Änderungsurkunde zum Kaufvertrag

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JB86
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#1

12.10.2020, 16:58

Hallo, :wink1

in einem Kaufvertrag wurde zunächst vereinbart, dass bei Vertragsabwicklung eine Grundschuld gelöscht werden sollte. Nach Beurkundung wollten die Käufer die Grundschuld dann plötzlich doch übernehmen. Wir haben also eine Urkunde gefertigt wonach in Abänderung des Kaufvertrages vom … vereinbart wurde, dass die Grundschuld vom Käufer zu eigener dinglicher Schuld übernommen wird. Die GS wird einschließlich der schuldrechtlichen Verbindlichkeiten des Käufers übernommen. Der Verkäufer tritt an den Käufer alle entstandenen und noch entstehenden Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche an dem übernommenen Grundpfandrecht mit Wirkung ab Besitzübergabe ab, bewilligt die Eintragung der Abtretung im Grundbuch und ermächtigt denKäufer zur Verfügung über diese Rechte. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Zur Kaufpreisfälligkeit bedarf es nunmehr nicht mehr der Löschungsbewilligung der Gläubigerin hinsichtlich dieses Rechts. KP ist daher nunmehr fällig.
Mehr wurde in der Urkunde nicht vereinbart.
Welchen Wert kann ich hier ansetzen? Den Wert der GS? Eine Gebühr nach KV 21100 ?
Bitte um Verständnis für "blöde" Fragen, bin unfreiwillige Notariatsanfängerin :oops:
Martin Filzek
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#2

12.10.2020, 17:57

Ließe sich besser beantworten mit folgenden ergänzenden Informationen:
Wert des Kaufvertrags nach der früheren Urkunde
Wert § 53 der Grundschuld, Nominalbetrag und Valutastand ca.
Sind neben der Abänderung des Kaufvertrags in der Änderungs- und Ergänzungsurkunde noch Erklärungen gegenüber dem Finanzierungsgläubiger i.S.v. § 110 Nr. 2 a GNotKG enthalten, die ja dann gegenstandsverschieden zum Kaufvertrag bzw. hier zur Ergänzung des Kaufvertrags wären, also z. B. eine ZV.-Unterwerfung in Höhe welchen Betrages der Käufer gegenüber der Bank?

Ohne diese weiteren Informationen würde ich sagen, dass der Wert der Grundschuld schon der Wert für die Änderungsurkunde sein könnte, sofern er über ca. 30 - 50 % des vollständigen Werts der geänderten Urkunde liegt. Denn die Änderung bei der sofort eintretenden Fälligkeit wirkt sich doch dann auf den Wert des Umfangs der Veränderungen zur früheren Urkunde aus, so dass der Schätzwert wohl mindestens ca. 30 % nach § 36 Abs. 1 des Wertes der früheren Urkunde betragen könnte. Den Wert der übernommenen Grundschuld dafür anzusetzen bzw. als Betrag der "genauen" Änderung anzunehmen, auch wenn über 30 %, ist sicher auch vertretbar.
Aber wie gesagt, um das besser und genauer einschätzen zu können, wärend die oben zusätzlich erfragten Wertangaben vielleicht sinnvoll noch.

Ansonsten vermute ich, dass eine soche ZV.-Unterwerfung der Käufer auch in der Änderungsurkunde erklärt wurde und nur vergessen, dies zu erwähnen? Dann separat 1,0-Gebühr aus dem Wert der Unterwerfung KV 21200. Und entsprechende Vergleichsberechnung § 94 Abs. 1: Was ist kostengünstigert: Separate 2,0-Gebühr aus Wert Kaufvertragsänderung plus 1,0-Gebühr ZV.-Unterwerfung Käufer gegenüber Bank, oder 2,0 aus Summe beider Werte?

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JB86
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#3

13.10.2020, 10:38

Hallo Herr Filzek,

nein, habe nichts vergessen. Mehr ist in der Urkunde nicht enthalten. Habe fast den vollständigen Wortlaut der Urkunde wiedergegeben, bis auf den Vorspann wo nur Bezug genommen wird auf den Kaufvertrag und wo steht was im KV vereinbart wurde und jetzt geändert werden soll.
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Der Wert des KV war übrigens 150.000,00 €, die GS 50.000,00 € (in welcher Höhe diese noch valutiert weiß ich nicht)!
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JB86
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#4

16.11.2021, 12:01

Guten Tag Zusammen, :wink1
guten Tag Herr Filzek,

ich muss nochmal auf dieses Thema zurückkommen. Und zwar habe ich eine Änderungsurkunde vorliegen. In einem Kaufvertrag von uns wurde zunächst vereinbart, dass eine Grundschuld gelöscht werden soll bei Vertragsabwicklung, nun soll diese zu eigener dinglicher Schuld übernommen werden (mit ZV-Unterwerfung). Der Kaufpreis war laut Kaufvertrag nur 40.000,00 €, die Grundschuld ist eingetragen mit 287.900,00 €.

Berechne ich jetzt eine 2,0 Gebühr 21100 nach einem Wert von 30 % des Kaufpreises, also 12.000,00 €
und
eine 1,0 Gebühr nach 21200 nach dem Wert der Grundschuld, also 287.900,00 €
bzw. 2,0 aus 299.900,00 €, wenn niedriger ??

Dann wäre die Beurkundungsgebühr dieser Änderungsurkunde ja deutlich höher als die für den Kaufvertrag :kopfkratz
Und ja, der Kaufpreis war tatsächlich nur 40.000,00 € (unbebautes Grundstück)!

Vielen Dank schonmal für eine Antwort!
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Martin Filzek
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#5

25.11.2021, 15:00

Neben einer "Änderungsurkunde" kommt bei diesem Fall wohl hinzu, dass bei Übernahme der Grundschuld dniglich zur eigenen Schuld über den Nominalbetrag der Grundschuld nachträglich Erklärngen hinzu kommen, die auch bei sofortiger Mitbeurkundung in Anwendung von § 110 Nr. 2 a GNotKG zu einer Einordnung als gegenstandsverschiedene weitere Erklärungen geführt hätte (und für die nicht wie bei gegenstandsgleichen durchführenden oder Hilfserklärungen zu einem Hauptgeschäft § 109 Abs. 1 S. 5 GNotKG gegolten hätte, wonach sich der Wert auch solcher Erklärungen auf das Hauptgeschäft - hier Kaufvertrag 40.000 Euro - begrenzt).
Deshalb m. E. 1,0-Gebühr KV 21200 wie von dir vorgeschlagen aus dem vollen Grundschuldnominalbetrag.
Ebenso würde ich für die damit verbundene Änderung des Kaufvertrags genau wie von dir vorgeschlagen die 2,0-Geb. KV 21100 aus gem. § 36 Abs. 1 geschätzten ca. 20 - 30 % des Kaufpreises (bei 30 % 12.000 Euro) berechnen, da dies ja ausdrücklich nach § 110 Nr. 2 a GNotKG eben gegenstandsverschieden ist und somit nicht schon durch die 1,0-Geb. aus Grundschuldbetrag abgegolten sein kann.

Ich gehe davon aus, dass der Käufer die Grundschuld dann für eigene Bebauungszwecke in dieser Höhe dann valutiert. Scheint mir ein seltener Fall zu sein, in der Regel wird in solchen Fällen eine gesonderte neue Grundschuldbestellung erfolgen, die evtl. etwas kostengünstiger gewesen wäre, wenn dann die Gebühr für die Kaufvertragsänderung weggefallen wäre.
Wegen der dadurch nur geringen Mehrkosten aber wohl kein Fall von § 23 (unrichtige Sachbehandlung wegen "Nichteinhaltung" günstigsten Wegs, bestimmt überwiegende Ansicht aber vielleicht nicht ganz unstreitig und Einzelheiten dazu lassen sich nur bei noch genauerer Kenntnis des Ablaufs im Einzelnen bei Berkundung und nachträglich aufgekommenem Änderungswunsch usw. beurteilen).

Skripten zu letzten Seminaren für 25 Euro incl. USt. und Verandkosten beziehbar durch E-Mail an info@filzek.de. Demnächst (ab März - Mai 2022) neue Präsenz-Seminare:
7. März 2022 Hannover
9. März 2022 Frankfurt a. M.
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6. Mai 2022 Bremen
(Flyer kann angefordert werden über o.a. E-Mail, demnächst auch auf u.a. Internetseite www.filzek.de, auf der auch Informationen zum jederzeit möglichen

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sowie zu jederzeit möglichen Inhouse-Seminaren zu finden sind. :wink2
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#6

26.11.2021, 10:29

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