Erbbaurechtsvertrag (Kaufvertrag) mit weiteren Erklärungen

[BeaBunny]

Moin Ihr Lieben!
Brauche mal wieder Hilfe bei einer Kostenabrechnung.
Eigentlich wäre die KR ja einfach, aber es gibt halt Zusätze.
Normaler Erbaurechtskaufvertrag zum KP von 165.000 EUR.
Im KV hat der Grundstückseigentümer aber gleichzeitig dem Verkauf zugestimmt, wie auch einer Belastung mit einer Grundschuld bis zu 105.000 EUR und er hat auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Ich bin mir jetzt nicht sicher, ob sich dadurch dann einfach der Wert erhöht oder ob der Wert bleibt, weil es ohnehin zur Vollzugstätigkeit gehört

Dann haben wir noch ein Wohnrecht löschen lassen, weil die Berechtigte verstorben ist. Hinzukommen noch Vereinbarungen, dass der Erbbauzins ab dem 01.01.2018 643,72 EUR beträgt und ab dem 01.01.2018 die Anpassung des Erbbauzinses gem. § ...des Erbbaurechtsvertrages vom ... nach dem Verbraucherpreisindex richtet.

Ich würde wie folgt abrechnen:
Wert: 165.000,00 EUR + 20 x 643,72 EUR = 12.874,40 EUR = insgesamt 177.874,40 EUR
2,0 Beurkundungsgebühr gem. Nr. 21100
zzgl. Dokupauschale gem. Nr. 32001
zzgl. Auslagenpauschale gem. Nr. 32005
und halt 19 % Umsatzsteuer

So und jetzt kommt noch was:
Die Belastungsvollmacht wurde nur bis 105.000,00 EUR erteilt (vom Eigentümer) und halt die Zustimmung des Grundstückseigentümers (die Höhe wurde während der Beurkundung eingetragen, und zwar nach Befragen der Käuferseite). Ein paar Tage nach Beurkundung des KV haben wir dann die GS-Unterlagen erhalten und was lese ich??? GS über 110.000,00 EUR - da war mir klar, dass das nix wird. Deshalb war der Eigentümer so nett und hat in einer gesonderten Urkunde die Belastungsvollmacht auf 110.000 EUR erstreckt/erhöht...was auch immer und der Grundstückseigentümer hat an einem anderen Tag in einer gesonderten Urkunde seine Zustimmung zur Belastung des Grundstücks ebenfalls auf 110.000 EUR erstreckt.
Wert für Urkunde Eigentümer: 5.000 EUR oder doch 110.000 EUR? Oder doch bloß Hälfte von 5.000 EUR oder Hälfte von 110.000 EUR wg. 98 GNotKG?
Gebühr 1,0 Nummer muss ich noch suchen.
Wert für Entwurf und UB Grundstückseigentümer: 2.500 EUR oder 5.000 EUR oder doch 55.000 EUR (98 GNotKG)

Vielen DANK im Voraus!

[Martin Filzek]

Moin Ihr Lieben!
Brauche mal wieder Hilfe bei einer Kostenabrechnung.
Eigentlich wäre die KR ja einfach, aber es gibt halt Zusätze.
Normaler Erbaurechtskaufvertrag zum KP von 165.000 EUR.
Im KV hat der Grundstückseigentümer aber gleichzeitig dem Verkauf zugestimmt, wie auch einer Belastung mit einer Grundschuld bis zu 105.000 EUR und er hat auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Ich bin mir jetzt nicht sicher, ob sich dadurch dann einfach der Wert erhöht oder ob der Wert bleibt, weil es ohnehin zur Vollzugstätigkeit gehört

Nicht weil es zur Vollzugstätigkeit gehört, sondern weil es eine die Haupterklärungen nur absichernde und durchführende Erklärungen sind und damit gegenstandsgleich gem. § 109 Abs. 1 ist.


Dann haben wir noch ein Wohnrecht löschen lassen, weil die Berechtigte verstorben ist.

Löschungserklärungen dienen insoweit der vertragsgemäßen Übergabe und sind dann auch gegenstandsgleich gem § 109 Abs. 1.

Hinzukommen noch Vereinbarungen, dass der Erbbauzins ab dem 01.01.2018 643,72 EUR beträgt und ab dem 01.01.2018 die Anpassung des Erbbauzinses gem. § ...des Erbbaurechtsvertrages vom ... nach dem Verbraucherpreisindex richtet.

Hier wird nicht ersichtlich, inwieweit das bloße Veränderungen früherer Verpflichtungen sind, die schon bestanden haben, dann wäre nur der Unterschieds- bzw. Erhöhungsbetrag maßgeblich, und nicht der volle Betrag des geänderten Erbbauzinses. Die Wertsicherungsklausel ist nach § 52 VII nicht zu berücksichtigen wie auch in deinem Berechnungsvorschlag schon vorgesehen.


Ich würde wie folgt abrechnen:
Wert: 165.000,00 EUR + 20 x 643,72 EUR = 12.874,40 EUR = insgesamt 177.874,40 EUR
2,0 Beurkundungsgebühr gem. Nr. 21100
zzgl. Dokupauschale gem. Nr. 32001
zzgl. Auslagenpauschale gem. Nr. 32005
und halt 19 % Umsatzsteuer

Abgesehen von der offenen Frage, ob der volle Wert des neuen Erbbauzinses zu berücksichtigen ist oder nur die Differenz zum früheren Erbbauzins, fällt auf, dass weder eine Vollzugsgebühr noch eine Betreuungsgebühr in der Berechnung vorkommt, allerdings ist insoweit auch nichts Eindeutiges im Sachverhalt gesagt, um sagen zu können, ob und in welcher Höhe eine Vollzugsgebühr entsteht. Evtl. hat der Notar indirekt vorher bei den Beteiligten auf das Erfordernis der Eigentümerzustimmung hingewiesen und sie sind deshalb mit zum Beurkundungstermin erschienen, nach einer Ansicht reicht das aus, die Vollzugsgebühr in 0,5 Höhe zu verdienen. Zu der Betreuungsgebühr wird es wohl sehr wahscheinlich sein, dass der Notar eine Fälligkeitsmitteilung und / oder eine Kaufpreiszahlungsüberwachung vor Eigentumsumschreibung übernehmen sollte und somit nach KV 22200 Nrn. 2 und 3 (insgesamt eine, siehe § 93) Betreuungsgebühr entstanden ist, Wert § 113 I.


So und jetzt kommt noch was:
Die Belastungsvollmacht wurde nur bis 105.000,00 EUR erteilt (vom Eigentümer) und halt die Zustimmung des Grundstückseigentümers (die Höhe wurde während der Beurkundung eingetragen, und zwar nach Befragen der Käuferseite).

Das war natürlich etwas naiv und wäre von einem erfahreneren Notariat vielleicht nicht gemacht worden, nur in Höhe der vom Käufer erwarteten Höhe der Belastung, die erfahrungsgemäß dann doch häufig überschritten werden muss, und nicht gleich bis zur Höhe des Kaufpreises die Belastungszustimmung zu beurkunden. Dennoch wird man wohl nicht unbedingt einen Fall von § 21 GNotKG annehmen müssen wegen der Beschränkung auf die eigentlich selten vorkommende Beitragshöhe unterhalb des Kaufpreises, die dann mit ursächlich war für die später notwendigen Ergänzungen, zu denen man die Wahl hat, sie entweder als unprofessionelles Verhalten doch gem. § 21 GNotKG unberücksichtigt zu lassen oder die Schuld dafür der damaligen Käuferauskunft zu geben und sie mit dem Erhöhungsbetrag von 5.000 Euro, um welche die Belastungsvollmacht zu wenig war, zu berechnen. Es ist dann fraglich, ob für Änderungen und Ergänzungen die 2,0-Gebühr KV 21100 aus dem Differenzbetrag der Erhöhung von 5.000 Euro zu berechnen ist, wobei eine Mindestgebühr von 120 Euro entstehen würde (wenn man sie nicht wegen § 21 GNotKG außer Ansatz lässt), oder ob man es so sehen kann, dass ja nur die (einseitige) Bevollmächtigung zur Grundschuldeintragung vor Kaufpreiszahlung geändert wird, so dass die KV 21200 mit 1,0 aus dem genannten Betrag entsteht mit Mindestgebühr von nur 60 Euro bzw. die nachfolgend genannten Erklärungen als Genehmigungserklärungen, die auch unter KV 21200 mit 1,0-Gebühr fallen, gesehen werden können. Persönlich würde ich im Zweifel die Kosten gem. § 21 GNotKG außer Ansatz lassen, aber auch die Berechnung dürfte vertretbar sein.

Ein paar Tage nach Beurkundung des KV haben wir dann die GS-Unterlagen erhalten und was lese ich??? GS über 110.000,00 EUR - da war mir klar, dass das nix wird. Deshalb war der Eigentümer so nett und hat in einer gesonderten Urkunde die Belastungsvollmacht auf 110.000 EUR erstreckt/erhöht...was auch immer und der Grundstückseigentümer hat an einem anderen Tag in einer gesonderten Urkunde seine Zustimmung zur Belastung des Grundstücks ebenfalls auf 110.000 EUR erstreckt.
Wert für Urkunde Eigentümer: 5.000 EUR oder doch 110.000 EUR? Oder doch bloß Hälfte von 5.000 EUR oder Hälfte von 110.000 EUR wg. 98 GNotKG?
Gebühr 1,0 Nummer muss ich noch suchen.
Wert für Entwurf und UB Grundstückseigentümer: 2.500 EUR oder 5.000 EUR oder doch 55.000 EUR (98 GNotKG)

Vielen DANK im Voraus!

Nächste halbtägige Seminare zum Notarkostenrecht am 10.11. in Berlin, 13.11. in Hamburg, 21.11. in Münster i. Westf., 22.11. in Essen und 24.11. in Bremen.
2,5-tägiges Intensivseminar Notarkosten vom 16. - 18. Nov. 2017 in 25774 Lehe. Siehe unter www.filzek.de bei Seminare oder hier im Forum oben bei Fort- und Weiterbildung, Eintrag von ca. August 2017. Anmedungen überall noch möglich und willkommen, bei kurzfristigen Anmeldungen zu den letzten Terminen wegen nicht besetzem Büro durch Reisen auch über Mobiltelefon 01522 453 47 74.

[Sputnik85]

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Gruß Sputnik