Zu den Fragen der Erbauseinandersetzung im Kaufvertrag zur Vereinfachung (für mich) nachfolgender Auszug aus meinem letzten Skript (kann auch unabhängig von Seminarteilnahme für 25 Euro plus 7 % 'USt. incl. Versandkosten bezogen werden, siehe
www.filzek.de):
110 (einzuheften in Bd. 2 Notarkosten-Skript Filzek hinter S. 109)
Kaufpreiszahlung an ungeteilte Erbengemeinschaft in Teilbeträgen für einzelne Miterben
als indirekte Erbauseinandersetzung werterhöhend?
Nach einer Entscheidung des LG Mönchengladbach vom 30.11.2016 Az. 5 T 184/16, RNotZ 2017, 331 mit Anm. Gehse (vgl. auch Ott, DNotZ 2017, 646 zur „versteckten“ Erbauseinandersetzung; Kersten, renopraxis 2017, 218), ist die Aufteilung eines Kaufpreises an eine verkaufende Erbengemeinschaft auf die einzelnen Miterben nach ihren Quoten oder in sonstiger Weise als Erbauseinandersetzung zu werten und dies neben dem Kaufvertrag als werterhöhend zu bewerten (2,0-Gebühr somit aus dem doppelten Wert, vgl. auch die S. 105 berichteten neuen Auffassungen zur teilweise gesehenen Gegenstandsverschiedenheit von Grundbuchberichtigungsanträgen in Kaufvertragsurkunden, die dann – folgt man diesen Auffassungen – zu einem insgesamt verdreifachten Kaufpreis als Gesamtwert der Urkunde führen würde, nach dem sich dann auch die Vollzugs- und Betreuungsgebühren, §§ 112 und 113 Abs. 1 GNotKG errechnen würden! Weiter wäre in diesem Fall problematisch, wie eine interne Kostenregelung zu den Mehrkosten der im Verkäuferinteresse erfolgten zusätzlichen Beurkundung und den Werterhöhungen bei Vollzugs- und Betreuungsgebühren aussehen könnte, vgl. für Normalfälle bereits die Hinweise zu den Mehrkosten, die bei Vollzugsgebühren durch zur Löschung benötigte Erklärungen entstehen, oben S. 23 f.).
Es wird daher in Fällen, wo keine einheitliche Auszahlung auf eine Konto der gesamten Erbengemeinschaft erfolgen soll, vom Notar zu klären sein, ob die für eine Kaufpreiszahlung an die einzelnen Miterben entstehenden Mehrkosten von diesen in Kauf genommen werden (im Falle von Notar-Anderkonto auch die Mehrkosten der Verwahrungs- gebühren KV 25300), und nur dann dürfte eine entsprechende Beurkundung mit „indirekter“ Erbauseinandersetzung durch Kaufpreiszahlung an mehrere einzelne Erben zu empfehlen sein (ähnlich die Einschätzung von Elsing, notarbüro 1/2018, S. 8 f., 9 am Ende).
(Ende Auszug aus Skript).
Hier würde die Mitbeurkundung dazu führen, dass 2/3 der Werte auf die Erbauseinandersetzung entfallen und 1/3 auf den Kaufvertrag. Entsprechend wäre es eine gerechte Regelung (die aber disponibel ist und auch anders gewollt sein kann) dass 2/3 der entstehenden Beurkundungsgebüher aus dem Gesamtwert im Innenverhältnis Verkäufer (Erben) tragen und 1/3 der Anteil des Käufers daran ist.
Möglich wäre aber auch, dass der Käufer die Kosten übernimmt, die theoretisch aus dem reinen Kaufpreis für die Beurkundungsgebühr entstanden wären, und die Verkäufer nur die Mehrkosten. Wäre im Ergebnis dann etwas günstiger für die Verkäufer und ungünstiger für den Käufer.
Bei der Vollzugsgebühr würde schon die übliche Mehrkosten-Klausel, welche die meisten Notare in Kaufverträge aufnehmen, dazu führen, dass der Käufer 2 x 50 Euro KV 22110, 22112 trägt und die Mehrkosten der Verkäufer. Zu beachten ist, dass wegen §§ 112 und 113 Abs. 1 die Vollzugs- und Betreuungsgebühren nicht nur aus dem Wert des Kaufvertrags, sondern des gesamten Beurkundungsverfahrens §§ 35, 86 entstehen.
Bei der Betreuungsgebühr bietet es sich an, dass diese, weil sie ja nur für den Kaufvertrag und dessen Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlungsüberwachung entstehen dürfte, der Käufer diese aus einem Wert übernimmt, der dem Kaufpreis entspricht, und die Mehrkosten der tatsächlich entstehenden höheren Gebühr (aus dem Gesamtwert) der Verkäufer diese als Mehrkosten der mit beurkundeten Eerbauseinandersetzung übernimmt.
Den Abschreibungsantrag würde ich hier als gegenstandsgleich ansehen, da er zur Durchführung sowohl der Erbauseinandersetzung als auch des anschließenden Kaufvertrags dient und nicht gesondert bewerten.
Bei einem groben Vergleich der Kosten, die entstanden wären, wenn man getrennte Urkunden aufnehmen würde für Erbauseinandersetzung einerseits und Kaufvertrag andererseits ist es wohl so, dass die Degressionsvorteile bei der Beurkundungsgebühr zu größeren Ersparnissen führen als dann durch Werterhöhungen bei den Vollzugs- und Betreuungsgebühren an Mehrkosten entstehen, so dass Überlegungen, ob getrennte Urkunden kostensparender und sinnvoller sein könnten, deswegen nicht veranlasst sind (obwohl die Rechnung natürlich durch die obigen Aufteilungs-Geschichten sehr kompliziert wird - deshalb wäre natürlich auch eine Aufteilung nach überwiegender Meinung wohl keine unrichtige Sachbehandlung i.S.v. § 21 GNotKG, aber erst recht ist es die günstigere Zusammenbeurkundung nicht, die im Normalfall m. E. vorzuziehen ist).
