KV, Berechtigter Abt. II genehmigt Erklärungen

[tamitoma]

Guten Morgen,
folgendes Problem tut sich mir grade auf:
Wir beurkunden nächste Woche einen Kaufvertrag. Abt. II enthält ein WR und eine Rückauflassungsvormerkung für den Vater des Verkäufers.
Das Wohnrecht wird vom Käufer (Neffe) übernommen und in der Urkunde insoweit eine schuldrechtliche Vereinbarung geschlossen, darüberhinaus räumt der Vater einer noch zu bestellenden GS den Vorrang ein und stimmt der Löschung der Rückauflassungsvormerkung zu.
Allerdings setzt sich der Vater nicht mit seinem Sohn an einen Tisch. Er wird sich also vertreten lassen und will die Urkunde am nächsten Tag genehmigen.
Welchen Wert hat dann die Genehmigung? Der Vater genehmigt ja nicht die Urkunde an sich, sondern die für ihn hinsichtlich seiner Rechte abgegebenen Erklärungen. Addiere ich jetzt einfach die Werte der einzelnen Rechte und nehme den Betrag als Geschäftswert?

Bin für jede Info dankbar

Liebe Grüße, habt einen schönen Tag
tamitoma

[Martin Filzek]

Guten Morgen,
folgendes Problem tut sich mir grade auf:
Wir beurkunden nächste Woche einen Kaufvertrag. Abt. II enthält ein WR und eine Rückauflassungsvormerkung für den Vater des Verkäufers.
Das Wohnrecht wird vom Käufer (Neffe) übernommen und in der Urkunde insoweit eine schuldrechtliche Vereinbarung geschlossen, darüberhinaus räumt der Vater einer noch zu bestellenden GS den Vorrang ein und stimmt der Löschung der Rückauflassungsvormerkung zu.
Allerdings setzt sich der Vater nicht mit seinem Sohn an einen Tisch. Er wird sich also vertreten lassen und will die Urkunde am nächsten Tag genehmigen.
Welchen Wert hat dann die Genehmigung? Der Vater genehmigt ja nicht die Urkunde an sich, sondern die für ihn hinsichtlich seiner Rechte abgegebenen Erklärungen. Addiere ich jetzt einfach die Werte der einzelnen Rechte und nehme den Betrag als Geschäftswert?

Als ersten Schrit sehe ich das auch so, denn nur in Höhe der Erklärungen, welche den Vater des Veräufers betreffen, ist dieser ja an der Urkunde beteiligt (vgl. § 98 Abs. 2 und auch § 30 Abs. 2). Aber mit dem Addieren
- wohl von vollem WErt Rückauflassungsvormerkung (wahrscheinlich halber Wert Grundstück § 51 Abs. 1 S. 2, sofern man nicht wegen geringer Ausübungswahrscheinlichkeit oder hohem Alter o. Ä. eine Wertminderung nach § 51 Abs. 3 machen will - die Kommentare gehen davon aus, dass dies nur ganz ausnahmsweise bei ungewöhnlichen Umständen, welche den halben Wert al zu hoch erscheinenlassen, möglich ist, also wohl eher nicht, da ja der halble Wert der "Regelwert" ist und es typisch ist, dass solche Rückauflassungsrechte selten ausgeübt werden,
- plus Wert der Vorrangseinräumung von Wohnrecht, verglichen mit Wert der Grundschld, der Vorrang eingeräumt werden soll (§ 45)
zu einem Gesamtwert ist es ja nicht getan, da § 98 Abs. 1 für Genehmigungen den halben Wert des zu genehmigenden Geschäfts vorschreibt.
Deshalb müsste die errechnete Summe der zwei Erklärungen wohl noch durch 2 geteilt werden, und das gäbe dann den WErt der Genehmigung zum in der Urkunde enthaltenen Handeln des Sohns / Verkäufer für seinen Vater.
Der Entwurf dieser Genehmigungserklärung könnte nach Vorbem. 2.2 Abs. 2 von der Vollzgsgebühr abgegolten sein (die evtl. deswegen auch erst entsteht in Höhe von 0,5 stat sonst evtl. nur Höchstbetrag 22112 50 Euro?). Die U.-Begl. unter der entworfenen Erklärung löst dann nur die U.-Begl.-gebühr 0,2 aus Wert § 98 aus, zwischen 20 und 70 Euro, letztere Höchstgebühr wäre ab Wert 155.000 Euro dann erreicht.

Wert der Vollzgsgebühr wäre aber nach § 112 der volle Wert der gesamten Urkunde mit dem Kaufvertrag. Die darin mit aufgenommenen Erklärungen zur vollmachtlosen Vertretung des Vaters wären alle gegenstandsgleich i.S.v. § 109 Abs. 1,da sie ja der Durchführung des Vertrages dienen.

Würde man hingegen sagen, wir hätten es hier aus besonderen Rechtfertigungsgründen (Wunsch der Beteiligten, nicht gemeinsam an einer Beurkundung teilnehmen zu müssen) mit einer Aufspaltung in getrennte Urkunden zu tun, dann wäre wohl auch die Einordnung der zweiten Urkunde als selbständiger Entwurf (und nicht als Vollzugstätigkeit nach 2.2. Abs. 2 KV) möglich: Vorteil wäre dann, dass die Entwurfsgebühr insoweit nur aus dem Entwurf der von Vater des Verkäufers abzugebenden Erklärungen besteht und nicht der u. U. höhere Wert des gesamten Kaufvertrags zugrunde zu legen ist (gegenüber 0,5 Vollzugsgebühr aus Wert § 112). Weiterer Vorteil wäre, dass zu einem solchen "Entwurf nach dem 4. Abschnitt KV 24100 ff." die Kosten der U.-Begl. inclusive wären.
Ob diese Betrachtungsweise tatsächlich zu einem günstigeren Ergebnis führt, hängt davon ab, ob ohnehin schon eine 0,5-Vollzugsgebühr für andere Tätigkeiten entsteht, oder diese erst durch die "Anforderung" der Genehmigung des Vaters in dieser Höhe dann entsteht.
Zudem ist streitig, ob hier eine Wahlmöglichkeit zwischen "Vollzugsentwurf" und "reinem Entwurf" besteht; überwiegend geht man davon aus, dass Vorbem. 2.2 Abs. 2 zwingend dazu führt, dass solche Erklärungen als Vollzugstätigkeit zu werten sind. Im beschriebenen Fall ist das aber u. U. anders zu sehen durch den Wunsch nach einer Aufspaltung der Beurkundung durch die Beteligten.
Trotzdem würde ich im Zweifel emfehlen, der überwiegenden Mng. zu folgen und es als Vollzugstätigkeit anzusehen mit 0,5-Vollzugsgebühr aus Wert § 112 und zusätzlich der U.-Begl.-Gebühr aus o.a. Wert § 98 I und II, 45, 51, 35, 86.

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Liebe Grüße, habt einen schönen Tag
tamitoma Gleichfalls