Geschäftswert Verkauf Wohnungserbbaurecht

[salkavalka]

Bei Verkauf eines Erbbaurechts ist der Kaufpreis maßgebend. Ist allerdings der Kaufpreis (ggf. unter Hinzurechnung weiterer Leistungen oder vorbehaltener Rechte) niedriger, als der nach § 49 Abs. 2 maßgebende Wert, ist dieser maßgebend. Der nach § 49 Abs. 2 geregelte Wert eines Erbbaurechts tritt an die Stelle des Verkehrswertes gemäß § 47 S. 3 (so z.B. OLG Celle MittBayNot 2015, 516).
Im Gegensatz zu vielen Kommentaren, die zwangslos davon ausgehen, dass der nach § 49 Abs. 2 GNotKG ermittelte Wert regelmäßig nicht höher als der Kaufpreis ist, also ohne besondere Anhaltspunkte wie z.B. Verkauf an Familienangehörige auch nicht ermittelt werden muss, gehe ich davon aus, dass der nach § 49 Abs. 2 GNotKG ermittelte Wert (80 Prozent der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und darauf errichteter Bauwerke) häufig höher als der Kaufpreis (nur) für das Erbbaurecht ist, zumal wenn der bestehende Erbbaurechtsvertrag nicht mehr so lange läuft oder ein großes Grundstück mit einem kleinen, ggf. renovierungsbedürftigen Gebäude bebaut ist.
Auch wenn man sich die Entscheidung des OLG Celle mal ansieht, war der Kaufpreis für das reine Erbbaurecht (Wert des Gebäudes) 53.000 € und der Vergleichswert nach § 49 Abs. 2 GNotKG 109.680 € (das OLG Celle hat den Kaufpreis für die Küche mit in den Wert des Erbbaurechts einbezogen, aber das halte ich für falsch). M.E. müsste bei einem Verkauf eines Erbbaurechts fast immer der Wert nach § 49 Abs. 2 GNotKG ermittelt werden.
So weit so gut. Ratlosigkeit hinterlässt bei mir die Frage, wie der Wert nach § 49 Abs. 2 GNotKG bei dem Verkauf von Wohnungs- und Teilerbbaurechten (Garage) zu ermitteln ist.
Kaufpreis als Wert der "Wohnung" plus Bodenwert für den Gesamtkomplex mal Bruchteil (und davon 80%)?
Ich würde mich freuen, wenn sich dazu jemand schonmal Gedanken gemacht hat und mir diese mitteilt.