Es wurde ein Kaufvertrag beurkundet, verkauft wurde das Grundstück X, eingetragen im Grundbuch 1. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (a) -Geh- und Fahrecht, Versorgungs- und Entwässerungsrecht, Fenster- und Türenunterhaltungsrecht- zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Z eingetragen, welche mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden sollen.
Weitere Regelung in dem KV:
In dem Grundbuch 2 ist zulasten des dort eingetragenen Grundstücks Z eine Grunddienstbarkeit (b)
-Hofflächennutzungs- und Wegerecht- für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks X (Kaufvertragsgegenstand) eingetragen. Der Käufer des Grundstücks X hat den Grundbesitz Z anderweitig erworben und die Grunddienstbarkeit (b) zunächst mit Eigentumsumschreibung übernommen.
Die beiden wechselseitig bestellten Grunddienstbarkeiten (a) und (b) sollen nunmehr in den jeweiligen Grundbüchern 1 und 2 gelöscht werden. Entsprechende Löschungsbewilligungen wurden erteilt bzw. -anträge gestellt.
Wie muss die Löschung der Grunddienstbarkeit (b) kostenmäßig berücksichtigt werden? § 109 Abs. 1 findet hier m.E. keine Berücksichtigung.
Ich bin für Eure Hilfestellungen und Meinungen sehr dankbar.
Kaufvertrag nebst Löschung Rechte zugunsten Dritter
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Martin Filzek
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- Beruf: Fachbuchautor KostenO/GNotKG), freibeuflicher Dozent, früher Notariatsmitarbeiter bzw. -BV
Zunächst muss ich vorausschicken, dass ich denn Sinn des verkürzt angegebenen Sachvderhalts nicht ganz verstehe und im Moment folgende Verständnisprobleme habe, die vielleicht andere, die damit (Grundbuchrecht, Grunddienstbarkeiten) mehr Erfahrung haben, aufklären könnten oder sich vielleicht bei Bekanntgabe der genauen vollständigen Vertragsinhalte ausräumen lassen:
So wie ich die Zusammenfasdsung verstehe hat ein Eigentümer daa Grundstück X jetzt verkauft und die Löschung der genannten Rechte in Abt. II in diesem Grundbuch (das wäre gegenstandsgleiche Durchführungserklärung nach § 109 Abs. 1, weil ja vertragsgemäße lastenfreie Eigentumsumschreibung vorgesehen ist) verkauft. Zugleich ist von dem verkaufenden Eigentümer auf dem anderen Grundstück Z, das er später erst selbst anderweitig erworben hat, noch ein Hofflächennutzungs- und Wegerecht eingetragen, das auch in diesem anderen Grundstück jetzt gelöscht werden soll. Die letztgenannte Löschung macht doch aber nur Sinn, wenn man davon ausgeht, dass es - inzwischen - dieselbe Person war, die beide Grundstücke als Eigentum hat. Das ändert sich doch jetzt aber durch den Verkauf des jetzt verkauften Grundstücks an Dritte, weshalb es doch eigentlich so sein müsste, dass für den Käufer und künftige Eigentümer (und dessen Rechtsnachflolger nach weiteren Verkäufen und Erbübergängen in Zukunft usw.) das Recht an dem anderen Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers des jetzt verkauften Grundstücks bestehen bleiben sollte.
Wurde über diese Gedanken bei der Formulierung der Beurkundungsverhandlung einmal nachgedacht und was waren die Gründe, weshalb trotzdem die Löschung in beiden Grundbüchern erfolgen soll?
Oder liegt ein Denkfehler vor und es wird irgendwann noch bemerkt und in Nachtragtsverhandlung berichtigt, dass das zugunsten des verkauften Grundstücks bestehende Recht an dem anderen Grundstück doch bdestehen bleiben soll?
Ich unterstelle mal, dass es doch so ist, dass alle Rechte gelöscht werden sollen und bewerte es so wie es sich aus dem oben mitgeteilten zusammengefassten Sachverhalt ergibt wie folgt:
Da auch ein anderes Grundstück von den Löschungen betroffen ist, scheidet für die Erklärungen insoweit Gegenstandsgleichheit aus (vgl. die Literatur zur Bewertung bei Gesamtrechten, die auch andere als das Kaufobjekt betreffen) und als gegenstandsverschiedene Löschungserklärung KV 21201 (0,5-Gebührensatz, Mindestgebühr 30 Euro) ist ein Löschungsantrag zu dem zweiten Grundstück für das Hofflächennutzungs- und Wegerecht zu bewerten. Hinweise zum Wert siehe Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, Rn. 2055 - 2057, kurz zusammengefasst: wie wenn die Dienstbarkeit jetzt erstmals bestellt würde (§ 52 Abs. 6 S. 2, auch wenn es im Moment keinen wirtschaftlichen Wert haben sollte). Wie genau im Einhzelfall der Wert einzuschätzen ist, wird man anhand der Details (wie groß ist die Hoffläche, wie groß ist die Wegefläche, ist es eine ausschließliche Nutzung des Wegs oder Mitbenutzung?) einschätzen müssen, notfalls könnte ein Wert in Höhe des Regel-Auffanghilfswertes § 36 von 5.000 Euro bzw. etwas weniger oder mehr angemessen sein.
Möglicherweise ergibt sich ein hinzu zu rechnender Betrag für die danach nötige Kontrollberechnung § 94 Abs. 1 (2,0 aus Summe Kaufvertrag und gegenstandsverschiedener Löschungsantrag am anderen Grundsück), der wegen der großen Gebührenwertstufen zu gar keiner Erhöhung führt bei den entstehenden Gebühren. Ansonsten ist entweder die - falls günstigere - Einzelberechnung vorzunehmen, und wenn die Berechnung von 2,0 aus Gesamtwert zum günstigeren Ergebnis führt, wären auch die Vollzugs- und Betreuungsgebühren nach §§ 112, 113 Abs. 1 aus dem zusammengerechneten Wert (würde auch bei günstigeren Einzelgebühren für die Beurkundungsgebühren gelten) zu berechnen.
Höchstwahrscheinlich wird der Gebührenunterschied so gering sein, dass sich wegen der Mehrkosten (soweit sie überhaupt anfallen, s. o.) niemand aufregt und entweder hat nach der im Vertrag enthaltenen Kostenregelung der Käufer auch diese übernommen (oder die anteiligen Kosten der Löschung am anderen Grunstück fallen Verkäufer zur Last? ziemlich unwahrscheinlich, dass so kompliziert vorausgedacht wurde von einem Büro, das hinterher auch die genaue Kostenberechnung nicht weiß) oder es ist nicht so klar geregelt - aber wie gesagt wird niemand sich auch dann über eine Inanspruchnahme wegen etwaiger geringer Mehrkosten beschweren.
Hoffe nichts übersehen zu haben und bin für Hinweise auf Übersehenes und Irrtümer dankbar.
Vgl. auch Seminarangebote zu halbltägigen Seminaren in Hannover am kommenden Montag 28.10., Frankfurt 30.10., Essen 5.11., Bremen 7.11. und Hamburg 20.11. sowie 2-tägiger intensivkurs Notarkosten vom 14. - 15. Nov. 2019 in 25774 Lehe + Angebot zur Hilfe bei Notarkostenberechnungen in Heimarbeit oder vor Ort im Büro wie bei www.filzek.de beschreiben. Kurzfristige Anmeldungen zu Seminaren wegen Reisetätigkeit ab kommenden Montag - 7.11.2019 am besten auch zusätzlich per Telefon 0179 12 13 394.
So wie ich die Zusammenfasdsung verstehe hat ein Eigentümer daa Grundstück X jetzt verkauft und die Löschung der genannten Rechte in Abt. II in diesem Grundbuch (das wäre gegenstandsgleiche Durchführungserklärung nach § 109 Abs. 1, weil ja vertragsgemäße lastenfreie Eigentumsumschreibung vorgesehen ist) verkauft. Zugleich ist von dem verkaufenden Eigentümer auf dem anderen Grundstück Z, das er später erst selbst anderweitig erworben hat, noch ein Hofflächennutzungs- und Wegerecht eingetragen, das auch in diesem anderen Grundstück jetzt gelöscht werden soll. Die letztgenannte Löschung macht doch aber nur Sinn, wenn man davon ausgeht, dass es - inzwischen - dieselbe Person war, die beide Grundstücke als Eigentum hat. Das ändert sich doch jetzt aber durch den Verkauf des jetzt verkauften Grundstücks an Dritte, weshalb es doch eigentlich so sein müsste, dass für den Käufer und künftige Eigentümer (und dessen Rechtsnachflolger nach weiteren Verkäufen und Erbübergängen in Zukunft usw.) das Recht an dem anderen Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers des jetzt verkauften Grundstücks bestehen bleiben sollte.
Wurde über diese Gedanken bei der Formulierung der Beurkundungsverhandlung einmal nachgedacht und was waren die Gründe, weshalb trotzdem die Löschung in beiden Grundbüchern erfolgen soll?
Oder liegt ein Denkfehler vor und es wird irgendwann noch bemerkt und in Nachtragtsverhandlung berichtigt, dass das zugunsten des verkauften Grundstücks bestehende Recht an dem anderen Grundstück doch bdestehen bleiben soll?
Ich unterstelle mal, dass es doch so ist, dass alle Rechte gelöscht werden sollen und bewerte es so wie es sich aus dem oben mitgeteilten zusammengefassten Sachverhalt ergibt wie folgt:
Da auch ein anderes Grundstück von den Löschungen betroffen ist, scheidet für die Erklärungen insoweit Gegenstandsgleichheit aus (vgl. die Literatur zur Bewertung bei Gesamtrechten, die auch andere als das Kaufobjekt betreffen) und als gegenstandsverschiedene Löschungserklärung KV 21201 (0,5-Gebührensatz, Mindestgebühr 30 Euro) ist ein Löschungsantrag zu dem zweiten Grundstück für das Hofflächennutzungs- und Wegerecht zu bewerten. Hinweise zum Wert siehe Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, Rn. 2055 - 2057, kurz zusammengefasst: wie wenn die Dienstbarkeit jetzt erstmals bestellt würde (§ 52 Abs. 6 S. 2, auch wenn es im Moment keinen wirtschaftlichen Wert haben sollte). Wie genau im Einhzelfall der Wert einzuschätzen ist, wird man anhand der Details (wie groß ist die Hoffläche, wie groß ist die Wegefläche, ist es eine ausschließliche Nutzung des Wegs oder Mitbenutzung?) einschätzen müssen, notfalls könnte ein Wert in Höhe des Regel-Auffanghilfswertes § 36 von 5.000 Euro bzw. etwas weniger oder mehr angemessen sein.
Möglicherweise ergibt sich ein hinzu zu rechnender Betrag für die danach nötige Kontrollberechnung § 94 Abs. 1 (2,0 aus Summe Kaufvertrag und gegenstandsverschiedener Löschungsantrag am anderen Grundsück), der wegen der großen Gebührenwertstufen zu gar keiner Erhöhung führt bei den entstehenden Gebühren. Ansonsten ist entweder die - falls günstigere - Einzelberechnung vorzunehmen, und wenn die Berechnung von 2,0 aus Gesamtwert zum günstigeren Ergebnis führt, wären auch die Vollzugs- und Betreuungsgebühren nach §§ 112, 113 Abs. 1 aus dem zusammengerechneten Wert (würde auch bei günstigeren Einzelgebühren für die Beurkundungsgebühren gelten) zu berechnen.
Höchstwahrscheinlich wird der Gebührenunterschied so gering sein, dass sich wegen der Mehrkosten (soweit sie überhaupt anfallen, s. o.) niemand aufregt und entweder hat nach der im Vertrag enthaltenen Kostenregelung der Käufer auch diese übernommen (oder die anteiligen Kosten der Löschung am anderen Grunstück fallen Verkäufer zur Last? ziemlich unwahrscheinlich, dass so kompliziert vorausgedacht wurde von einem Büro, das hinterher auch die genaue Kostenberechnung nicht weiß) oder es ist nicht so klar geregelt - aber wie gesagt wird niemand sich auch dann über eine Inanspruchnahme wegen etwaiger geringer Mehrkosten beschweren.
Hoffe nichts übersehen zu haben und bin für Hinweise auf Übersehenes und Irrtümer dankbar.
Vgl. auch Seminarangebote zu halbltägigen Seminaren in Hannover am kommenden Montag 28.10., Frankfurt 30.10., Essen 5.11., Bremen 7.11. und Hamburg 20.11. sowie 2-tägiger intensivkurs Notarkosten vom 14. - 15. Nov. 2019 in 25774 Lehe + Angebot zur Hilfe bei Notarkostenberechnungen in Heimarbeit oder vor Ort im Büro wie bei www.filzek.de beschreiben. Kurzfristige Anmeldungen zu Seminaren wegen Reisetätigkeit ab kommenden Montag - 7.11.2019 am besten auch zusätzlich per Telefon 0179 12 13 394.
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de