Auflassungsvormerkung an Teilfläche

[raykitz]

Guten Morgen,

wir haben in einem Kaufvertrag folgende Formulierung:

§ 1 Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichtes VY von Blatt 123 Gemarkung YX Flur 123 Flurstück 123, Hof- und Gebäudefläche, , in einer Größe von ... m² eingetragenen Grundstückes. Der Grundbesitz ist mit einem Doppelhaus bebaut.

Der Verkäufer verkauft dem Käufer aus dem vorstehend näher beschriebenen Grundstück ein noch zu vermessendes unbebautes Trennstück mit Doppelhaushälfte, allen sonstigen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör in einer Größe von etwa ..... m² - das Trennstück im folgenden “Grundbesitz” genannt -.

Die Formulierung für die Eintragung der Auflassungsvormerkung lautet wie folgt:

Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen unwiderruflich, in dem in § 1 genannten Grundbuch eine Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers einzutragen (...)

Der zuständige Rpfl. stört sich an der Formulierung "in § 1 genannten Grundbuch" und fragt an, ob die Eintragung ohne Einschränkung auf dem in gesamten Grundbuch erfolgen soll, sie hätte gerne die Formulierung "an dem in § 1 genannten Kaufgegenstand".

Hat jemand eine Ideen wie ich ihn davon abbringen kann, da laut Schöner / Stöber RdNr. 1503 die Eintragung möglich ist und wir die Formulierung seit ewigen Zeiten so benutzen.

VG Raykitz

[Jupp03/11]

Die Rechtspflegerin dürfte recht haben. Nach dem Kaufvertrag besteht kein schuldrechtlicher Anspruch am gesamten Grundstück.

[Notariatsmann]

Die Beanstandung ist m. E. unberechtigt. Natürlich wird die AV "in dem Grundbuch" eingetragen, und zwar dem Grundbuch, in dem das Grundstück verzeichnet ist, ein anderes Grundbuch gibt es ja diesbezüglich auch gar nicht. Die AV wird auch am gesamten Grundstück eingetragen und nicht an einem Bruchteil oder einer Teilfläche, sie sichert materiell-rechtlich aber natürlich nur den Anspruch auf Eigentumsübertragung der Teilfläche, dies ist aber keine Frage des Belastungsgegenstandes, sondern der insoweit einschränkenden Formulierung der AV. Selbst wenn in dem Grundbuch noch andere Grundstücke verzeichnet sein sollten, ist das Grundstück durch Angabe von Flurstück und Flur zweifelsfrei bezeichnet. Gemäß § 28 GBO "ist das Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen", dies ist hier ordnungsgemäß erfolgt.

[Manfred Fisch]

Ich würde machen, was die Rechtspflegerin verlangt. Natürlich können die Beteiligten auch einfach eine AV am gesamten, im Grundbuch eingetragenen Grundstück eintragen lassen. Einen Rechtsgrund für die Eintragung der Vormerkung brauche ich nicht.

Allerdings ist es ja so, dass sie wahrscheinlich eintragen möchte, dass die AV den Anspruch auf Eigentumsübergang an einer Teilfläche des im BV genannten Grundbesitzes sichert (denn das tut sie ja auch nur). Nach dem jetztigen Wortlaut müsste sie den gesamten Grundbesitz des BV mit der AV belasten.

Also Schreibfehlerberichtigung raus und fertig.

[Notariatsmann]

Aufgrund eines solchen Vertrages kann keine AV beteffend die Übereignung des gesamten Kaufgegenstandes eingetragen werden, weil dies das Grundbuch unrichtig machen würde. Kaufgegenstand ist eine Teilfläche, die AV sichert demnach auch nur den Anspruch auf eine Teilfläche, einen darüber hinausgehenden vormerkungsfähigen Anspruch gibt es aus diesem Vertrag nicht. Eine Vertragsauslegung des oben genannten Wortlauts durch die Rpfl.´n dahingehend, das eine Teilfläche verkauft, aber eine AV für das Gesamtgrundsück eingetragen werden soll ist m. E. einfach nicht tragfähig. Ich würde jedenfalls keine Schreibfehlerberichtigung machen, weil nichts falsch gemacht wurde und sonst auch kein Lerneffekt eintritt, also Folgefälle, auch bei anderen Notariaten, sonst vermutlich ebenfalls beanstandet werden. Ich selbst passe auch nie den Wortlaut der Bewilligung der AV irgendwie an, wenn es eine Teilfläche ist, weil die AV sich auf den vertraglichen Eigentumsübertragungsanspruch bezieht und auf was dieser sich richtet, also Voll- oder Teilfläche, steht zweifelsfrei ersichtlich vorne im KV.

[Jupp03/11]

Schöner/Stöber Rd 1507, die beiden letzten Sätze. Die Bewilligung im Beitrag 1 bezeichnet nicht den schuldrechtlichen Anspruch, daher wie Manfred.

[raykitz]

[Manfred Fisch]

Kleiner Exkurs: Durch die Eintragung einer Vormerkung kann das GB nicht unrichtig werden, da jede Vormerkung erst den Anspruch auf eine spätere Eintragung sichert. Erst diese kann das GB unrichtig werden lassen.

[Notariatsmann]

Schöner/Stöber Rd 1507, die beiden letzten Sätze. Die Bewilligung im Beitrag 1 bezeichnet nicht den schuldrechtlichen Anspruch, daher wie Manfred.

Man darf allerdings nicht vergessen, dass die Bewilligung hier nicht alleine steht, sondern in den ganzen schuldrechtlichen Vertrag eingebettet ist. Es gibt keine Pflicht, den schuldrechtlichen Anspruch, der vorne in der Urkunde enthalten ist, hinten bei den Grundbucherklärungen komplett noch einmal "wiederzukäuen".

Kleiner Exkurs: Durch die Eintragung einer Vormerkung kann das GB nicht unrichtig werden, da jede Vormerkung erst den Anspruch auf eine spätere Eintragung sichert. Erst diese kann das GB unrichtig werden lassen.

Ich fürchte, das ist ein Exkurs in den Rechtsirrrtum . Denn wenn eine Vormerkung eingetragen ist und der Anspruch später erlischt, wird das Grundbuch: unrichtig. Wenn sie eingetragen wird, und der Anspruch von vorneherein nicht besteht (auch nicht als künftiger oder bedingter), ist das Grundbuch: unrichtig. Wenn die Rpfl.´in eine solche Eintragung vornimmt in positiver Kenntnis, das kein Anspruch entsteht, macht sie das Grundbuch: unrichtig. Die Vormerkung ist ihrem Wesen nach eben akzessorisch.

[Manfred Fisch]

Das ist ja nicht der Fall, da ein Rechtsanpruch besteht. Die Unrichtigkeit wird übrigens erst durch die Unvollkommenheit des Erfüllungsgeschäfts begründet. Im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung ja eben nicht. Die Vormerkung an dem "Rest" ist dann übrigens keine "Unrichtigkeit", sondern ein gegenstandsloses Recht (vgl. Schöner/Stöber, Rz. 56 ff.).

Deiner Logik folgend wäre also auch eine (zweichenzeitlich forderungsfrei gewordene) Sicherungshypothek eine Grundbuchunrichtigkeit?