Kaufvertr.u.Löschung Lasten für andere WEs

Resa · #1

Hallo an Alle, ich habe hier folgende Konstellation abzurechnen:

Kaufvertrag über eine Wohnung, belastet mit 2 Gesamtgrundpfandrechten. Das Haus hat insgesamt 7 Wohneinheiten.
Auf der verkauften Wohnung lasten noch die Gesamtgrundpfandrechte, sie sollen natürlich auf dem Kaufobjekt gelöscht werden.

Bei Gesamtgrundpfandrecht A sind bereits 4 Einheiten, bei Gesamtgrundpfandrecht B sind bereits 2 Einheiten aus der Mithaft entlassen.

Verkäufer hat uns bei KV-Beurkundung die Löschungsbewilligung nebst Grundschuldbriefen der beiden Banken übergeben, mit denen ALLES gelöscht werden kann (also auch auch die Einheiten, die NICHT Kaufobjekt sind).

Der Notar hat daher im KV bei Beurkundung einen entsprechenden Löschungsantrag auch für die Mithaftstellen aufgenommen.

Die KOSTEN (auch die Notarkosten) für die Löschung auf den Mithaftstellen soll allein der Verkäufer tragen.

Nun kann ich ja nicht einfach hingehen und eine 5/10 Gebühr berechnen und sagen: Das zahlt der Verkäufer.

Meines Erachtens muss man:

1. Ermitteln, welchen WERT die verbliebenen Wohnungen haben (also die nicht mehr belastet sind).
2. Nach Maßgabe mehrerer Erklärungen in einer Urkunde ausrechnen:

a) 2,0 Gebühr (Wert KV) und 0,5 Gebühr (Wert: Addition Wohnungen der Mithaftstellen)

plus Vergleichsrechnung:

b) 2,0 Gebühr aus Addition: "Kaufpreis KV" plus Wert der Wohnungen der Mithaftstellen.

Jetzt frage ich mich nur: FALLS Variante b) die kostengünstigere ist: Wie soll ich dann das verteilen auf Käufer und Verkäufer? Es kommt ja letztlich nur eine Summe raus.

(bei uns gibt es eine Meinung dazu, dass man einfach 0,5 Gebühr aus dem vollen Wert beider Gesamtgrundpfandrechte nimmt für den Verkäufer).

Grübel grübel.

Und Danke im Voraus für Meinungen dazu.

Martin Filzek · #2

Der Vorschlag aus der drittletzten Zeile, "einfach" eine 0,5 Gebühr aus dem Wert der Gesamtgrundpfandrechte zu berechnen, ist wohl eine nicht ganz korrekte Vereinfachung des Ganzen, es muss ja § 44 GNotKG beachtet werden, siehe hierzu z. B. Notarkasse München, Streifzug ... 13. Aufl. 2021, Rn. 2818 ff., 2818 f., wonach man hier wohl bei zwei verschiedenen Gesamtrechten jeweils den Grundschuldbetrag mit der Summe der Werte der einzelnen noch haftenden Wohnungen vergleichen muss (jeweils gesondert für jedes Grundpfandrecht) und der niedrigere Wert von beiden (Grundpfandrechtswert verglichen mit Wert haftende Grundstücke) bildet dann den Wert. Das kann dann durchaus weniger sein als der Wert der vollen Gesamtgrundpfandrechte und ob es so ist hängt von den momentan nicht bekannten genauen Zahlen ab.

Wenn dann bei der Vergleichsberechnung § 94 Abs. 1 GNotKG nicht die gesonderten Einzelgebühren von 2,0 aus Kaufpreis und 0,5 aus dem Antrag auf Pfandfreigabe bzw. Löschung das günstigere Ergebnis sind, sondern die 2,0-Gebühr aus der Summe beider Werte (was eigentlich unwahrscheinlich ist, aber theoretisch vielleicht doch möglich) ist die Berechnung der auf Verkäufer entfalenden Anteile nach der geschilderten internen Kostenvereinbarung doch auch sehr einfach: es sind dann die Mehrkosten, die durch die Mitbeurkundung der Anträge zur Pfandfreigabe bzw. Löschung insgesamt entstanden sind gegenüber den Kosten, die ohne diese Erklärung entstanden wären. Also braucht man nur die letztlich (unwahrscheinlich aber möglich, s. o.) entstandene 2,0-Gebühr aus Gesamtwert §§ 35, 86 berechnen und davon die (Käufer betreffende) 2,0-Gebühr aus dem reinen Wert des Kaufvertrags (also wahrscheinlich Kaufpreis) abziehen und schon hat man die Mehrkosten, die dann insoweit von Verkäufer zu tragen sind.
Das betrifft dann aber allein die Beurkundungskosten.
Soweit eine Vollzugsgebühr entstanden ist (nach überwiegender Meinung dürfte dies nicht der Fall sein wenn wie hier der Verkäufer von sich aus die Löschungsunterlagen zur Beurkundung vorgelegt hat, siehe z. B. Streifzug zu dieser Frage gegenüber Mindermeinung wohl von Diehn, der auch für das Prüfen der überreichten Unterlagen die Vollzugsgebühr verwirklicht sieht, soweit die Mng. nicht inzwischen aufgegeben oder abgemildert wurde) wären die in früheren Beiträgen schon diskutierten Probleme zur Aufteilung der Vollzugsgebühr noch zu beachten (abhängig von den entsprechenden internen Kostenvereinbarungen hierzu); aber ich vermute, insoweit bestehen hier keine Probleme, da die Vollzugsgebühr sich hier nicht durch die Tätigkeit zu den Pfandfreigaben bzw. Gesamt-Löschungen erhöht hat.

Unverändert können schwierige Notarkostenfragen zur Entlastung des Büros im angebotenen entgeltlichen Notarkosten-Dienst wie bei www.filzek.de beschrieben günstig bearbeitet werden.

Resa · #3

Guten morgen.

Gestern nach Feierabend und entsprechender Ruhepause ging mir das auch durch den Kopf, dass man das so wie von Ihnen beschrieben machen könnte, also rein rechnerisch.

Bleibt natürlich noch die Frage, wie denn die Rechnung rein optisch aussieht, die ich dem Verkäufer schicke bzw. ob er dann versteht, was ich da "wildes" gerechnet habe und warum er eine Rechnung bekommt, in der Kaufvertragspositionen drin sind und unten eine Summe X, die er zahlen soll und die sich angeblich nur auf seinen Löschungsantrag bezieht. Irgendwie müsste ich ihm ja das Proc. erklären.

Am besten wäre es gewesen, der Notar hätte den Verkäufer auf einem Blatt Papier einen Löschungsantrag selbst schreiben lassen per Hand und dann als extra Rechnung.

Ich bedanke mich recht herzlich für die Rückmeldung !!

Martin Filzek · #4

Ich glaube, das mit der Differenzberechnung von 2,0 aus Gesamtwert gegenüber Einzelgebühren von 2,0 aus Wert Kaufvertrag und 0,5 aus Wert Anträge zur vollständigen Mithaftentlassung aller noch haftenden Grundstücke ist wenig realistisch, da die Gebührensätze von 0,5 und 2,0 zu weit auseinanderliegen und mit ca. 99%iger Sicherheit die Berechnung der Einzelgebühren, die ja eher "einleuchtet" sich durchsetzen wird. Insofern haben wir uns hier höchstwahrscheinlich Gedanken um ein "theoretisches" Problem gemacht, das dann aber natürlich durch einige Sätze zur Berechnung der Gebühr mit Hinweis auf § 94 Abs. 1 GNotKG halt gelöst werden könnte (wenn es denn nötig wird, vermutlich nicht).

Dass die Aufteilung von Gebühren furchtbar erklärungsbedürftig sein kann in seltenen Einzelfällen ist nach der Geseteslage nun einmal hinzunehmen. Im Zweifel sollte der Bürger / Beteiligte / Kostenschuldner dem Notar als Profi hier vertrauen und wird sich wegen der paar Euro Gebühren vielleicht eine Befassung mit den kostenrechtlichen Feinheiten sparen und mit der vorgeschlagenen kurzen Begründung und kurzen Erläuterung von § 94 Abs. 2, der ja zu der für den Kostenschuldner stets günstigeren Berechnung führt, zufrieden geben.

Aber diese Schwierigkeitsprobleme stecken natürlich auch dahinter, wenn viele Büros die interne Kostenregelung zur Aufteilung von Vollzugsgebühren bei einzuholenden Löschungsunterlagen oder von Verkäufer zu vertretenden Genehmigungen oft nur kurz oder missverständlich abfassen, um nicht zu viel erklären zu müssen, was die Kostenregelungen - sollten einzelne Verkäufer oder Käufer nachfragen - im Einzelfall lang und breit in ihrer Kompliziertheit erklären zu müssen - der Hauptinhalt zu Grundstück und wesentlicher Gegenleistung steht ja im Vordergrund und es sind immer nur kleine Teilbeträge der Kosten, die in keinem Verhältnis zur Gesamtbedeutung der Beurkundung stehen.

Der Vorschlag in der vorletzten Zeile wäre -- allgemein - bedenklich wegen billigstem Weg § 21 GNotKG (und soweit der Mandant den Löschungsantrag nach "Diktat" des Notars selbst schreibt bedenklich wegen verbotener Gebührenvereinbarung oder -Erlass nach § 125), aber im konkreten Fall dürfte es so ohnehin wahrscheinlich so sein, dass separate Gebühren nach § 94 Abs. 1 der kostengünstigere Weg sein werden, was im Ergebnis annähernd gleich ist wie bei getrennten Urkunden (abgesehen von Details wie zusätzlicher KV 32015 Auslagen UVZ und geringfügig höherer Dokumentenpauschale und Portopauschale KV 32005 bzw. KV 32004).