Kaufvertrag mit Löschung Grundschuld

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Sonja72
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#1

27.11.2019, 11:33

Hallo,
ich brauche mal Eure Hilfe.

Ich habe einen Kaufvertrag, in dem auch eine Grundschuld gelöscht werden muss. Die Löschungsbewilligung nebst Grundschuldbrief wurde vom Verkäufer zum Notartermin mitgebracht, die Unterlagen mussten also nicht vom Notar angefordert werden. Die Löschung der Grundschuld wurde im Kaufvertrag bewilligt und beantragt.
Bezgl. der Kosten steht … der Verkäufer die Kosten der Löschung (nebst etwaiger Vollzugsgebühren).

Fällt für die Löschung der Grundschuld eine Vollzugsgebühr nach KV 22110 an oder nicht?

In der Vorbemerkung 2.2.1.1 steht ja für die "Anforderung und Prüfung".
Angefordert wurden die Löschungsunterlagen ja aber nicht, lediglich geprüft.

Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen.

Viele Grüße
Sonja
Martin Filzek
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#2

27.11.2019, 17:50

Ganz konkret und genau lässt sich die Frage meines Erachtens nicht beantworten, weil die zusammengefasste Sachverhaltsschilderung einige Details offen lässt und die Kommentarliteratur über diese Konstellationen eine nicht einhellige Meinung vertritt.
Ohne lange die genauen Veröffentlichungen heraussuchen zu müssen folgende allgemeinen Hinweise und danach ein pragmatischer Rat und erst mal die Frage, ob der konkrete Notar denn meint, die Vollzugsgebühr sei für die Einholung bzw. Prüfung der Löschungsunterlagen entstanden oder nicht und womit er dies begründet (was immer zu empfehlen ist, sich an den konkreten Notar zu wenden, der ja zunächst darüber entscheiden muss, ob er die Gebühr als entstanden ansieht).

Überwiegend wohl wird vertreten, dass für das Verdienen der Vollzugsgebühr für Einholungen sowohl ein Anfordern als auch ein Prüfen vorliegen muss (Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2015, Rn. 3410; davor in 11. Aufl. von 2015 Rn. 2477; Tiedtke in Korintenberg, 20. Azufl. 2017, KV Vorbem. 2.2.1.1 Rn. 22 f.). Nach anderer Ansicht z. B. von Diehn, Notarkostenberechnungen, 5. und 6. Aufl. von 2017 / 2020 Rn. 239 ff. und 2057 ff.) genügt es, wenn der Notar selbst die Beteligten, z. B. schon bei Vorbereitung / Entwurf des Kaufvertrags, auf die Notwendigkeit der Löschungsbewilligung hingewiesen hat und diese dann nicht von der Bank angefordert werden muss, sondern nach Hinweis des Notars von dem Verkäufer selbst geliefert wird. Begründet unter anderem damit, dass das Schwergewicht auf der Prüfungstätigkeit liegt, der Haftung des Notars für den Vertragsvollzug ohne Vorlasten, so dass es widersinnig erscheine, den Vollzugsauftrag nicht erteilen zu wollen, aber dennoch die Verantwortung des Notars bei der Vertragsabwicklung in Anspruch zu nehmen. Je nach Situation im Einzelfall sieht Diehn bei vorherigen Hinweisen und Beratungen zur Lastenfreistellung evtl. auch Beratungsgebühren hierfür verwirklicht (vgl. a.a.O. Rn. 2057 ff.).

Wie es genau war mit diesem Hinweis des Notars auf notwendige Beschaffung der Löschungsbewilligung ergibt sich aus der bisherigen Sachverhaltszusammenfassung nicht genau. Würde ein Verkäufer ungefragt schon bei der Vertragsvorbereitung sagen, dass die Löschungsunterlagen da sind, die Grundschuld nicht mehr valutiert (und auflagenfrei erteilt schon vorliegt) und die Lieferung spätestens zum Beurkundungstermin angekündigt, dürfte wohl die Mehrheit davon ausgehen, dass eine Einholung nicht erforderlich war und der Notar die auflagenfrei erteilte Löschungsbewilligung dann "kostenfrei" einreichen muss.
Aber unter Umständen kommt es auf diese Details gar nicht an, wenn nämlich ohnehin schon aus anderen Gründen (Einholung Verwalterzustimmung z. B. oder Einholung Genehmigung für eine Partei auf Käuferseite o. Ä.) die wegen § 93 GNotKG nur einmal anfallende Vollzugsgebühr ohnehin schon in Höhe von 0,5-Gebühr KV 22110 angefallen sein sollte. Insoweit gäbe es dann gar keine Mehrkosten für die Anforderung der Löschungsunterlagen.

All dies wäre also zu berücksichtigen für die konkrete Entscheidung. Häufig wird es auch so sein, dass die "normalen" Kosten des Vollzugs der Käufer trägt und da mindestens die in KV 22112 bestimmten Gebühren für die Einholung der in Vorbem. 2.2.1.1 Nrn. 1 und 2 genannten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Bescheide (z. B. Vorkaufsrechtzeugnis Gemeinde § 24 BauGB) anfallen, so dass Mehrkosten für eingeholte Löschungsunterlagen nach häufigen Kostenverteilungsregelungen nur mit der Differenz zwischen den insoweit anfallenden kosten (wachsende Höchstgebühr von 50 Euro je eingeholte öffentlich-rechtliche Bescheinigung) und der "normalen" Vollzugsgebühr KV 22110, die dann für Löschungsunterlagen nach Vorbem. 2.2.1.1 ausgelöst ist, anfallen. Auch insoweit ist in der Sachverhalts-Zusammenfassung keine Information enthalten.

Grob geschätzt würde ich vermuten, dass bei der beschriebenen Situation eine Mehrheit der Notare wohl für die vorgelegte Löschungsbwilligung keine Mehrkosten berechnen würde - aber dies ist wie gesagt aufgrund der fehlenden Informationen nur eine etwas ungenaue aber im Moment wohl allein mögliche Auskunft.
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elena94
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#3

28.11.2019, 10:32

Die Antwort von Martin Filzek ist schon sehr ausführlich, interessant und hat auch mich zum Nachdenken angeregt. Danke dafür! :wink1

Wenn man es genau betrachtet, ist die Einordnung tatsächlich schwierig. Ich muss sagen, dass wir es hier aber auch so handhaben, dass wir in einem wie von Dir beschriebenen Fall für die Löschung nichts abrechnen, bzw. die Löschungsunterlagen bei Bestimmung und Abrechnung der Vollzugsgebühr dann nicht mit einbeziehen.
(Ich persönlich fände die Gebührenhöhe dann zum Teil auch etwas unverhältnismäßig - wenn man sich mal überlegt, dass in einfacheren Kaufvertragssachen die "volle" Vollzugsgebühr oft sowieso schon nur allein wegen der Einholung einer LB anfällt und da dann für den vergleichsweise geringen Arbeitsaufwand aber 300 - 400 € anfallen, je nach Geschäftswert... für die bloße Prüfung vom Verkäufer vorgelegter Unterlagen, fände ich die Abrechnung der Vollzugsgebühr dann etwas unverhältnismäßig. :-? Aber das ist nur meine persönliche Ansicht. :mrgreen: )
Liebe Grüße :wink1
Eli
Sonja72
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#4

28.11.2019, 11:16

:thx für Eure Antworten.


In dem Fall also nach Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2015, Rn. 3410 keine Berechnung der Vollzugsgebühr, da die Voraussetzung "Anforderung" nicht gegeben war.

Der Verkäufer hat dem Makler mitgeteilt, dass die Löschungsunterlagen bereits vorliegen und zum Termin mitgebracht werden.
salkavalka
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#5

29.11.2019, 22:01

Ich teile die Sichtweise von Herrn Diehn zum Anfall der Vollzugsgebühr nicht. Der Notar hat die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises zu prüfen, dazu gehört auch die Püfung der Löschunterlagen und dafür verdient er bereits die Betreuungsgebühr. Letzten Endes würde der Notar dann für ein und dieselbe Handlung doppelt bezahlt.
Ausserdem bedarf es eines Auftrags. Den kann der Mandant aber gar nicht erteilen, wenn er ungefragt auf die Notwendigkeit der Löschungsbewilligung hingewiesen wird.
Auf die Spitze getrieben würde Herrn Diehns Ansicht darauf hinauslaufen, dass die Vollzugsgebühr anfällt, wenn der Notar dem Mandanten sagt, dass er die Löschungsbewilligung mitbringen soll (Anfordern) aber nicht, wenn der aufgeklärte Mandant schnell genug vor dem Hinweis sagt, dass er die Bewilligung mitbringt (kein Anfordern).
Das kann es meiner Meinung nach nicht sein.
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