Kaufpreis reicht nicht zur Lastenfreistellung - was jetzt?

Rund um Grunstücks-/Wohnungseigentum/Erbbaurecht
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AnniEs
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#1

07.10.2020, 12:13

Wir haben einen KV beurkundet, aus dem KP sollten drei noch valutierte Grundschulden abgelöst werden. Nun stellt sich heraus, dass der Kaufpreis hierfür nicht ausreicht. Die Käufer müssen kurzfristig das Darlehen abrufen, sonst werden Strafzinsen fällig.

Meine Idee ist jetzt, die Kaufpreiszahlung über Anderkonto laufen zu lassen. Hierzu habe ich einige Fragen:

1. Ist das NAK hier eine gute Idee? Gäbe es Alternativen?
2. Kann ich die notwendige Nachbeurkundung in Ausnutzung der Angestelltenvollmacht vornehmen? Wortlaut der Vollmacht "Die Vertragsschließenden bevollmächtigen [...] und etwaige Erklärungen für die Beteiligten im Rahmen dieses Vertrages und Seiner Durchführung entgegenzunehmen, sie mitzuteilen und etwa noch erforderliche Erklärungen, auch abändernder und ergänzender Art, für sie abzugeben".
3. Sollte die Abwicklung über NAK gemacht werden, wie ist dann weiter zu verfahren?

Für schnelle Hilfe wäre ich echt dankbar, wir hatten so einen Fall noch nie...
Martin Filzek
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#2

07.10.2020, 16:54

Ein Notar-Anderkonto würde doch nichts daran ändern, dass der Kaufpreis nicht ausreicht.
Ich würde vermuten, dass in solchen Fällen dem Verkäufer (und nachrichtlich natürlich auch Käufer) mitgeteilt wird, dass die vorliegenden Ablöseforderungen den Kaufpreis um ...... € übersteigen, so dass er selbst kurzfristig dafür sorgen müsste, dass der fehlende Teil an einen (oder mehrere) der drei Ablösungsgläubiger von ihm selbst gezahlt wird, damit der Kaufvertrag so wie bisher vorgesehen abgewickelt werden kann, und dann nach Eingang des überschießenden Betrags die Treuhandaufträge / Ablösungsforderungen kurzfristig so geändert werden, dass der Kaufvertrag dann durchführbar ist.
Sollte er (Verkäufer) dazu nicht in der Lage sein, müssten Verkäufer und Käufer selbst entscheiden, wie es weiter gehen soll: z. B. ob die Übergabe und Fälligkeit verschoben werden soll, um mehr Zeit für Verkäufer zu gewinnen (und wie dann dieses Entgegenkommen vom Verkäufer in Vertragsänderung zugunsten Käufer honoriert würde, z. B. Erstattung der genannten Strafzinsen für späteren Darlehensbruf usw.).
Oder - es herrscht ja Vertragsfreiheit - die Beteiligten erhöhen den Kaufpreis und einen Teil des fehlenden Betrages zahlen Käufer auch ... (falls sie trotzdem an der Vertragsdurchführung interessiert bleiben, wäre das vielleicht auch denkbar, aber das ist natürlich eine Einzelfrage, die allein die Beteiligten selbst zu entscheiden haben und der Notar kann nur neutral für beide beratend helfen).
Dass die übliche Angestelltenvollmacht für solche Änderungen des Vertrages ausreicht kann ich mir nicht vorstellen.

Dies aber nur als vorläufige Einschätzung zu einem Gebiet, wo ich kein Spezialist bin. Sehe mit Interesse anderen Lösungsvorschlägen entgegen.

Vielleicht kann auch versucht werden (vom Verkäufer), dass er sich bei den drei Ablösungsgläubigern dafür einsetzt, dass die Forderungen so reduziert werden, dass der Kaufvertrag durchführbar wird (und dabei offen bleibende Restforderungen dann übernehmen und Bank eigene Ratenzahlung o. Ä. dazu anbieten. Aber in jedem Fall müssten sie halt ihre Treuhandaufträge so ändern, dass insgesamt weniger als bisher von einer oder mehreren Banken verlangt wird, denn sonst bekommt ja keine Bank erst mal ihre Ablösungsforderung).
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
AnniEs
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#3

07.10.2020, 17:07

Danke für die Antwort.

Ich habe inzwischen mit einer erfahrenen Kollegin Rücksprache halten können. Wir werden es jetzt so machen, dass der KP auf NAK geht, der Verkäufer sich verpflichtet, die Differenz ebenfalls auf NAK nachzuschießen und wir dann eben erst weiter abwickeln können, wenn die Ablösebeträge vollständig zur Verfügung stehen. Der Verkäufer muss dann halt sehen, wie er die Kohle ranschafft - ggf. durch ein neues Darlehen.

Wegen der Verwahranweisungen werde ich nicht als Stellvertreter beurkunden sondern wir lassen die Beteiligten nochmal herkommen.

Die Käufer werden keinesfalls mehr zahlen als den vereinbarten Kaufpreis. Mich wundert sowieso, dass das Haus derart hoch beliehen werden konnte.
elena94
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#4

08.10.2020, 10:54

Wir haben solche Fälle ab und an auch.
Seid ihr schon mit den Gläubigern in Kontakt getreten? Das würde ich, ehrlich gesagt, als erstes mal machen. Wieso ein Anderkonto, erschließt sich mir nicht ganz, haben wir in solchen Fällen bislang nie eingerichtet. Ich würde versuchen, es über die Gläubigerbanken zu klären, ggfs. können von dort aus die Treuhandaufträge abgeändert werden, wenn der Verkäufer die Restschuld so abzahlen wird o.ä. (wie MartinFilzek bereits schrieb). Wenn der Kaufpreis nicht reicht und die Immobilie aber offensichtlich nicht unter Wert verkauft wird, dann reicht es halt aktuell nicht. Wie hoch wird der Kaufpreis denn überstiegen? Und kann der Verkäufer diese Beträge überhaupt auf einmal zur Verfügung stellen (oftmals sind die Verkäufer in diesen Situationen generell nicht unbedingt liquide, zumindest war das in unseren Fällen hier eigentlich immer so). Sofern es sich nicht um allzu hohe Summen handelt, lassen die Gläubiger sich evtl. so auf eine Änderung der Treuhandaufträge ein und ihr kommt um die ganze Vertragsänderung inkl. Anderkonto herum. Haben wir schon einige Male gehabt, also den Fall, dass es nach Klärung der Angelegenheit mit den Gläubigern so funktioniert hat. Kommt natürlich leider auf die Gläubiger/Banken an und die Beträge.

Künftig sollte man sowas am besten schon im Vorfeld klären. Wenn ersichtlich ist, dass die eingetragenen Grundpfandrechte zumindest nominell bereits den Kaufpreis überschreiten, kann man im Vorfeld die Verkäufer darauf hinweisen, nach den aktuellen Valutenständen fragen und dann ggf. bereits vor Beurkundung mit den Gläubigern zwecks Klärung in Kontakt treten. :)
Liebe Grüße :wink1
Eli
AnniEs
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#5

08.10.2020, 11:28

Mit den Gläubigern bin ich natürlich in Kontakt. Leider lässt sich da wohl nichts machen, die halten an ihren Treuhandauflagen fest. Der Fehlbetrag liegt bei über 20.000 € - ich schätze nicht, dass der Verkäufer die auftreiben kann.

Natürlich fragen wir vorher nach, ob die Darlehen mit dem Kaufpreis abgelöst werden können. Der Verkäufer hatte das in diesem Fall auch bejaht - darauf haben wir uns natürlich verlassen.

Inzwischen zweifle ich auch an meiner Idee mit dem Anderkonto, denn eigentlich liegt ja gar kein Sicherungsinteresse im eigentlichen Sinne vor. Die Motivation für das Anderkonto wäre gewesen, dass die Käufer ihr Darlehen abrufen können. Das kann ja wegen der Sicherungszweckerklärung nur für den Kaufpreis verwendet werden, also nicht auf dem Girokonto der Käufer "geparkt" werden.
elena94
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#6

08.10.2020, 14:41

Okay, das ist schwierig. Kann der Verkäufer umschulden o.ä., um an das fehlende Geld zu kommen? Er hat keine anderen Sicherheiten, die er den derzeitigen Gläubigern anbieten kann? Was ich auch nicht verstehe, ist, dass die Banken an den Treuhandaufträgen so festhalten. Die Immobilie wird ja offenbar nicht unter Wert verkauft.

Für die Strafzinsen der Käufer, wenn diese ihr Darlehen nicht zeitig abrufen, müsste ja vermutlich der Verkäufer aufkommen. Wären die Gebühren fürs Anderkonto dagegen voraussichtlich günstiger? Wir arbeiten hier kaum mit Anderkonten, daher kann ich das nicht einschätzen.
Liebe Grüße :wink1
Eli
Ramona A.
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#7

09.10.2020, 10:33

Ich kann nicht erkennen, dass eine Abwicklung über Notaranderkonto etwas bringt. Der Käufer zahlt zwar den Kaufpreis auf Notaranderkonto und dann??
Wenn du schon meinst, dass der Verkäufer den Rest nicht zusammen bekommt, was bringt es dann? Der Käufer zahlt dann zwar keine Strafzinsen, aber was hat er ansonsten für Vorteile?
Im Grunde ist es Sache des Verkäufers, die Situation schnell zu lösen, möglicherweise kommt eher die Rückabwicklung des Vertrages in Betracht.
Ich hätte auch Probleme mit den Verwahranweisungen, da musst du ja höllisch aufpassen..
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#8

09.10.2020, 14:24

Ramona A. hat geschrieben:
09.10.2020, 10:33
Ich kann nicht erkennen, dass eine Abwicklung über Notaranderkonto etwas bringt. Der Käufer zahlt zwar den Kaufpreis auf Notaranderkonto und dann??
Wenn du schon meinst, dass der Verkäufer den Rest nicht zusammen bekommt, was bringt es dann? Der Käufer zahlt dann zwar keine Strafzinsen, aber was hat er ansonsten für Vorteile?
Im Grunde ist es Sache des Verkäufers, die Situation schnell zu lösen, möglicherweise kommt eher die Rückabwicklung des Vertrages in Betracht.
Ich hätte auch Probleme mit den Verwahranweisungen, da musst du ja höllisch aufpassen..
:good :good :good :good

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#9

09.10.2020, 16:31

Danke für Euer Feedback!

Eine der Gläubigerbanken hat signalisiert, ggf. den Treuhandauftrag abzuändern. Mein Chef hat Käufer und Verkäufer zur Krisenbesprechung einbestellt. Mal sehen, was dabei rumkommt.

:thx
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