Patronatserklärung im Grundstückskaufvertrag

Dino · #1

Liebe Alle,

vielleicht kann mir einer weiter helfen:

Ich habe einen Grundstückskaufvertrag zwischen zwei Gesellschaften. Kaufpreis € 12.650.000,00.

Im KV tritt die Muttergesellschaft der Käufergesellschaft auf und gibt eine Patronatserklärung ab.

Ferner beinhaltet der KV ein Verzicht auf die Ust.-Befreiung.

Beide Erklärungen sind für mich werterhöhend. Bei der Ust.-Befreiung setze ich also 19 % auf den KP drauf. Sprich: € 2.403.500,00.

Bei der Patronatserklärung bin ich mir unsicher. Für mich klingt das in der Urkunde so, als würde die Muttergesellschaft quasi für alles "gerade stehen"; aber sie vereinbaren wiederum im nächsten Satz dann die Zahlung (bei Nichtzahlung des Kaufpreises durch die Tochtergesellschaft) einer Vertragsstrafe über 5 % des Kaufpreises an den Verkäufer; der Absatz lautet wie folgt:

Als alleinige Gesellschafterin der XXXXXX GmbH verpflichtet sich die XXXXX AG hiermit („Patronatserklärung“), dafür Sorge zu tragen, dass die XXXXXX GmbH bis zur vollständigen Zahlung des nach diesem Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises in der Weise finanziell ausgestattet bleibt, dass sie jederzeit zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus diesem Kaufvertrag – insbesondere zur Zahlung des Kaufpreises – gegenüber dem Verkäufer in der Lage ist. Sofern der Käufer nicht oder nicht fristgemäß den Kaufpreis zahlt verpflichtet sich die XXXXX AG zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises an den Verkäufer. Weitere Ansprüche gegenüber der XXXXX AG, insbesondere auf Schadensersatz, sind ausgeschlossen. Eine vorherige oder gleichzeitige Inanspruchnahme des Käufers zur Durchsetzung der Vertragsstrafe ist nicht erforderlich. Die Parteien vereinbaren als ausschließlichen Gerichtsstand für Ansprüche, die mit der Vertragsstrafe in unmittelbaren / mittelbar im Zusammenhang stehen, Frankfurt am Main.

Setze ich hier dann wirklich nur 5 % des Kaufpreises an? Ja, oder? Immerhin werden dann im Endeffekt nur 5 % vom Kaufpreis bezahlt. Somit hätte ich dann

KP - € 12.650.000,00
Ust.- € 2.403.500,00
Erkl.- € 632.500,00
___________________
Wert: € 15.686.000,00 ist das richtig? Würde es jemand anders machen?

!

Lg, Dino

Martin Filzek · #2

Es ist richtig, dass die Optionserklärung zur Umsatzsteuer gegenstandsverschieden ist, siehe § 110 Nr. 2 c GNotKG. Allerdings kannst du nicht einfach den Wert des Kaufvertrags, für den ja eine 2,0-Gebühr KV 21100 entsteht, um die USt. erhöhen, denn im Normalfall ist die USt.-Option eine einseitige Erklärung i.S.v. KV 21200 (1,0-Gebühr), so dass zunächst die getrennten Gdbühren zu errechnen sind, danach dann Kontrollberechnung § 94 Abs. 1 GNotKG.

Das hier Patronatserklärug genannte würde ich als gegenstandsgleiche Sicherungs- und Durchführungsvereinbarung i.S.v. § 109 GNotKG zum Kaufvertrag ansehen, ähnlich wie Bürgschaft Dritter.
Auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist eine nicht werterhöhende gegenstandsgleiche Erklärung, siehe hierzu auch Wortlaut § 37 GNotKG.

Insgesamt beweist dein Fragebeitrag dass häufig unbestimmte Meinungen und Gefühle (Zitat: "Beide Erklärungen sind für mich werterhöhend." Für den GNotKG-Gesetzgeber aber nicht, wenn man sich die Mühe macht, das Gesetz mal anzugucken, könnte man das bemerken) oft die Überlegungen zur Erstellung von Notarkostenberechnungen beherrschen und grundlegende Kenntnisse des Gesetzes zum Teil fehlen. Deshalb finde ich,, dass Lektüre in Gesetzestext, Einführungswerken zum GNotKG und auch Seminarbesuche, bei denen man in Ruhe losgelöst vom Alltagsstress des hektischen Büroalltags sich mit diesen Dingen beschäftigen kann, immer hilfreich sind. Siehe auch meine eigenen Seminarangebote auf u.a. Website, z. B. am 30. Okt. 2019 in Frankfurt a. M. (13- - ca. 17.30 Uhr nur) oder in fünf anderen Städten zwischen 23.10. und 20.11.2019 oder 2-tägiger Intensivkurs Notarkosten vom 14. - 15. Nov. 2019 in 25774 Lehe. Anmeldungen überall noch möglich und willkommen.

Martin Filzek · #3

P.S.
Vielleicht wäre es für dein Büro oder andere mit viel Arbeit und knapper Personaldecke auch eine Hilfe, wenn Ihr im Rahmen des von mir auf u.a.Website angebotenen Notarkosten-Dienstes verschiedene Notarkostenberechnungen der letzten Jahre, bevor der Notarkostenprüfer kommt, intern überprüfen lasst um zu wenig oder zuviel berechnete Gebühren schon vorher zu entdecken, evtl. auch gern kombiniert mit einem Inhouse-Seminar. Ab 29.10. - ca .2.11. würde ich wegen des Seminars in Frankfurt sowieso in Frankfurt wohnen und hätte dann z. B. keine nennenswerten Anreise- und Fahrtkosten zu solchen Dienstleistungen, wenn irgendwo gewünscht.

Sonst können solche Dienstleistungen natürlich auch in Heimarbeit erfolgen.