Änderung Teilungserklärung Sondernutzungsrechte

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H0ckeyKeks
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#1

26.04.2023, 09:40

Hallo Ihr Lieben,

ich hoffe ich bin hier richtig. Wir haben eine Änderung einer Teilungserklärung beurkundet. Darin wurde folgendes vereinbart:

- Die Wohnungen bekommen jeder ein Sondernutzungsrecht an den nachträglich gebildeten Pkw-Stellplätzen.
- Eine Wohnung erhält ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche und Terrasse.
- Eine Wohnung erhält ein Sondernutzungsrecht an dem Balkon (ohne die sichtbaren und konstruktiven Bestandteile, also sozusagen an dem "Luftraum" des Balkons).
- Eine weitere Wohnung erhält Sondereigentum an einer neu errichteten Kellerfläche.

Ich würde jetzt eine 2,0 Gebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG berechnen.

Bei den für die Änderungen anzusetzenden Werte bin ich jedoch unsicher. Laut Streifzug durch das GNotKG (13. Auflage), Rd-Nrn. 3608, 3609 bestimmt sich der für die Begründung des Sondernutzungsrechtes anzunehmende Wert gem. § 97 Abs. 1 nach dem Gesamtwert der betroffenen Grundstücksfläche. Heißt das, dass ich für die jeweiligen Sondernutzungsrechte den Gesamtwert des Objektes addieren muss?

Wie sieht es bei dem Sondereigentum an der neuen Kellerfläche aus? Der Streifzug sagt hier unter Rd.-Nr. 3600: "Als Geschäftswert ist der Wert der in Sondereigentum überführten Flächen oder Teile des Gemeinschaftseigentums (bspw. der WErt der betroffenen Freifläche, oberirdischen Stellplätze oder Gebäudeteile) maßgeblich gem. § 42 Abs. 1 KV GNotKG. Ich weiß ja gar nicht, wie viel die Kellerfläche wert ist. Kann ich dafür 5.000,00 € gem. § 36 III GNotKG ansetzen?

Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen :thx
Martin Filzek
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#2

27.04.2023, 19:11

Ich verstehe nicht ganz, wieso es im drittletzten Absatz heißt

Heißt das, dass ich für die jeweiligen Sondernutzungsrechte den Gesamtwert des Objektes addieren muss?
Ende Zitat aus Fragebeitrag

Der Gesamtwert des Objekts - also der gesamten Wohnungseigentumsanlage mit allen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten - hat damit doch nichts zu tun, da er nicht von den Änderungen betroffen ist (§ 97).
Gemeint ist doch der Gesamtwert der einzelnen hier neu hinzugekommenen Sondernutzungsrechte, die man für neue Pkw-Stellplätze vielleicht mit 5.000 - 10.000 Euro nach § 36 schätzen könnte (oder sich nach § 95 GNotKG von den Beteiligten deren Wert mitteilen lassen, was dann auf die Glaubwürdigkeit und Wahrscheinlichkeit zu überprüfen und ggf. bei oft beliebten "geringen" Angaben wie "geben wir mit 500 Euro an im Kosteninteresse" - hahaha, damit ist dann wohl gemeint im eigenen Interesse für geringstmögliche Notar- und Gerichtskosten-"belastung" - zu korrigieren wäre)l

Wenn du schreibst, du weißt nicht wie viel ein neu geschaffener Kellerraum wert ist und ob man deshalb 5.000 Euro nehmen könne, ist das vielleicht richtig und vertretbar, da Kellerraume ja auch tatsächlich so in dem Bereich zu veranschlagen sind. In Ländernotarkasse, Leipziger Kostenspiegel, 3. Aufl. 2021, ist Rn. 4.116 ff. ein Beispiel mit einem Kellertausch, wo - den Verhältnissenin diesem Einzelfall entsprechend - 3.000 Euro als Wert angenommen sind. Wenn dein Keller nun nicht in provinzieller Gegend der neuen Länder liegt, sondern in einer gefragten Großstadt wie Leipzig, Berlin, Jena oder München und Stuttgart usw. wird der Keller dort vielleicht doppelt so viel wert sein und die 5.000 Euro sind dann auch nahe dran. Aber auch hier wäre eine Möglichkeit, nach § 95 die Beteiligten um Mitteilung der Werte zu bitten, vielleicht mit Frage danach, wie teuer es war, den Parkplatz zu errichten, und was ein einzelner Verkauf eines solchen Kellers oder Parkplatzes wohl als Kaufpreis haben würde, usw. ....

Sondernutzungsrecht am Luftraum über dem Balkon vielleicht 1.000 - 3.000 oder auch 5.000 € - auch hier Wertangabe erfragen und ggf. selbst angemessen schätzen.

Wenn relativ viele neue Sondereigentumseinheiten neu hinzukommen und dies vielleicht mehr als 1/10 der insgesamt vorhandenen Sondereigentumseinheiten betrifft, könnte man vielleicht auch eine Änderung der Teilungserklärung mit dem jetzigen Wert § 42 (aktueller Wert aller Einheiten bei Verkauf) als Bezugswert annehmen und davon dann vielleicht insgesamt 5 - 10 oder bis 15 oder 20 % nach dem "Umfang der Änderungen" gegenüber der geänderten (früheren) Urkunde Teilungserklärung.
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
H0ckeyKeks
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#3

04.05.2023, 15:39

Hallo Herr Filzek,

vielen Dank für Ihre Antwort! Bitte entschuldigen Sie, dass ich mich nicht früher gemeldet habe, ich war krankheitsbedingt ausgefallen. Ich werde noch einmal mit den Beteiligten Kontakt aufnehmen und dann entsprechend Ihrer Antwort abrechnen. Nochmals vielen Dank für Ihre Mühe!
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