Kaufvertrag (Grundstück und Erbbaurecht) nebst Aufhebung des Erbbaurechtes

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Maren98
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#1

02.04.2020, 17:31

Hallo, :wink1

ich bin im folgenden Fall unsicher bei der Abrechnung: :patsch

A ist Eigentümer eines Grundstücks sowie des darauf gebildeten Erbbaurechtes.
A verkauft an B Grundstück sowie Erbbaurecht zu einem Kaufpreis von insgesamt 235.000,00 €. In diesem Vertrag wird gleichzeitig die Aufhebung des Erbbaurechts und damit Schließung des Erbbaugrundbuches bewilligt und beantragt.

Nun stellte sich mir die Frage, wie sich der Geschäftswert zusammensetzt und, ob eine Vergleichsrechnung bzgl. der verschiedenen Gegenständen (Kaufvertrag und Aufhebung des Erbbaurechtes) durchgeführt werden muss.

Ich würde es wie folgt abrechnen:

Wertberechnung:
a.) §§ 97, 47: 235.000,00 € (Kaufpreis) --> Kaufvertrag
b.) § 49 Abs. 2: 188.000,00 € (80 % des Grundstücks und Gebäudes) -->Aufhebung Erbbaurecht

2,0 Beurkundungsgebühr Nr. 21100 aus dem Wert 423.000,00 € (235.000,00 € + 188.000,00 €)
0,5 Vollzugsgebühr Nr. 22110 aus dem Wert 423.000,00 €
0,5 Betreuungsgebühr Nr. 22200 aus dem Wert 423.000,00 €


Für jede Hilfe bin ich sehr dankbar!
Martin Filzek
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#2

03.04.2020, 09:21

siehe Notakasse München, Streifzug ... 12. Aufl. 2017, Rn. 884 und 885.
Wahrscheinlich sind die dargesellten Berechnungen (abgesehen von den ausgewählten Gebühren für einzelne Teilbeträge, dazu nachfolgend) im Fragebeitrag so ok. Man wird noch prüfen müssen, ob nicht noch zusätzlich wie in Rn. 885 a.a.O. dargestellt auch die gegenstandsverschiedene Löschung des Vorkaufsrehts am Erbbaugrundstück mit enthalten ist und noch zusätzlich zu bewerten wäre.

Allerdings ist die Aufhebungserklärung zum Erbbaurecht doch nichts, was ein Vetrag ist, und löst nur KV 21200 oder 21201 (als Grundbuchantrag?) aus, was man bei der Kontrollberechnung § 94 Abs. 1 berücksichtigen müsste (beim Wert der Vollzugs- und Betreuungsgebühren aber keinen Einfluss hat, da es eine § 94 Abs. 1 vergleichbare Regelung da nicht gibt).

Vorbehaltlich Irrtum und Übersehenes. ;)

Wofür z. B. soll denn hier die volle (0,5) Vollzugsgebühr entstehen? Die Eigentümerzustimmung ist doch wohl mit beurkundet, und wegen des Grundstück-Verkaufs könnte doch evtl. nur Vorkaufsrecht-Negativattest einzuholen sein = Mindestgebühr50 Euro? Oder sind Gläubiger-Erklärungen einzuholen?
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
Maren98
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#3

03.04.2020, 10:29

Vielen Dank für die schnelle Antwort! :thx

Es besteht kein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers. Die Vollzugsgebühr habe ich angesetzt, da die Löschungsbewilligung für das Recht Abt. III einzuholen ist. Hätte ich im Sachverhalt erwähnen sollen! :patsch

Da der Wertvergleich nach § 94 ergibt, dass die Ansetzung der getrennten Gebühren nach den einzelnen Geschäftswerten günstiger für den Kostenschuldner ist, werde ich nun wie folgt abrechnen:

2,0 Beurkundungsgebühr KV 21100 aus dem Wert: 235.000,00 € (Kaufvertrag)
1,0 Beurkundungsgebühr KV 21200 aus dem Wert: 188.000,00 € (Aufhebung Erbbaurecht)
0,5 Vollzugsgebühr KV 22110 und 0,5 Betreuungsgebühr KV 22200 je aus dem gesamten Wert: 423.000,00 €
Martin Filzek
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#4

03.04.2020, 14:55

Oder die Vollzugsgebühr und Betreuungsgebühr nur aus dem anteiligen Wert des Kaufvertrags berechnen mit der Begründung, da ohnehin getrennte Gebühren güntiger sind (§ 94 I) bei den Beurkundungsgebühren, hätte man auch Kaufvertrag und Aufhebung Erbbaurecht in zwei separate Urkunden aufteilen können, und dann den geringeren Wert nur des Kaufvertrags für die bei E'inhol. Löschungsbewilligung (incl. Vork.-r.-zeugnis) entstandene Vollzugsgebühr berechnen können.
Man würde also weil dies nicht vorher geprüft wurde und kein Kostenhinweis auf ersparbare Mehrkosten erfolgt war, zu eigenen Lasten eine unrichtige Sachbehandlung (§ 21 GNotKG) annehmen und deshalb die Vollzugs- und Betreuungsgebühr nur aus dem geringeren Wert berechnen.

Zwingend ist diese Sichtweise aber nicht und sicher auch streitig; man wird in der kostenrechtlichen Literatur finden, dass die Frage, ob eine Aufteilung oder Zusammenbeurkundung grundätzlich in der Ermessen des Notars gestellt ist, und hier durch den Sachzuammenhang von Aufhebung und Kaufvertrag eine Zusammenbeurkundung rechtfertigen können. Zugleich würde eine Ansicht sagen, dass das kein Fall offensichtlich unrichtiger Sachbehandlung ist, so dass deswegen auch § 21 GNotKG nicht anzuwenden ist. Aber m. E. sind beide Sichtweisen vertretbar; schätze auch, dass beides in aller Regel nie beanstandet würde von Kostenrevision (höchstens einem ganz superschlauen Kostenschuldner, der auf diese Feinheiten und Dinge kommt, was aber nur auf 10 - 200 Leute von über 80 Millionen ca. zutreffen könnte, so dass mit Beschwerden wahrscheinlich auch nicht zu rechnen ist).
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Martin Filzek
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#5

03.04.2020, 15:03

Gerade noch mal den Kostenuntesrschied (Gebühren) ausgerechnet: netto 96,50 Euro
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