Wert Wohnungsbelegungsrecht

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Kanzlei17c
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#1

30.07.2018, 12:26

Hallo,

ich muss einen KV abrechnen, in dem ein Wohnungsbelegungsrecht protokolliert wurde.
Wie rechne ich dieses Recht ab?
Gem. Streifzug Nr. 1506 ist der Wert nach § 36 Abs 1 zu bestimmen, etwa mit dem 10-20% des Darlehnsnennbetrages.
Eine Grundschuld ist von uns aber nicht beurkundet worden. Kann ich den Kaufpreis aus dem Vertrag als Berechnung zugrunde legen, das erscheint mir aber arg wenig (ist für € 40.000,00 verkauft worden)
Ferner ist in dem Vertrag eine Bauverpflichtung beurkundet worden. Diesen Wert hat mein Chef mit € 200.000,00 bestimmt.
Kann ich diesen Wert auf für das Wohnungsbelegungsrecht nehmen?
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#2

30.07.2018, 15:13

Bei Korintenberg, GNotKG, 20. Aufl., RdNr. 13 zu § 50 heißt es (m.E. zutreffend) u.a.:

"Nach § 50 Nr. 2 werden schuldrechtliche Nutzungsbeschränkungen bewertet. ... Hierunter fallen aber auch schuldrechtliche Verpflichtungen, ein Gebäude oder bestimmte Wohnungen nur an diejenigen Personen zu vermieten, welche die näher festgelegten Voraussetzungen erfüllen (zB im Rahmen von Kaufverträgen mit Sozialbindung mit der Kommune). Solche Nutzungsbeschränkungen sind gemäß § 50 Abs. 2 mit 20 % des Verkehrswerts der Sache (§ 46) zu bewerten. Anknüpfungen an andere Ausgangswerte, wie zB an den Rückkaufspreis, hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen."
Martin Filzek
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#3

30.07.2018, 18:15

Kanzlei17c hat geschrieben:Hallo,

ich muss einen KV abrechnen, in dem ein Wohnungsbelegungsrecht protokolliert wurde.
Wie rechne ich dieses Recht ab?
Gem. Streifzug Nr. 1506 ist der Wert nach § 36 Abs 1 zu bestimmen, etwa mit dem 10-20% des Darlehnsnennbetrages.
Eine Grundschuld ist von uns aber nicht beurkundet worden. Kann ich den Kaufpreis aus dem Vertrag als Berechnung zugrunde legen, das erscheint mir aber arg wenig (ist für € 40.000,00 verkauft worden)
Ferner ist in dem Vertrag eine Bauverpflichtung beurkundet worden. Diesen Wert hat mein Chef mit € 200.000,00 bestimmt.
Kann ich diesen Wert auf für das Wohnungsbelegungsrecht nehmen?
Zwei Hinweise zum mitgeteilten Sachverhalt:

Zur Bauverpflichtung heißt es zu einem Grundstück, das für 40.000 Euro verkauft wurde, den Wert der Bauverpflichtung habe der Chef mit € 200.000 bestimmt.

Ohne nun sagen zu können, dass dies falsch sein könnte, spricht doch eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, nämlich

- nach § 50 sind ja die Werte für Bauverpflichtungen mit nur jeweils 20 % von Gebäudewert bei Wohnhausbauverpflichtungen und 20 % der Baukosten bei gewerblichen Bauverpflichtungen zu bewerten, da müssten also die Baukosten selbst wohl bei 1.000.000 Euro liegen, um auf die vom Chef angenommenen 200.000 Euro zu kommen.

Das wäre natürlich grundsätzlich möglich bei gewerblichen Bauverpflichtungen.

Hinzuweisen ist jedoch auf BGH Entscheidung 16. Nov. 2017 Az. V ZB 124/17 - siehe hierzu auch auf meiner Internetseite http://www.filzek.de unter "Aktuelles" vom Februar 2018, S. 1 unterhalb der Seitenmitte - wonach bei Verpflichtungen zur Errichtung von Wohngebäuden § 50 Nr. 3 Buchstabe a anzuwenden ist, auch wenn es sich um sogen. gewerbliche Wohngebäude handelt, die dann zu Wohnzwecken an viele Mieter weiter vermietet werden sollen (von Kommentarliteratur überwiegend vorher als gewerbliche Verpflichtung nach § 50 Nr. 3 Buchstabe b bewertet), so dass im Ergebnis - wenn es Wohngebäude sind und keine Supermärkte oder sonst zur gewerblichen Nutzung bestimmtes - nur 20 % vom Verkehrswert Grundstück (evtl. die 40.000 Euro Kaufpreis?) den Wert der Bauverpflichtung bilden würden.

Im Übrigen schließe ich mich Revisor an, die gleiche Einschätzung findet sich auch bei Waldner in Rohs/Wedewer GNotKG Loseblattkommentar 2017 mit späteren Ergänzungslieferungen § 36 Rn. 64.

Soweit in dem Fragebeitrag der Streifzug mit Rn. 1506 zitiert ist, bezieht sich das auf die ältere 11. Aufl. von 2015, in der neuen (das ist die im Umfang angestiegene und mit vielen Meinungsänderungen geänderte 12 Aufl. von 2017, kostet knapp 40 Euro im Einzelbezug und sollte bei notarkasse@streifzug.de bestellt werden) ist es die Rn. 2103 geworden aber inhaltlich noch unverändert. Eigentlich erstaunlich, weil Tiedtke ja auch beim Streifzug mit verantwortlicher Bearbeiter war, aber vgl. die vorgen. Kommentierungen in Korintenberg und Rohs/Wedewer, die auf andere Ansichten in anderen Kommentaren verweisen und meinen, das sei noch der Stand vor der Neuregelung GNotKG.

Konkret könnte man also den Wert des Wohnungsbelegungsrechs wohl wie folgt berechnen: unter der Voraussetzung, dass die vom Chef angenommenen 200.000 Euro Bauverpflichtung 20 % aus den Baukosten 1.000.000 Euro sein sollten, wäre der gesamte Verkehrswert wohl 1.040.000 Euro ca. Davon 20 % = 208.000 Euro. Und wie gesagt der Wert der Bauverpflichtung selbst wäre mit Rücksicht auf die genannte BGH-Entscheidung (ich glaube sie war auch im letzten Heft DNotZ veröffentlicht, sonst auch in vielen weiteren Fachzeitschriften sowie auf Seite des Bundesgerichtshofs kostenlos herunterladbar) zu überprüfen.
Und Wert des gesamten Vertrages vorbehaltlich weiterer Prüfungen auf evtl. noch übersehene Werterhöhungen für andere Regelungen, vgl. auch mein Angebot "Notarkosten-Dienst" auf eigener Internetseite.

Die neuen Seminartermine zum Notarkosten-Recht im 2. Halbjahr habe ich oben bei Rubrik Fortbildung und Weiterbildung unter dem Titel Notarkosten-Seminare ... eingestellt (demnächst auch auf eigener Seite http://www.filzek.de). Anmeldungen schon jetzt formlos möglich zu den neuen oben in diesem Forum genannten Terminen im Okt. - Nov. 2018.
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
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#4

30.07.2018, 21:32

Soweit Martin Filzek schreibt
nach § 50 sind ja die Werte für Bauverpflichtungen mit nur jeweils 20 % von Gebäudewert bei Wohnhausbauverpflichtungen und 20 % der Baukosten bei gewerblichen

muss ich ihm widersprechen.
Maßgeblicher Ausgsngswert ist bei Wohnhausbebauungsverpflichtungen der Wert des unbebauten Grundstücks , nicht der Gebäudewert.
Martin Filzek
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#5

30.07.2018, 22:11

Ja, da hat Revisor natürlich vollkommen Recht. Versehentlich habe ich "Gebäudewert" geschrieben und dabei "Grundstückswert" gemeint. Sorry. Aber aus dem sonstigen Beitrag wird deutlich, dass dies ein "offensichtlicher" Schreibfehler bzw. Versehen war, denn sonst käme ich ja auch nicht auf die Idee, dass die 200.000 Euro Wert Bauverpflichtung unwahrscheinlich erscheinen.
Zwei Absätze weiter heißt es ja auch in den letzten Zeilen nach Hinweis auf BGH "20 % vom Grundstückswert".
Da korrigiert man schon häufig immer wieder Tippfehler u. Ä. im eigenen Beitrag, und übersieht doch missverständlichen Fehler. Mea culpa.

P.S. Jetzt ist auch die letzte DNotZ Heft 7/2018 auf meinem Schreibtisch wieder aufgetaucht: Die BGH-Entscheidung (zum Wert gewerblicher Bauverpflichtungen, die auch bei geplanter vielfacher Vermietung und Verkauf mit 20 % Grundstückswert zu bessen sind) ist da auf S. 547 - 550 zu finden.
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
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