvormerkung entweder eingetragen oder vom Käufer zur Eintragung beantragt ist - und das ist eben, wenn es zur Aufhebung des KV kommt, regelmäßig bereits der Fall. Der Notar kann sparsamen Beteiligten hier aber folgenden Weg empfehlen: Der Käufer bewilligt nur die Löschung seiner Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr N. 21201 Ziff. 4) und lässt diese im Grundebuch vollziehen. Damit geht das Anwarschaftsrecht unter, und der Vertrag kann privatschriftlich aufgehoben werden. Warum der Notar das nicht vorschlagen dürfen soll (so Lehmenn DNotZ 1987, 142, 150), vermag ich nicht zu erkennen."

Wen ich das also richtig verstehe, dürfte hier die Auflassung wahrscheinlich zwar bewilligt sein, aber die Vormerkung doch noch nicht zur Eintragung beantragt sein, so dass auch der Löschungsantrag für die halbe Gebühr nicht nötig wäre? Da aber die o.a. Kommentierung am Ende zeigt, dass die Frage, ob privatschriftliche Aufhebung so möglich ist, umstritten ist, und die Auflassung wohl bereits erklärt war (?), könnte sicherster Weg evtl. doch die Beurkundung der Aufhebung für 1,0-Gebühr sein.

Aber mit der übereinstimmenden Erklärung der Beteiligten, der Vertrag solle nicht weiter durchgeführt werden, kann man es sicher ebenso probieren (?). Bin auf weitere Stellungnahmen zu diesen Fragen gespannt.

Für die Beteiligten ist ja ein Trost - egal ob sie 2,0 Geb. für Vertrag oder noch zusätzlcih 1,0 für Aufhebung zahlen müssen - dass es nur um den reinen Bauplatz ging, also weniger Geschäftswert als bei Kaufverträgen über schon bebaute Grundstücke.

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