Leitungsrecht, Wärmeversorgung, Internet

[Caro999]

Hallo

es geht um Berechnung des Verkehrswertes für die Dienstbarkeiten von Leitungsrecht, Wärmeversorgung und Internet.

DHH mit Verkaufspreis 500.000€, (davon 80.000€ Grundstückwert und 5.000€ Gemeinschaftsfläche), es wurden insgesamt 14 DHH verkauft, die Dienstbarkeiten sollen in Grundbuch eingetragen werden.

Im Kaufvertrag steht der Wert vom Telekomleitung beträgt 1000€, ist dieser Wert als gesamter Wert oder als Jahreswert anzusehen?

Wäre die Dienstbarkeit für Leitungsrechtung mit 500.000€*5%*20 zu rechnen???

dann wäre der gesamte Verkehrswert :

500.000€ (Verkaufpreis)
+ 500.000€ (Leitungsrecht)
+ 500.000€ (Wärmeversorgung)
+ 1000*20?=20.000€
=1.520.000€ ???

wäre es vielleicht zuviel?

Viele Grüße
Ariane

[Martin Filzek]

Hallo

es geht um Berechnung des Verkehrswertes für die Dienstbarkeiten von Leitungsrecht, Wärmeversorgung und Internet.

DHH mit Verkaufspreis 500.000€, (davon 80.000€ Grundstückwert und 5.000€ Gemeinschaftsfläche), es wurden insgesamt 14 DHH verkauft, die Dienstbarkeiten sollen in Grundbuch eingetragen werden.

Im Kaufvertrag steht der Wert vom Telekomleitung beträgt 1000€, ist dieser Wert als gesamter Wert oder als Jahreswert anzusehen?

Wäre die Dienstbarkeit für Leitungsrechtung mit 500.000€*5%*20 zu rechnen???

dann wäre der gesamte Verkehrswert :

500.000€ (Verkaufpreis)
+ 500.000€ (Leitungsrecht)
+ 500.000€ (Wärmeversorgung)
+ 1000*20?=20.000€
=1.520.000€ ???

wäre es vielleicht zuviel?

Viele Grüße
Ariane

Liebe Ariane,
zum letztgenannten Vorschlag befrage erst mal ganz laienhaft dein Gerechtigkeitsgefühl und versetze dich in die Lage eines der 14 Doppelhaus-Hältten-Käufers, die für einen Kauf mit den einzutragenden Dienstbarkeiten dann eine Rechnung präsentiert bekämen, wo als Wert nicht die halbe Million Kaufpreis angesetzt ist, sondern das Dreifache davon. Das müsste doch Zweifel an der Richtigkeit auslösen, zumal auch die Gebühren dann mehrals das 2,5fache etwa betragen dürften, mehr als 3.000 € Differenz auf jeden Fall (wobei allerdings von enheitlichen 2,0-Gebühren für alle Werte ausgegangen wird, als weiteres Problem kommt natürlich noch hinzu, dass für die Anträge auf Eintragung der Dienstbarkeiten nur eine 0,5-Gebühr KV 21201 anfallen dürfte, mit Vergleichsberechnung nach § 94 Abs. 1).
Es geht auch bei den Werten der Dienstbarkeiten nicht um "Verkehrswerte", sondern deren kostenrechtlichen Wert. Das Ganze ist sehr kompliziert und erfordert einige Kenntnisse von GNotKG und der Bewertung solcher Fälle und auch die genauen Einzelheiten, in welcher Weise die Dienstbarkeiten in dem Vertrag genau vorkommen, ist wichtig. Einen Überblick erhältst du z. B. bei Lektüre in Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, Rn. 2369 ff.
Die Wertangabe für die Telekomleitungen dürfte wahrscheinlich als Gesamtwertangabe gemeint gewesen sein (wobei diese Wertangaben der Beteiligten nicht unbedingt verbindlich sind und kritisch zu überprüfen sind, ggf. könnten auch höhere Werte bis zum Regelauffangwert § 36 II, III von 5.000 Euro angemessen sein; die anderen Rechte dürften ähnlich einzuschätzen sein).

Seminare zum Notarkosten-Recht siehe bei u.a. Website, dort kann man auch das Skript unabhängig von Seminarteilnahme bestellen. Auch andernorts sind viele für dich nach meinem Eindruck von der Fragestellung hier bestimmt sinnvollen Einführungen in das GNotKG verfügbar, z. B. wenn man gar kein Geld ausgeben will das bei www.notbz.de kostenlos abrufbare "Hilfe zum Notarkostenrecht" von Wudy aus 2013, von Tiedtke der Band "Notarkosten" in der Ausbildungsreihe Notarkasse + Dt. Notarverlag für 19,80 Euro (auch bei renosmart), der Notarkostenteil von Dr. otto in Faßbender u.a., Notariatskunde, von Waldner, GNotKG für Anfänger, und viele andere (auch in Notarfachangestelltenhandbüchern mehrerer Verlage) oder auch in Formularbüchern für Notare ist oft ein sinnvoller Einführungsteil zu Notarkosten zu finden.

[Caro999]

Hallo

es geht um Berechnung des Verkehrswertes für die Dienstbarkeiten von Leitungsrecht, Wärmeversorgung und Internet.

DHH mit Verkaufspreis 500.000€, (davon 80.000€ Grundstückwert und 5.000€ Gemeinschaftsfläche), es wurden insgesamt 14 DHH verkauft, die Dienstbarkeiten sollen in Grundbuch eingetragen werden.

Im Kaufvertrag steht der Wert vom Telekomleitung beträgt 1000€, ist dieser Wert als gesamter Wert oder als Jahreswert anzusehen?

Wäre die Dienstbarkeit für Leitungsrechtung mit 500.000€*5%*20 zu rechnen???

dann wäre der gesamte Verkehrswert :

500.000€ (Verkaufpreis)
+ 500.000€ (Leitungsrecht)
+ 500.000€ (Wärmeversorgung)
+ 1000*20?=20.000€
=1.520.000€ ???

wäre es vielleicht zuviel?

Viele Grüße
Ariane

Liebe Ariane,
zum letztgenannten Vorschlag befrage erst mal ganz laienhaft dein Gerechtigkeitsgefühl und versetze dich in die Lage eines der 14 Doppelhaus-Hältten-Käufers, die für einen Kauf mit den einzutragenden Dienstbarkeiten dann eine Rechnung präsentiert bekämen, wo als Wert nicht die halbe Million Kaufpreis angesetzt ist, sondern das Dreifache davon. Das müsste doch Zweifel an der Richtigkeit auslösen, zumal auch die Gebühren dann mehrals das 2,5fache etwa betragen dürften, mehr als 3.000 € Differenz auf jeden Fall (wobei allerdings von enheitlichen 2,0-Gebühren für alle Werte ausgegangen wird, als weiteres Problem kommt natürlich noch hinzu, dass für die Anträge auf Eintragung der Dienstbarkeiten nur eine 0,5-Gebühr KV 21201 anfallen dürfte, mit Vergleichsberechnung nach § 94 Abs. 1).
Es geht auch bei den Werten der Dienstbarkeiten nicht um "Verkehrswerte", sondern deren kostenrechtlichen Wert. Das Ganze ist sehr kompliziert und erfordert einige Kenntnisse von GNotKG und der Bewertung solcher Fälle und auch die genauen Einzelheiten, in welcher Weise die Dienstbarkeiten in dem Vertrag genau vorkommen, ist wichtig. Einen Überblick erhältst du z. B. bei Lektüre in Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, Rn. 2369 ff.
Die Wertangabe für die Telekomleitungen dürfte wahrscheinlich als Gesamtwertangabe gemeint gewesen sein (wobei diese Wertangaben der Beteiligten nicht unbedingt verbindlich sind und kritisch zu überprüfen sind, ggf. könnten auch höhere Werte bis zum Regelauffangwert § 36 II, III von 5.000 Euro angemessen sein; die anderen Rechte dürften ähnlich einzuschätzen sein).

Seminare zum Notarkosten-Recht siehe bei u.a. Website, dort kann man auch das Skript unabhängig von Seminarteilnahme bestellen. Auch andernorts sind viele für dich nach meinem Eindruck von der Fragestellung hier bestimmt sinnvollen Einführungen in das GNotKG verfügbar, z. B. wenn man gar kein Geld ausgeben will das bei www.notbz.de kostenlos abrufbare "Hilfe zum Notarkostenrecht" von Wudy aus 2013, von Tiedtke der Band "Notarkosten" in der Ausbildungsreihe Notarkasse + Dt. Notarverlag für 19,80 Euro (auch bei renosmart), der Notarkostenteil von Dr. otto in Faßbender u.a., Notariatskunde, von Waldner, GNotKG für Anfänger, und viele andere (auch in Notarfachangestelltenhandbüchern mehrerer Verlage) oder auch in Formularbüchern für Notare ist oft ein sinnvoller Einführungsteil zu Notarkosten zu finden.

Hallo Martin,

vielen vielen Dank für deine Antworte! mir scheint die Werte für die Dienstbarkeiten auch viel zu hoch.

Ich habe mit einer Kollegin über das Thema gesprochen und sie ist der Meinung, dass man auf den jeweiliegen errechneten Werte der Dienstbarkeiten einen Abschlag von 50% machen soll, weil die 14 Doppelhaus-Hälten die Leitung gemeinsam nutzt.(Wobei die die Mutiplikation mit 50% nicht nachvollziehen kann)

die Rechnung wäre dann wie folgt aussehen:
(Die Verträge für Strom, Wärmelieferung und Telekom wurden vom dem Bauträger mit den jeweiliegen Unternehmen abgeschlossen.)

500.000€ (Verkaufpreis)
+ 500.000€*5%*50%*20=250.000€ (Leitungsrecht) für unbeschränkte Dauer, daher *20
+ 500.000€*5%*50%*15=187.500€ (Wärmeversorgung), da in der Bezugsurkunde eine Dauer von 15 Jahren vereinbart wurde
+ 1000*20*50%=10.000€für unbeschränkte Dauer, daher *20
=974.500€ ???

Die Dienstbarkeit hat in diesem Fall einen Verkehrswert von knapp 1/2 Million €. der Wert scheint mir trotzdem zu hoch zu sein. Außerdem stellt es sich die Frage, ob der Wert von den einzelnen Dienstbarkeiten jeweils durch 14 geteilt werden soll, da die Leitungen ja von 14 Einheiten gemeinsam genutzt werden.

Außerdem gibt es die Meinung, dass sofern nach §52 Abs. 1 GNotKG ein Wert nicht festgestellt werden kann, ist der maßgebliche Jahreswert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG mit 5 % des Wertes des betroffenen Gegenstands anzunehmen. Ausgangswert ist immer der Verkehrswert (§46 GNotKG) des betroffenen Gegenstandes (Hier: des dienenden Grundstücks). Soll statt der Verkaufpreis nur der Grundstückswert als Basiswert für die Berechnung eingestezt werden?

500.000€ (Verkaufpreis)
+ 80.000€*5%*20/14 =5714,28€(Leitungsrecht)
+ 80.000€*5%*15/14 =4285,71€(Wärmeversorgung), da in der Bezugsurkunde eine Dauer von 15 Jahren vereinbart wurde
+ 1000/14=71,43€ (Telekom)
=510.071,42€ ???



Ein anderer Vorschlag wäre, dass die Werte für die Dienstbarkeiten jeweils mit 5.000 anzunehmen, dann sollte die Rechnung wie folgt aussehen:

500.000€ (Verkaufpreis)
+ 5000€ Leitungsrecht (wenn ich §36 (3) GNotKG richtig verstehe, ist der 5000€ der gesamte geschätzte Wert und daher soll nicht nochmals mit 20 multipliziert werden)
+ 5000€ Wärmeversorgung
+ 1000€ Telekom
=511.000€ ???

Welche Rechenmethode wäre es richtiger?
Vielen Dank im Voraus

Ariane

[Martin Filzek]

Die Wertangaben im letzten Absatz halte ich für am überzeugendsten; ähnlich wird es nach meiner Kenntnis auch überwiegend gehandhabt. Sicher kann man auch über die Verkehrswertangaben vom Grundstücksteil bzw. für Leitungsrechte den Jahreswert für Mietkosten (ggf. Teilwert bei Mitbenutzung) konstruieren, vgl. z. B. zusätzlich zu den in früherem Beitrag angegebenen Fundstellen bei Notarkasse München, Streifzug, Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 52 Rn. 12. Man würde dann fragen, wie viel an Miete für die benötigte Fläche Erdreich für so ein Kabel angemessen wäre im Jahr und würde das dann mal 20 nehmen. Da ein Kabel im Erdreich in der Regel niemanden stört und für alle nur hilfreich ist, wird eine Mietzahlung für diese dünne Leitungsfläche mit entsprechender geringer qm-Zahl ziemlich gering sein, und ich glaube kaum, dass dabei nennenswert viel anderes herauskommt, als wenn man mit der überwiegenden Praxis vom Auffanghilfswert 5.000 Euro (den man unter- oder überschreiten kann im Einzelfall) heraus kommt.

Dann ist für die Frage der genauen Gebührenberechnung wie auch scho oben erwähnt noch wichtig, in welcher Form diese Leitungsrechte und sonstigen Vereinbarungen genau im Vertrag vorkommen. Sind vom Verkäufer entsprechende Energielieferungsverträge bereits abgeschlossen und der Käufer tritt in sie ein, könnte eine zusätzliche Leistung nach § 47 S. 2 GNotKG vorliegen, die bei der 2,0-Vertragsgebühr unmittelbar dem Kaufpreis zuzurechnen wäre (vgl. auch Entscheidung OLG Hamm, Beschlus vom 7.4.2015 Az. 15 W 122/15; juris = RNotZ 2016, 478, wobei das OLG Hamm wohl nur 10 % des Wertes angenommen hatte, den der Verkäufer bei Nichtübernahme zahlen müsste). Aber das sind alles Fragen des Einzelfalls und der genauen Formulierung im Kaufvertrag. Wie im genannten Streifzug bei der zuerst genannten Randnummer erwähnt, kann es genauso gut sein, dass die Dienstbarkeiten sich nicht als zusätzlche Leistung neben dem kaufpreis darstellen (und dann nicht unter die 2,0-Gebühr für Verträge fallen), sondern ggf. nur die 0,5 Gebühr KV 21201 für die Grundbuchanträge auf Eintragung auslösen. In diesen Fällen müsste dann die Vergleichsberechnung § 94 Abs. 1 gemacht werden.

Auch bei denjenigen, die eine Wertschätzung nach § 52 Abs. 5 GNotKG mit 20 x 5 % des Verkehrswertes für möglich halten (m. E. selten möglich, da ja ein genauerer Wert zumindest geschätzt werden kann), wäre m. E. zu berücksichtigen und wird wohl auch in entsprechenden Musterberechnungen, dass nicht der volle Grundstückswert, sondern nur der für die Leitungsrechte benötigte Teil zugrunde zu legen wäre. Letzteres sind aber nach meinem Eindruck dermaßen komplizierte und unterschiedlich gehandhabte Fragen, die bei richtiger Anwendung zu relativ wenig unterschiedlichen Werten führen,.

Auf jeden Fall kann ich hinzufügen, dass in früheren Absätzen deines letzten Beitrags genannte "Auffassungen" die zu auch fast verdoppelten Kaufpreisen als Gesamtwert der Urkunde führen würden, sehr geeignet wären, dem Büro, das diese hübschen Verträge mit 14 Verkäufen von je 500.000 Euro Kaufpreis ca., größeren Ärger durch Unstimmigkeiten mit den Kostenschuldnern, viel 'Erklärungsaufwand und wahscheinlich ggf. vergebliche Verteidigungsversuche in Notarkostenprüfungsverfahren und entsprechende Imageverluste bei den Mandanten einbringen würde. Macht es wie fast alle und versucht nicht, fadenscheinigen Begründungen zur Konstruktion riesiger Werte für diese Grunddienstbarkeiten bzw. ähnliche Vereinbarungen zur Übernahme von Energielieferungsverträgen usw. (von anderer Ansicht auch sehr vertretbar als Eintritt in bestehende Verträge gar nicht bewertet und gegenstandsgleich nach § 109 zum Kaufvertrag gesehen) zu folgen.