Zwischenverfügung Grundschuldbestellung

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eki
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#1

22.02.2021, 11:54

Hallo :wink1 Anfängerfrage zur Grundschuldbestellungsurkunde

Wir haben einen Kaufvertrag beurkundet; Auflassungsvormerkung wurde eingetragen.
Nun wurde eine Grundschuldbestellungsurkunde gemacht - Buchgrundschuld - und bei Gericht eingereicht. An Rangstelle soll die GS vor der Auflassungsvormerkung stehen.
Es kam jetzt eine Zwischenverfügung mit dem Hinweis, dass die Beteiligte nur Berechtigte des Rechts (AV) sei und der Eigentümer die GS in Form des § 29 GBO nachgenehmigen soll.
Hätte ich in die Urkunde den Eigentümer als Sicherungsgeber und die Käuferin als Darlehensnehmer aufnehmen müssen? Ist das generell so, dass der Noch-Eigentümer eine Grundschuld bestellen muss?
Kann mir jemand schreiben, wie man eine solche Nachgenehmigung formuliert?
Martin Filzek
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#2

22.02.2021, 12:48

Normalerweise ist es so, dass im Kaufvertrag eine sogen. Finanzierungsvollmacht (siehe diverse Notar- und Formularbücher) enthalten ist, aufgrund der dann vom Käufer zugleich im Namen des Verkäufers die Grundschuld bestellt wird.
Natürlich kann nach materiellem und Grundbuchrecht nur der derzeit eingetragene Eigentümer die Grundschulden dinglich bestellen.
Ich vermute mal, dass die Finanzierungsvollmacht auch in eurem Kaufvertrag enthalten war und evtl. reicht, dass anchträglich erklärt wird, dass in Ausübung dieser Vollmacht die Grundschuldbestellung erfolgen sollte (ich weiß jetzt nicht, ob das Vergessen auf diese Bevollmächtigung und entspr. Handeln als offensichtliches Versehen gilt, das nach § 44 a BeurkG (§ bitte noch mal prüfen, vielleicht heißt der § wo Berichtigungen nach notarieller B'eurkundung geregelt ist auch anders) durch Nachtragsvermerk allein des Notars möglich ist oder durch ergänzende Beurkundung mit Käufer.
Sollte hingegen keine Vollmacht enthalten gewesen sein (??? wäre sehr merkwürdig und laienhaft und kaum vorstellbar) dann natürlich die Nachgenehmigung des Verkäufers, wohl wegen der notwendigen dinglichen ZV.-Unterwerfung auch mit Beurkundungsform.

Ist aber nicht mein Spezialgebiet, vielleicht helfen andere Forenteilnehmer noch weiter.

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eki
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#3

22.02.2021, 13:16

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Die Belastungsvollmacht ist im Kaufvertrag enthalten. Ich habe mit der Rechtspflegerin telefoniert. Diese sagte, dass die Vollmacht im KV allein nicht ausreiche. Ich hätte das in die Grundschuldbestellungsurkunde mit aufnehmen müssen, dass sie als Käuferin auch bezüglich der erteilten Vollmacht für den Eigentümer handelt. Mir war nicht bewusst, dass man nur als Eigentümer die Grundschuld bestellen darf. Da hab ich jetzt wieder dazu gelernt :) Sie sagte, der Eigentümer müsse nun noch zustimmen. Hat dazu jemand einen Text für mich? Auch vielleicht wie man das als Mitarbeiter formuliert, wenn man selbst eine Vollmacht erteilt bekommen hat?
Martin Filzek
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#4

22.02.2021, 16:53

Wenn du als Mitarbeiter im KV von den Beteiligten bevollmächtigt warst, stelle ich mir vor, dass du in neuer verhandelter Urkunde auf die im KV. erteilte Vollmacht Bezug nimmst, den Verkäufer namentlich aufführst, und in dessen Namen die Genehmigung der Grundschuldbestellung durch Käufer erkärst und die Unterwerfung dinglich § 800 ZPO. Vorsorglich solltel noch auf die im KV. wahrscheinlich schon erfolgtle Einschränkung der Zweckerklärung hingewiesen werden (Valutierung bis Egentumsumschreibung nur für Zwecke der Kaufpreiszahlung).
Aber wie gesagt, andere die das in der Praxis ständig machenin den letzten Jahren, können dir das hier noch genauer beschreiben vielleicht.
Kosten würden dann wegen der Nachtragsurkunde wegen § 21 GNotKG nicht entstehen.
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ulisun
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#5

24.02.2021, 19:37

Die Genehmigung des Eigentümers konnte so formuliert werden:

Hiermit werden sämtliche Erklärungen genehmigt, die am ... in der Urkunde ... des Notar ... abgegeben wurden.
Von den Beschränkungen des § 181 BGB wird Befreiung erteilt.

Bei der Genehmigung durch Notarangestellte aufgrund Vollmacht muss genau geschaut werden, welche Vollmachten im KV erteilt wurden.

Möglicherweise hat der Verkäufer dem Käufer die Belastungsvollmacht erteilt, die auch zur Unterwerfung nach § 800 ZPO bevollmächtigt. In diesem Umfang müsste auch die Angestelltenvollmacht erteilt worden sein. Wenn die Angestelltenvollmacht nur für alle zur Durchführung des Kaufvertrages erforderlichen Erklärungen erteilt ist, kann die Grundschuld damit nicht genehmigt werden. Wenn allerdings die Angestelltenvollmacht auch zur Grundschuldbestellung erteilt wurde, dann könnte das funktionieren.

Dann hast du aber noch nicht das Problem der eingeschränkten Sicherungsabrede gelöst. In der Belastungsvollmacht im KV steht doch sicherlich, dass der Gläubiger diese Grundschuld nur verwerten darf, insoweit er Zahlungen auf den Kaufpreis geleistet hat. Das muss dann auch in der Grundschuld wiederholt werden und der Bank mitgeteilt werden.

Vermutlich ist es am besten, den Käufer nochmals an den Tisch zu holen und mit ihm einen Nachtrag zur Grundschuld zu beurkunden: er erklärt, dass er Grundschuld auch im Namen des Eigentümers bestellt und erklärt die eingeschränkte SIcherungsabrede. Formulierungshilfe kann ich gern geben, wenn erforderlich.
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