Löschung Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Anspruchs auf Eigentumsverschaffung

[XLadyX]

Im Rahmen der Abwicklung eines Kaufvertrages muss eine Vormerkung eines bedingten Anspruchs auf Eigentumsverschaffung gelöscht werden. Wir werden dafür den Entwurf fertigen und auch die U-Begl. durchführen.

Wie rechne ich das ab? Muss ich für die Löschung eine Entwurfsgebühr nehmen oder eine Vollzugsgebühr ( Volle Vollzugsgebühr abzgl. 50,00 € für Bescheinigugn Stadt. die bereits dem Käufer in Rechnung gestellt wurden)?

Vielen Dank

[Martin Filzek]

Ich muss die Antwort in 2 Teile gliedern. Einen Teil, der voraussetzt, dass eine Antwort auf einen "Normalfall" gegeben wird, bei dem sämtliche zur kostenrechtlichen Bewertung relevanten Dinge schon mitgeteilt wurden oder keine solche Besonderheiten vorlagen, und einen weiteren Teil, bei dem zu den noch offen gebliebenen Punkten der Sachverhaltszusammenfassung auf weitere, hier noch nicht bekannte Dinge, kurz eingegangen wird.

1.
Die Vollzugsgebühr hat Vorrang vor der Entwurfsgebühr (Vorbem. 2.2 Abs. 2), so dass für die Anforderung / Einholung der Löschungsbewilligung einschließlich des Entwurfs der Erklärung insgesamt die wegen § 93 nur einmal anfallende 0,5 Vollzugsgebühr KV 22110 aus dem Wert § 112 (voller Wert des Beurkundungsverfahrens §§ 35, 86) zu berechnen ist.
Wenn die gesetzliche Kostenregelung in BGB § 448 BGB, wonach Käufer die Kosten der Beurkundung und des allgelmeinen Vollzugs trägt, und dem Verkäufer die Kosten der Lastenfreimachung treffen (und dies ähnlich in der internen Kostenregelung der Parteien im Vertrag aufgenommen ist, was sehr wahrscheinlich ist, im Idealfall noch mit genauer Regelung zur Aufteilung der Vollzgusgebühr, soweit sie sich durch Anforderung von Löschungsunterlagen verteuert hat - sogen. Mehrkostenregelung) in der Urkune enthalten ist, wäre der Abzug von dem Käufer berechneten 50 Euro bei den Anteilen an der Vollzugsgebühr im innenverhältnis richtig. Unabhängig davon sind beide an der Beurkundung beteiligten (Verkäufer u. Käufer) gesamtschuldnerisch Schuldner der vollen Vollzugsgebühr.
Zusätzlich entsteht, wenn die Unterschriftsbeglaubigung unter der Löschungsbewilligung dann von einem anderen Notar oder auch von Euch als dem Notar des Kaufvertrags beglaubigt wird, die 0,2-Gebühr KV 25100 für die U.-Begl. (zwischen 20 und 70 Euro) aus dem konkreten Wert nur des zur Löschung bewilligten Rechts. Wie hoch dieser ist, wahrscheinlich zwischen 10 und 50 % des Verkehrswerts (§ 46) ergibt sich aus hier nicht näher mitgeteilten Umständen, und es kann auf deine frühere Frage "Löschung Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Anspruchs" vom 22.01.2020 Antwort #3 und Streifzug, Notarkasse München, Rn. 2662 verwiesen werden.

2.
Wenn nach dem mitgeteilten Sachverhalt für Euch schon jetzt feststeht, dass auch dei U.-Beglaubigung unter der einzuholenden Löschungsbewilligung von Euch gemacht werden soll, spricht dies ja dafür, dass es ein Recht für nahe Angehörige des Verkäufers sein wird, und man könnte noch kritisch fragen, ob darauf, dass bei früherem Erscheinen der Berechtigten der Vormerkung schon zum Kaufvertrag und Mitbeurkundung der Löschungsbewilligung überhaupt keine Mehrkosten - weder eine Vollzugs- noch eine Entwurfsgebühr noch Kosteno für eine U.-Beglaubigung - entstanden wären. Da der Notar zur kostensparenden Sachbehandlung verpflichtet ist, stellt sich dann evtl. die Frage, ob ein Hinweis auf diese Einsparmöglichkeit erfolgt ist und ein Unterbleiben als Fall unrichtiger Sachbehandlung i.S.v. § 21 GNotKG zu werten ist mit der Folge, dass die Mehrkosten unerhoben bleibein müssten. Eine schwierige Frage, die von diversen Umständen des Einzelfalls abhängt, und zu der die Rechtsprechung und Kommentierung nicht einheitlich sind (siehe Stichwort unterbliebener Hinweis auf Mehrkosten bei getrennten Urkunden usw.).

Ob eine Zusammenbeurkundung erfolgt oder getrennte Urkunden ist grundsätzlich in das pflichtgemäße Ermessen des Notars gestellt, aber wie gesagt auch die Kostengünstigkeit ist da mit zu beachten, und obiger Lösungsvorschlag 1 würde wohl voraussetzen, dass eine Zusammenbeurkundung mit den Berechtigten aus Abt. II hier unzweckmäßig erschienen wäre (weil die Berechtigten vielleicht keine Lust gehabt hätten, den ganzen Kaufvertrag mit anhören zu müssen, ein gemeinsamer Termin mit der Käuferpartei schwieriger zu vereinbaren gewesen wäre oder ähnliche Rechtfertigungsgründe).

Ich hoffe, Ihr habt schon Termine zur immer nützlichen Fortbildung im Notarkostenrecht auch bei mir - siehe Termine im Mai und Juni auf u.a. Website) schon ins Auge gefasst? Oder nur bei vielen anderen Veranstaltern oder spart es Euch überhaupt, weil meine Ratschläge hier ja immer kostenlos zur Verfügung stehen?

[Martin Filzek]

zu 2. noch ergänzend:
Zur Gegenstandsgleichheit i.S.v. § 109 Abs. 1 von Löschungserklärungen - auch in Abt. II - mit Kaufvertrag siehe z. B. Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, Rn. 2297 am Ende (auch von Diehn in neueren Auflagen von Notarkostenberechnungen so gesehen; früher wurde - zum Teil in Kommentierungen noch enthalten - aber zum Teil angenommen, Löschungserklärungen für Abt. II seien nicht umfasst von gegenstandsgleichen Erklärungen, weil im Wortlaut GNotKG § 109 nur von Abt. III die Rede ist).
Ist so auch in den letzten Skripten zu eigenen Seminaren enthalten, die auch unabhängig von Teilnahme bezogen werden können.