Teilung § 8 WEG + Übertragung + Vorkaufsrecht = ? Wert?

[crazyreno]

Huhu, Ihr Lieben ,

ich habe folgendes Abrechnungsproblem:

A und B sind Eigentümer zu je 1/2-Anteil eines bebauten Grundstückes. Sie haben in unserer Urkunde ihr Eigentum nunmehr gem. § 8 WEG in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt und gleichzeitig einen Anteil an C übertragen. C hat wiederum A und B an ihrem zukünftigen Anteil ein Vorkaufsrecht eingeräumt. C erhält KEIN Vorkaufsrecht.

Wert des bebauten Grundsücks: 350.000,00 €
Wert übertragener Miteigentumsanteil: 120.000,00 €

M.M.n. würden folgende Gebühren anfallen:

1. KV-Nr. 21200, 1,0 gem. § 97 Abs. 1, § 42 Abs. 1 (für Teilung), Wert: 350.000,00 €
2. KV-Nr. 21100, 2,0 gem. § 97 Abs. 1, § 46 (für Übertragung), Wert: 120.000,00 €

(§ 94 wurde beachtet, getrennte Berechnung ist günstiger)

3. KV-Nr. 21201, 0,5 gem. § 97 Abs. 1, § 51 Abs. 1 S. 2 (für Vorkaufsrecht) Wert: 60.000,00 € (1/2 von 120.000,00 €)

Das Vorkaufsrecht steht mir hier bei meiner Berechnung irgendwie "im Weg" , da diese Gebühren ja eigentlich nicht alle nebeneinander entstehen dürfen. Wie kann ich denn hier § 94 bezüglich der Gebühr für das VR beachten? Welche Vergleichsberechnung muss man denn bei diesen drei Gebühren anstellen? Bei den Gebühren zu 1. und 2. ist das ja klar, aber wenn noch 3. dazukommt? Ich kann in unserem Gebührenprogramm keine vernünftige Abrechnung erstellen, egal wie ich es drehe und wende und egal, welches der obigen Geschäfte ich als Haupt- und Nebengeschäft auswähle. Unser Gebührenprogramm verfährt wie folgt:

berechnet gem. GNotKG

KV 21200 Beurkundungsverfahren § 42 Abs. 1 Geschäftswert: 350.000,00 €
0,00 €
KV 21100 Beurkundungsverfahren § 97 Abs. 1, § 46 Geschäftswert: 120.000,00 €
0,00 €
KV 21201 Beurkundungsverfahren § 51 Geschäftswert: 60.000,00 €
0,00 €
KV 21200, KV 21100, KV 21201 Beurkundungsverfahren, §§ 94 (2), 109 (1) Geschäftswert: 350.000,00 €
1.370,00
KV 32001 Dokumentenpauschale (s/w)
3,15 €
KV 32005 Post- und Telekommunikationspauschale
20,00 €
KV 32011 Nach dem JVKostG für den Abruf von Daten im automatisierten Abrufverfahren zu zahlende Beträge
8,00 €
Zwischensumme netto
1.401,15 €
KV 32014 Umsatzsteuer 19 %
266,22 €
Gesamtbetrag
1.667,37 €

Es setzt also letztendlich einfach nur eine 2,0 Gebühr nach dem Wert von 350.000,00 € an . Das kann doch wohl nicht richtig sein? Wäre für Hilfe wirklich dankbar.

LG crazyreno

[Martin Filzek]

Was das Gebührenprogramm macht wäre nur dann richtig, wenn die drei verschiedenen Erklärungen miteinander gegenstandsgleich wären. also wohl eine Vergleichsberechnung nach § 94 Abs. 2, während du eine für gegenstandsverschiedene Erklärungen nach § 94 Abs. 1 bräuchtest. Vielleicht kann man das irgendwie eingeben, damit das Programm es weiß.

Bei den Wertangaben ist mir zum Übertragungsvertrag noch aufgefallen, dass da § 97 Abs. 1 und § 46 zitiert sind als Wertangaben zum Übertragungsvertrag. Hier ist auch für mich die Angabe im zusammengefassten Sachverhalt nicht ganz so ausführlich, wie es wünschenswert wäre (beim eigenen entgeltlichen Notarkosten-Dienst, beschrieben bei www.filzek.de unter Notarkosten-Dienst, in neueren Info-Broschüren jetzt auh mit GNotKG-Support "übersetzt", damit man die Nützlichkeit vielleicht noch besser heute versteht), indem offen bleibt, ob für die Übertragung Gegenleistungen wie Kaufpreise usw. zu zahlen sind, und inwiefern das eingeräumte Vorkaufsrecht Teil der Gegenleistungen ist, das dann hinzuzurechnen wäre zum Kaufpreis (mit anschließendem Vergleich nach § 97 III) wäre. Wenn man den genauen Wortlaut sieht, könnte sich für Übertragungs- bzw. Kaufvertrag mit dazu vereinbarter Vorkaufsrechseinräumung (die ja nicht wie sonst bei gegenstandsverschiedenen Erklärunge untereinander stattfindet sondern nur zugunsten der A und B als Verkäufer) etwas ganaz anderes bei den Werten ergeben, als hier von dir zugrundegelegt.

Ein weiteres Rätsel ist, weshalb für die Gebühr für die Vorkaufsrechtseinräumung von einer 0,5-Gebühr KV 21201 ausgegangen wird. Das würde voraussetzen, dass tatsächlich nur ein reiner Grundbuchantrag auf Eintragung beurkundet wäre, und nicht wie sonst regelmäßig der Fall bei Annahme von gegenstandsverschiedener Vorkaufsrechtseinräumung vertragliche Erklärungen, die zur 2,0-Gebühr KV 21100 führen würden (wobei für die Vergleichsberechnung § 94 Abs. 1 dann alle Erklärungen, die einer 2,0-Gebühr unterliegen, zusammenzurechnen wären).

Trifft meine Vermutung zu, dass die Vorkaufsrechtseinräumung hier Teil der Gegenleistungen im Übertragungs- bzw. Austauschvertrag ist, wäre sie natürlich auch in vertraglicher Form als Gegenleistung bewilligt und Summe von etwaigen bisher nicht mitgeteilten Kaufpreis, sonstigen Erwerberleistungen i.S.V. § 47 S. 2 und dem Vorkaufsrecht (verglichen mit dem Verkehrswert nach § 97 III und dann Auswahl des höheren Wertes der jeweiligen Gegenleistungen) würde aus dem entspr. höheren Austauschwert die 2,0-Gebühr entstehen. Soweit der Kaufpreis gar nicht zu zahlen war oder unter 60.000 Euro lag, wäre dann insoweit z. B. nur 2,0 aus 120.000 Euro entstanden (es sei denn man kommt zu dem Ergebnis, dass die Einräumung von Vorkaufsrechten immer als gegenstandsverschieden zu werten ist, weil sie künftige Rechtsverhältnisse betreffen, anders als bei bestimmte Vertragspflichten sichernden Wiederkaufsrechten, die gegenstandsgleich wären. Um all das richtig und gescheit beuteilen zu können, müsste man den ganzen Inhalt der Vereinarung sehen, wie gesagt, beim entgeltlichen Notarkosten-Dienst bzw. GNotKG-Support ist das in der Regel kein Problem durch Überlassung teilanonymisierter vollständiger Urkundenwortlaute). Schlage vor, den Chef zur Einsendung dieses und weiterer Fälle an mich zu überreden zur entgeltlichen gründlichen Weiterbearbeitung.

Sonst mit o.a. Hinweisen weiter arbeiten. Vielen Dank.

[crazyreno]

Vielen lieben Dank für die ausführliche Antwort . Ich werde die Sache noch einmal mit meinem Chef diskutieren.
Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochende.

LG crazyreno