Löschungsfähige Quittung und Löschungsantrag

[JB86]

Hallo,

wir haben zwei Entwürfe angefertigt: eine Löschungsfähige Quittung für den Verwalter einer WEG (Zwangssicherungshypothek ist zu Gunsten der WEG eingetragen) und einen Löschungsantrag, mit dem unser Mandant die Zwangssicherungshypothek löschen lässt. Wir haben den Löschungsantrag bei Gericht gestellt. Rechne ich jetzt nur jeweils die 24102 i.V.m. 21201 Nr. 4 ab? Oder gibt's noch etwas für das Einreichen bei Gericht?

[JB86]

Ich sehe gerade, die 22124 für die Übermittlung an das Gericht gibt's nur bei einer Beglaubigung, nicht beim Entwurf.
Ich denke, dann sollte das alles sein.

[Martin Filzek]

Nun muss ich selbst vielleicht auch "blöde" Fragen stellen und hoffe mich nicht durch Wissenslücken im Grundbuchrecht zu blamieren und hoffe auf kluge Hinweise anderer, im Grundbuchrecht versierterer Teilnehmer dazu:

1. Weshalb wurde eine löschungsfähige Quittung anstelle nur einer formellrechtlichen Löschungsbewilligung gemacht? Nach meinem bisherigen Halbwissen hatte ich mir gemerkt (und es so auch gerade noch einmal unter anderem bei wikipedia gegoogelt, an Grundbuchkommentare komme ich im Moment nicht ran hier), dass eine löschungsfähige Quittung nur dann gebraucht wird, wenn der Eigentümer das auf ihn übergegangene Recht für eigene Kreditzwecke weiter im Grundbuch stehen lassen und neu valutieren, ggf. abtreten will.

Der Kostenunterschied wäre doch 1,0 für Quittung (KV 21200) gegenüber nur 0,5 für die reine Grundbucherklärung (KV 21201), so dass sich diese Frage wg. § 21 GNotKG stellt.

Ich sehe zwar im mitgeteilten Sachverhalt, dass wohl eine KV 24102 i.V.m. KV 21201 (also nur 0,5) wohl auch für die löschungsfähige Quittung berechnet werden soll. Aber das könnte evtl. Probleme geben, wenn ein Prüfer schematisch das Wort löschungsfähige Quittung sieht und beanstandet, es hätte deswegen eine 1,0-Gebühr sein müssen.

2. Frage auch zu § 21 GNotKG

Weshalb wurde nicht der Löschungsantrag des Eigentümers § 27 GBO mit in den Entwurf der Löschungsbewilligung (bzw. hier, s.o.löschungsfähige Quittung) mit aufgenommen, so dass in demselben Schriftstück der Eigentümer/ Mandant später nur eine U.-Begl. in einem gesonderten Termin zur Leistung seiner Unterschrift hätte zahlen müssen. Die 0,2-Gebühr KV 25100 wäre dann doch sicher billiger als eine weitere 0,5-Entwurfsgebühr KV 24102, 21201 gewesen und den Unterschiedsbetrag würde ich wg. § 21 GNotKG als unnötig entstandene Mehrkosten dann außer Ansatz lassen, da ja Löschungsbewilligung (oder hier Quittung) in einer Urkunde mit dem Löschungsantrag (bzw. Eigentümerbewilligung § 27 GBO, oft auch als Antrag formuliert, der dann nach allg. Mng. die Bewilligung "enthält") gegenstandsgleich gem. § 109 Abs. 1 GNotKG wären.

Natürlich ist es mir peinlich, Hinweise die zu einer Kostenminderung führen hier zu nennen. Wahrscheinlich ist es auch etwas kleinlich, da die hier in Rede stehenden Mehrkosten wahrscheinlich relativ gering sind. Aber es geht ja auch darum, Ärger mit Mandanten und Notarkostenprüfern zu vermeiden und lästige Korrespondenz und ggf. unnötige Rückerstattungen nach Jahren zu vermeiden.

Bei den Vollzugsgebühren ist noch zu fragen, ob in dem Bezirk, um den es geht, eine elektronische Antragstellung im Grundbuchverfahren (XML-Format) erforderlich ist. Wenn ja käme noch die 0,3-Gebühr KV 22114 (höchst. 250 €) hinzu.

[JB86]

Warum nicht gleich eine Löschungsbewilligung statt einer Löschungsfähigen Quittung gemacht wurde und warum nicht Bewilligung und Antrag in einer Urkunde, kann ich nicht sagen, habe ich nicht vorbereitet. Gewundert habe ich mich aber auch, aber ich dachte, vielleicht gibt's dafür Gründe, die ich noch nicht verstehe

Für die Quittung müsste ich also den Entwurf für eine 1,0 Beurkundungsgebühr abrechnen, 24101 i.V.m. 21200. Ich dachte 21201.
Mit der Löschungsfähigen Quittung hat unser Mandant die Möglichkeit die Hypothek löschen zu lassen oder diese zu einer Eigentümergrundschuld zu machen. So habe ich das zumindest verstanden. Ist nämlich auch wieder etwas, was ich noch nie gemacht habe und kommentarlos auf den Tisch gelegt bekommen habe Ich muss immer erstmal googeln und in Büchern suchen was ich da überhaupt vor mir habe, dann wie ich es bearbeite und dann wie ich es abrechne Aber zurück zum Thema Wenn wir doch beide Urkunden entworfen haben, also gleichzeitig den Löschungsantrag, wussten wir doch, dass unser Mandant löschen lassen will und keine Eigentümergrundschuld. Deshalb verstehe ich das auch nicht mit der Quittung, naja

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1. Weshalb wurde eine löschungsfähige Quittung anstelle nur einer formellrechtlichen Löschungsbewilligung gemacht? Nach meinem bisherigen Halbwissen hatte ich mir gemerkt (und es so auch gerade noch einmal unter anderem bei wikipedia gegoogelt, an Grundbuchkommentare komme ich im Moment nicht ran hier), dass eine löschungsfähige Quittung nur dann gebraucht wird, wenn der Eigentümer das auf ihn übergegangene Recht für eigene Kreditzwecke weiter im Grundbuch stehen lassen und neu valutieren, ggf. abtreten will.

Eine Löschungsbewilligung ist streng genommen überhaupt nicht zulässig, wenn die Forderung beglichen wurde.
Die Hypothek steht in diesem Fall nach §1163 I S.2 BGB bereits dem Eigentümer zu. Der Gläubiger kann dann darüber nicht verfügen und sollte auch keine Löschungsbewilligung erteilen. Die löschungsfähige Quittung ist der richtige Weg.

Mit der Löschungsbewilligung verfügt man daher über ein Recht das einem nicht zusteht. Kritisch wird es vor allem dann, wenn die Forderung nicht vom Eigentümer beglichen wurde und ein Übergang nach §1164 BGB möglich ist. Dann könnte die Sicherungshypothek ohne Zutun des wahren Gläubigers zur Löschung gelangen. In diesem Fall könnte ich mir vorstellen, dass man sich schadensersatzpflichtig macht.

[JB86]

Hmm, wir haben eine Löschungsfähige Quittung in der steht:

Der Verwalter der WEG …. bewilligt das Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass die Zwangssicherungshypothek auf den Eigentümer ….. übergegangen ist; es wird ebenfalls die Löschung der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch bewilligt.

Verstehe ich das richtig, dass der zweite Teil, also die Bewilligung der Löschung falsch ist?

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Hmm, wir haben eine Löschungsfähige Quittung in der steht:

Der Verwalter der WEG …. bewilligt das Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass die Zwangssicherungshypothek auf den Eigentümer ….. übergegangen ist; es wird ebenfalls die Löschung der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch bewilligt.

Verstehe ich das richtig, dass der zweite Teil, also die Bewilligung der Löschung falsch ist?

Wenn man es theoretisch sieht ja.

Wenn das der ganze Inhalt ist, dann ist es eine Berichtigungsbewilligung und keine löschungsfähige Quittung. Diese muss erhalten wer, was (bzw. wie viel), wann an wen gezahlt hat.

Hier ist die löschungsfähige Quittung übrigens wohl gewählt worden, weil der WEG-Verwalter zur Erteilung einer Löschungsbewilligung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft gesondert ermächtigt werden müsst.

[JB86]

Nein, das ist nicht alles. Es steht schon noch drin, dass alles bezahlt ist.

[Martin Filzek]

Kurzer notarfreundlicher Berechnungsvorschlag aus kostenrechtlicher Sicht nach den inzwischen weiter gewonnenen Erkenntnissen:

Wie von dir vorgeschlagen also für den Entwurf der löschungsfähigen Quittung 1,0-Gebühr (mind. 60 €) KV 24201, 21200 und für den Entwurf der Zustimmung ztrr Löschung und Löschungsantrag des Eigentümers 0,5 (Mindestgeb. 30 €) KV 24102, 21201.

Kurzbegründung für 1,0 statt 0,5 bei löschungsfähiger Quittung: die von ... genannten rechtlichen Gründe, kostenrechtlich würde man darauf abstellen, dass die Quittung "mehr" ist als die bloße formalrechtliche Grundbuchbewilligung.

Kurzbegründung für die zusätzliche Gebühr von 0,5 (statt in früheren Überlegungen möglich gewesener 0,2-Geb. für bloße spätere U.-begl. zu in derselben Urkunde aufgenommener Erklärungen des Eigentümers, die dann wegen Gegenstandsgleichheit billigster Weg gewesen wären: die Aufteilung in ein oder mehrere Beurkundungs- bzw. Entwurfsverfahren obliegt dem pflichtgemäßen Ermessen des Notars, wobei Zweckmäßigkeits- und Übersichtslichkeitsgründe sowie einfachere Handhabung usw. neben der absoluten Kostengüstigkeit auch Kriterien sind, die den Ausschlag geben können für ein geringfügig teureres, aber eben zweckmäßigeres Verfahren (z. B. wäre es bei getrennten Urkunden zeitlich schneller möglich, indem beide zugleich den übersandten Entwurf erhalten und nicht erst abgewartet werden muss, bis der Gläubiger seine Erklärung erteilt hat). Jedenfalls würde nach überwiegender Meinung eine unrichtige Sachbehandlung i.S.v. § 21 GNotKG in diesen Fällen mangels eines offensichtlichen Verstoßes gegen eindeutige gesetzliche Normen o.Ä. nicht angenommen werden.

Natürlich wären auch andere kostengünstigere Handhabungen nicht unzulässig und möglich; aber ich denke, in der Mehrzahl würde man wohl wie hier geschehen verfahren. In der Mehrzahl der Fälle wird sich der betreffende Notar über die möglichen Kostenunterschiede auch gar keine besonderen Gedanken gemacht haben, und wie gesagt wäre o. a. Vorschlag wohl in jedem Fall vertretbar und würde in der Regel nur dann auf Schwierigkeiten stoßen, falls der Mandant nachträglich Einwände zur nicht geprüften kostengünstigeren anderen Verfahrensweise erhebt. Das dürften verschwindend geringe Fälle sein, da sich mit diesen kostenrechtlichen Feinheiten ja kein "normaler" Mensch näher auskennt.

[JB86]

Dankeschön, so mach ich das!