Gesonderte Löschungbewilligung bei Kaufvertrag

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Kleoparda
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#1

08.01.2019, 11:23

Hallihallo,

folgender Sachverhalt:
beurkundet wurde ein Kaufvertrag. In Abt. II des Grundbuchs waren zugunsten der Mutter des Verkäufers ein Altenteil und eine Eigentumsvormerkung eingetragen.
Der Verkäufer hat die Löschung der beiden Rechte aufgrund Generalvollmacht in gesonderter Urkunde bewilligt (Entwurf + UB bei uns).

Nehme ich da Nr. 24102 oder 25100?

Als Wert habe ich 215.000 € berechnet
200.000 € für Eigentumsvormerkung (Wert des Grundstücks/Kaufpreis)
15.000 € für Altenteil (Mutter über 70; 5 x 3.000 € (Wert eines im Kaufvertrag vereinbarten Wohnungsrechts))
Ist der Wert so richtig?
larifari
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#2

08.01.2019, 14:21

Welchen Anspruch sichert denn die Vormerkung?
Kleoparda
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#3

08.01.2019, 14:45

Aus dem Grundbuch: "Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruches auf Übertragung des Eigentums für …"
Martin Filzek
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#4

08.01.2019, 17:07

Ich würde sagen, aus dem Gesichtspunkt des § 21 GNotKG ist weder KV 24102 i.V.m. KV 21201 (0,5) entstanden noch KV 25100 (0,2 für U.-Begl. Höchstgebühr 70 Euro), denn bei sofortiger Mitbeurkundung im Kaufvertrag selbst wären ja keinerlei Kosten entstanden (der höhere Wert der gesamten Löschungen gegenüber Kaufpreis wäre gem. § 109 Abs. 1 S. 5 als Hilfs- und Durchführungsgeschäft zum Kaufvertrag unbeachtlich).
Oder gibt es irgendwelche besonderen Rechtfertigungsgründe (außer den erhöhten Kosten?) für die gesonderte Urkunde?

Gleiches könnte für eine etwa berechnete Vollzugsgebühr gelten, soweit diese (nur) für die "Einholung" der bei Mitbeurundung unnötig gewesenen Löschungsbewilligung mit -antrag berechnet wurde oder sich von 50 oder 100 Euro nach KV 21110, 21112 auf eine volle 0,5-Gebühr dadurch erhöht haben sollte - nicht natürlich dann, wenn aus anderen Gründen fürden Vollzug 0,5-Gebühr einmalig (§ 93) angefallen ist.
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#5

09.01.2019, 08:24

@Martin Filzek
Ich würde sagen, aus dem Gesichtspunkt des § 21 GNotKG ist weder KV 24102 i.V.m. KV 21201 (0,5) entstanden noch KV 25100 (0,2 für U.-Begl. Höchstgebühr 70 Euro), denn bei sofortiger Mitbeurkundung im Kaufvertrag selbst wären ja keinerlei Kosten entstanden (der höhere Wert der gesamten Löschungen gegenüber Kaufpreis wäre gem. § 109 Abs. 1 S. 5 als Hilfs- und Durchführungsgeschäft zum Kaufvertrag unbeachtlich).
M.E. ist das nicht ganz so eindeutig:

Die Frage, ob die Löschungsbewilligung (nicht ein Löschungsantrag des Verkäufers) denselben oder einen verschiedenen Beurkundungsgegenstand darstellt, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. 
So vertritt Korintenberg/Diehn (GNotKG, 20. Aufl., RdNr. 30, 47 zu § 109) die Auffassung, dass Kauf und Löschungsbewilligung eines nicht an dem Grundstückskaufvertrag beteiligten Dritten gegenstandsverschieden sind (ebenso Diehn, Notarkostenberechnungen, 5. Aufl., RdNr. 279; ferner auch Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG bis zur 11. Aufl., dort RdNr. 1674).
Otto (in Renner/Otto/Heinze, Leipziger Kommentar zum GNotKG, 2. Aufl., RdNr. 26 zu § 109) kommt zu demselben Ergebnis.
Hierzu erläutert er:
„Derartige Verzichte oder auch nur Bewilligungserklärungen fallen schon nach der Art des Rechts nicht unter Nr. 1b, die Annahme desselben Gegenstands verbietet sich aber auch aus den für die Grundpfandrechte Dritter genannten allgemeinen Erwägungen. Sie haben einen verschiedenen Gegenstand zum Kaufvertrag, es sei denn, der Berechtigte hätte unmittelbar selbst im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung übernommen (dann unmittelbar Abs. 1, Satz 1-3). Indiz dafür könnte sein, wenn insoweit ein eigener Kaufpreisanteil ausgewiesen und direkt an den Berechtigten zahlbar gestellt wird.”
Darüber hinaus seien auch eventuelle Löschungsbewilligungen mit anwesender dritter Grundpfandrechtsgläubiger nicht von § 109 Abs. 1 GNotKG erfasst.
Dies begründet er wie folgt:
„Der Gläubiger will hier keineswegs unmittelbar eine Verpflichtung des Grundstücksverkäufers erfüllen. Seine eigene Verpflichtung gründet nicht im Kaufvertrag, sondern außerhalb (Zweckerklärung bzw. Sicherungsvertrag).”

Dagegen vertritt die Notarkasse München (aaO, RdNr. 2297) - ebenso wie die Ländernotarkasse Leipzig (Kostenspiegel, 2. Aufl., RdNrn. 2.268, 2.326) - nunmehr die Ansicht, dass in einem solchen Fall derselbe Beurkundungsgegenstand vorliegt.

Völlig unstreitig ist nur, dass derselbe Beurkundungsgenstand dann vorliegt, wenn das zu löschende Recht dem Veräußerer zusteht (Notarkasse München, aaO, RdNr. 2298).

Rechtsprechung zu dieser Frage gibt es bislang soweit ersichtlich nicht.

Ich neige dazu, der sich am Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1b GNotKG orientierenden Auffassung von Otto insoweit zuzustimmen, dass jedenfalls dann ein verschiedener Beurkundungsgegenstand anzunehmen ist, wenn es sich um Löschungsbewilligungen von Berechtigten der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte handelt, während Löschungsbewilligungen der Gläubiger von Grundpfandrechten als gegenstandsgleiche Durchführungserklärungen anzusehen sein werden, auch wenn dies zu einer eigentlich nicht verständlichen “Ungleichbehandlung” von Löschungserklärungen von Gläubigern von Grundpfandrechten und sonstigen Berechtigten führt.
Ramona A.
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#6

09.01.2019, 09:45

Die Unterzeichnung in gesonderter Urkunde ist aus meiner Sicht durchaus gerechtfertigt, denn der Verkäufer handelte ja aufgrund einer Generalvollmacht, die dann zum Nachweis dem Kaufvertrag hätte beigefügt werden müssen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass auch die anderen Vertragsbeteiligten den Inhalt der Generalvollmacht wissen müssen, er ist für sie nicht relevant.
Martin Filzek
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#7

09.01.2019, 12:56

@Revisor: Stimme der Sichtweise, dass es nicht eindeutig geregelt ist, völlig zu. Den Meinungsstand kann ich ebenso bestätigen, ich wollte die Antwort nur nicht so kompliziert machen und sagte ja, dass es nach meiner Meinung so und so zu sehen ist.
Folgende Ergänzungen zum Meinungsbild noch:
Diehn hat die früher in Korintenberg 20. Aufl. 2017 geäußerte Ansicht teilweise geändert, siehe insoweit Diehn, Notarkostenrecht, 1. Aufl. 2018, Rn. 259 und 285 - 287, wo mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut von § 109 Abs. 1 S. 3, Satz 4 Nr. 1 b auch von Diehn jetzt der Meinungsänderung von Notarkasse in 12. Aufl. Streifzug folgend Gegenstandsgleichheit von Löschunsbewilligungen Dritter (Gläubiger) zu Abt. III im Kaufvertrag angenommen wird. Zusätzlich wird der auch von Streifzug gefolgten Ausdehnung auch auf Löschungen in Abt. II bei Diehn a.a.O. Rn. 287 dann geschrieben: "Auch ohne ausdrückliche Erwähnung in § 109 Abs. 1 Satz 4 N. 1 lit. b GNotKG sind in gleicher Weise die Wegfertigung von Rechten in Abt. II, bspw. eingetragenen Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten, im Kaufvertrag als gegenstandsgleich anzusehen."
Derselben Ansicht war schon Macht in Fackelmann / Heinemann im 2013 erschienenen Handkommentar (§ 109 Rn. 25), worauf ich nach meiner Erinnerung dieser Sichtweise auch schon folgend (müsste das Heft erst suchen) - im kleinen Beitrag von mir in JurBüro 2013, 579 "Nachfolgeregelungen zu § 44 KostO im neuen GNotKG" hingewiesen hatte.

Es ist also schon "Meinungssache" - aber dass die schlaue Notarkasse München und auch Diehn ihre Meinung geändert haben und Otto schon 2013 derselben - m. E. verständlichen Auffassung war - würden bei mir heute den Ausschlag geben, mich immer für diese Meinung als überzeugender zu entscheiden. Bleibt noch die andere Meinung von Otto, der ein sehr kluger schlauer Kopf ist und dessen Kommentare zu § 109 - 111 in Leipziger Kommentar und auch dessen Einführung in das Notarkosten-Recht in den letzten Auflagen von Faßbender, Notariatskunde, ich nur sehr empfehlen kann. Als Geschäftsführer der Ländernotarkasse Leipzig könnten notarfreundliche Gesichtspunkte bei dessen Meinung vielleicht unbewusst eine Rolle spielen, was aber natürlich reine Spekulation ist.

@Ramona A.: Dieser Gesichtspunkt könnte in einem besonderen Einzelfall durchgreifen, wo m. E. aber die Berteiligten unter Hinweis auf die mit diesem Verfahren verbundenen Mehrkosten sich ausdrücklich damit einverstanden erklären müssten, und keinesfalls kann der Notar allgemein von sich aus wegen dieser vermuteten Bedenken den teureren Weg ungefragt beschreiten.
Wird auch davon abhängen, wer denn die Mehrkosten dieses Verfahrens tragen soll, und wie sich sich dazu verhalten: insofern müsste man die im Einzelfall getroffene interne Kostenvereinbarung kennen.
Weiterhin spricht gegen deine Bedenken, dass der Notar seit einiger Zeit auch die Möglichkeit hat, rechtsgeschäftliche Vollmachten nach § 21 Abs. 3 BNotO zu bescheinigen, und zudem bestände - wenn überhaupt "Datenschutzbedenken" gegen die Abschrift der Vollmacht (die nach § 21 Abs. 3 BNotO ja gar nicht nötig wäre - möglich dass einzelne Grundbuchämter trotzdem anderes verlangen) die Möglichkeit einer im Einzelfall dann möglichen auszugsweisen Ausfertigung.

Ich schätze den Fall so ein, dass andere und ich uns hier tiefschürfende Gedanken über Dinge machen, von denen der oder die Notarin im Büro der Themenstarterin nicht die blasseste Ahnung hat und einfach aus dem dumpf-primitiven Gefühl "Ich mach mal statt eine lieber zwei verschiedene Urkunden, wird dann bestimmt teurer und schöner für mich" gehandelt hat (so lange die Themenstarterin nichts Gegenteiligesw zu besonderen Rechtfertigungsgründen mitteilt, nach einer solchen Mitteilung nehme ich meine unvornehme Verdächtigung mit größtem Bedauern dann gern wieder zurück). :wink2
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