Wert beschränkt persönliche Dienstbarkeit

[POSA]

Hallo zusammen,

ich brauche bei einer Wertermittlung wieder einmal Eure Hilfe.

Hier die Eckdaten:
Es wurde ein Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück mit Bauverpflichtung beurkundet. Verkäufer ist eine Gemeinde. Des Weiteren wurde eine beschr. persönliche Dienstbarkeit (Duldungsrecht) zugunsten der Gemeinde bestellt.
Ich würde den Wert des beschr. pers. Dienstbarkeit nach § 52 Abs. 5 bestimmen.
Meine Frage ist jetzt, lege ich den Wert des unbebauten Grundstückes zugrunde oder den Wert des bebauten Grundstückes?

[Martin Filzek]

Mit den bisherigen mageren (eigentlich ganz fehlenden) Angaben zum genauen Inhalt der Duldungsdienstbarkeit ist eine Anwort erst mal nur insoweit möglich, dass § 52 Abs. 5 nur hilfsweise in Frage käme, falls andere genauere Schätzungen nicht möglich sind.

[POSA]

Text hinsichtlich der Grunddienstbarkeit:

Die Käufer dulden entschädigungslos Einwirkungen aller Art, die zulässigerweise entsprechend den planungsrechtlichen Vorgaben oder sonstigen Rechtsnormen von dem Vorhandensein, dem Betrieb oder der Erweiterung industrieller oder gewerbliche Anlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes der Gemeinde XY ausgehen und verzichten hiermit unwiderruflich auf alle Ansprüche, gleich welcher Art, Rechtsnatur oder Herkunft gegen die Gemeinde XY sowie gegen Eigentümer oder Erbbauberechtigte und sonstige Nutzer von Grundstücken im vorbezeichneten Gewerbegebiet, insbesondere auf Ansprüche aus §§ 906 ff. BGB, 1004 BGB und § 14 BImSchG. Haftpflichtansprüche bleiben unberührt

[Martin Filzek]

Vgl. die Kommentarliteratur zu § 52, z. B. Notarkasse München, Streifzug ... 12. A. 2017, Rn. 2009 ff. und Korintenberg, GNotKG, 20. Aufl. 2017, § 52 Rn. 45 f. (oder andere).
Der Gedanke, das was bei buchstäblicher Anwendung von § 52 Abs. 5 herauskäme anzusetzen, liefe ja darauf hinaus, dass für obige relativ läppische "Einschränkungen" und Unterlassungspflichten, die sich in der Regel ohnehin schon aus den Vertragsbedingungen und dem örtlichen Baurecht ergeben, mit 20 x 5 = 100 % der volle Grundstückswert noch einmal angesetzt würde, ein Ergebnis, das jedem Gerechtigkeitsgefühl nicht nur der Käufer hier widersprechen würde.
Entsprechend stellt die genannte Kommentarliteratur darauf ob, dass erhebliche Wertabschläge vorzunehmen sind mit Rücksicht darauf, dass die Hauptnutzung ja dem Käufer / Eigentümer verbleibt. und etwa 10 - 20 % des momentanen (vgl. § 96 Wertberechnung nach dem Zeitpunkt der Fälligkeit, deshalb m. E. Wert des jetzt unbebauten Grundstücks, was auch zu angemesseneren Werten führt) unbebauten Grundstückswertes könnten eine angemessenen Wert bilden.

[Martin Filzek]

oder Jahreswert nach billigem Ermessen und der Bedeutung geschätzt auf einen Betrag zwischen 100 und 300 Euro, das dann mal 20 als Multiplikator des § 52 GNotKG, würde ich als Wertangabe vorschlagen, Bei Zugrundelegung von 250 Euro landet man beim früher (und auch heute noch in vergleichbaren Fällen von vielen) angenommenen Wert von 5.000 Euro (Auffanghilfswert § 36).

Bin aber für gegenteilige / andere Meinungen, am besten unter Hinweis auf Schriftliches dazu von wem und wo (welche Auflage, Rnr.) immer dankbar. Man darf aber nicht verkennen, dass es manchmal extrem notarfreundliche Sichtweisen in solchen Fragen gegeben haben mag, die aber zum Teil davon ausgehen, die Notare wollten gesetzliche unvollkommene Neuregelungen zu ihrem persönlichen Vorteil ausnutzen, was aber angesichts der Fragwürdigkeit und Angreifbarkeit bei Kostenschuldnern, Prüfern usw. und in Anbetracht des bürokratischen Aufwands bei Verteidigung solch überhöhter Werte nicht empfehlenswert ist.