Übergabe Hof u. Nachbeurkundung wg. Wegfall Hofeseigenschaft

[Jana47]

Hallo miteinander!
Wir haben im vergangenen Jahr einen Übergabevertrag beurkundet betreffend einen Hof im Sinne der Höfeordnung incl. Regelung zu den weichenden Erben. Eine Abrechnung haben wir insofern erteilt bei Beachtung der Kostenprivilegien bei Höfen. Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens vor dem Landwirtschaftsgericht hat sich dann Anfang dieses Jahres herausgestellt, dass der Hof nicht mehr wirtschaftsfähig ist. Im Nachgang wurde dann die Hofeseigenschaft aufgehoben. Die Parteien der früheren Urkunden haben sodann protokollieren lassen, dass es bei der Übertragung der Immobilie und den gewährten Rechten für den Übergeber auch bei Wegfall der Hofeseigenschaft bleiben soll; außerdem wurde "für" die frühere Regelung weichende Hofeserben nunmehr ein Erbverzicht protokolliert.

Ich bin aktuell ratlos, wie sich die Abrechnung weiter gestaltet:
- Ist die Abrechnung zur ersten Urkunde durch den nachträglichen Wegfall der Hofeseigenschaft zu korrigieren und die zweite Urkunde im Verhältnis zur ersten dann als Änderungsurkunde zu behandeln?
- Oder bleibt es bei den Kostenprivilegien der ersten Urkunde (Hof)?Wie wäre dann die Nachbeurkundung abzurechnen - als Änderungsurkunde mit den höheren Werten?
- Ist die zweite Urkunde überhaupt eine Änderungsurkunde oder als neue vertragliche Bestimmung (sowohl zur Immobilie als auch zum Erbverzicht) zu werten unabhängig davon, wie die erste abzurechnen ist?

Für Ratschläge und Hinweise bin dankbar.
VG Jana

[Martin Filzek]

Hallo miteinander!
Wir haben im vergangenen Jahr einen Übergabevertrag beurkundet betreffend einen Hof im Sinne der Höfeordnung incl. Regelung zu den weichenden Erben. Eine Abrechnung haben wir insofern erteilt bei Beachtung der Kostenprivilegien bei Höfen. Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens vor dem Landwirtschaftsgericht hat sich dann Anfang dieses Jahres herausgestellt, dass der Hof nicht mehr wirtschaftsfähig ist. Im Nachgang wurde dann die Hofeseigenschaft aufgehoben. Die Parteien der früheren Urkunden haben sodann protokollieren lassen, dass es bei der Übertragung der Immobilie und den gewährten Rechten für den Übergeber auch bei Wegfall der Hofeseigenschaft bleiben soll; außerdem wurde "für" die frühere Regelung weichende Hofeserben nunmehr ein Erbverzicht protokolliert.

Ich bin aktuell ratlos, wie sich die Abrechnung weiter gestaltet:
- Ist die Abrechnung zur ersten Urkunde durch den nachträglichen Wegfall der Hofeseigenschaft zu korrigieren und die zweite Urkunde im Verhältnis zur ersten dann als Änderungsurkunde zu behandeln?

Was die bürotechnische Abwicklung bei der Urkundenverwahrung usw. betrifft wird man die spätere Urkunde schon als Änderungsurkunde zur ersten behandeln können und das was dazu geregelt ist in BeurkG, DONot usw. so handhaben können, also Möglichkeit, die Ergänzungsurkunde bei der ursprünglichen Urkunde zu verwahren und wechselseitige Hinweise auf den einzelnen Urkunden, wo deutlich wird, dass die frühere Urkunde durch die spätere Urkunde zu UR. ... ergänzt bzw. geändert wurde. Aber kostenrechtlich kommt es auf die Frage, ob eine Änderung vorliegt oder nicht seit GNotKG nicht mehr an, da die frühere Begrenzung auf höchstens eine volle Gebühr für Änderungsurkunden, die in KostO enthalten war, ins GNotKG nicht übernommen wurde und somit für vertragliche Änderungen ganz normal die KV 21100 mit 2,0 Gebühr entsteht.
Eine andere Frage ist ob der Wert der späteren Urkunde nach § 36 Abs. 1 nur mit einem angemessenen Bruchteil des sich aktuell für den Vertrag ergebenden Wertes zu schätzen ist. Bei umfangreichen Änderungen würde man das eher verneinen und vom vollen aktuellen Wert ausgehen können, aber um das genauer beurteilen zu können, müsste man mehr Einzelheiten der alten und dann geänderten Urkunde vor sich haben um es vergleichen zu können. Die bisherigen Angaben zum Sachverhalt sind da zu wenig und zum Teil unklar, wenn es heißt, dass eine Regelung zu weichenden Erben schon in der Ersturkunde war, und später schreibst du, dass neue vertragliche Bestimmungen sowohl zur Immobilie als auch zum Erbverzicht in der späteren Urkunde gemacht wurden. Das müsste man wie gesagt genauer wissen, inwieweit da Abweichungen gemacht wurden, um zu entscheiden, ob es nur ergänzende Vertragsanpassungen sind, für die ein Teilwert nach § 36 Abs. 1 ausreicht, oder doch eher völlig neue Regelungen getroffen wurden, die den vollen Wert rechtfertigen könnten.


- Oder bleibt es bei den Kostenprivilegien der ersten Urkunde (Hof)?Wie wäre dann die Nachbeurkundung abzurechnen - als Änderungsurkunde mit den höheren Werten?

Bei dem Kostenprivileg der ersten Urkunde wird zu prüfen sein, ob dieses sich tatsächlich auf den Beurkundungsverfahrenswert ausgewirkt hat, oder ob - wie es häufig ist bei Verträgen mit zahlreichen Gegenleistungen - die Austauschleistungen nach § 97 III nicht einen höheren Wert gegenüber der Übergeberleistung vierfacher Einheitswert gebildet haben. Zu den Übergeberleistungen gehören auch vom Erwerber an weichende Erben vereinbarte Abfindungsbeträge (siehe hierzu etwa Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, Rn. 2962 ff., 3014 ff., 3028 - ein Pflichtteilsverzicht oder Erbverzicht der weichenden Erben wäre immer gegenstandsverschieden zum Übergabevertrag). Wie gesagt braucht man auch insoweit mehr Einzelheiten.
Ob grundsätzlich eine nachträgliche Korrektur des ersten Wertes, als man davon ausging, es sei ein Hof, für den der vierfache Einheitswert gilt, wird wenn man zu diesem Problem in der Kommentarliteratur nachliest unterschiedlich beurteilt. Überzeugender finde ich, dass es dann so zu sehen ist, dass sich nachträglich ein höherer Wert herausgestellt hat und der Notar zu einer Berichtigung der früheren Kostenberechnung beim Wert (also kein vierfacher Einheitswert mehr beim Hof) berechtigt ist. Ich würde diese Frage dann auch im Zusammenhang mit der Frage sehen, inwieweit man bei der zweiten Urkunde dann nur Bruchteile oder wieder den aktuellen vollen Wert ansetzt und pragmatisch im letzteren Fall die erste Urkunde -wenn es richtig war und § 97 III beachtet war - so lassen wie ursprünglich bewertet. Ist aber eine sehr schwierige und nach meiner Erinnerung in ganz wenigen Stellungnahmen der Literatur dazu kontrovers beurteilte Frage.


- Ist die zweite Urkunde überhaupt eine Änderungsurkunde oder als neue vertragliche Bestimmung (sowohl zur Immobilie als auch zum Erbverzicht) zu werten unabhängig davon, wie die erste abzurechnen ist?

siehe oben, hängt vom Umfang der Änderungen ab, und kostenrechtlich ist es egal, ob es Ergänzung oder Änderung der ersten Urkunde ist, da für vertragliche neue Erklärungen immer die 2,0-Gebühr zu berechnen ist, während beim Wert die oben genannten Ungewissheiten für den alle genauen Einzelheiten der damaligen und aktuellen Regelungen nicht kennenden Leser bestehen. Bei anonymisierter Einsendung der Urkunden an mich könnte ich alles durchsehen und genauere Vorschläge machen, was wegen des damit verbundenen Zeitaufwands aber grundsätzlich nur entgeltlich möglich wäre. Bei genauerer anonymisierter Mitteilung hier im Forum wirst du aber von anderen, die dafür Zeit haben, noch genauere Ratschläge und Meinungen erhalten, evtl. auch von mir, falls ich mal wieder Langeweile habe und noch mehr dazu schreiben kann, und schließlich musst du bzw. auch deine Chefin oder Chef dann selbst für eine Lösung entscheiden oder die bisherigen allgemeinen Hinweise helfen vielleicht schon ein wenig?

Für Ratschläge und Hinweise bin dankbar.
VG Jana

Unbedingt fürs 2. Halbjahr Okt. / Nov. vormerken: Nachmittägliche Halbtagsseminare 24.10. Frankfurt, 26.10. Karlsruhe, 30.10. Hannover, 10.11. Berlin, 13.11. Hamburg, 22.11. Essen, 24.11. Bremen. Je 140 Euro plus 19 % USt. = insgesamt 166,60 Euro.
2,5-tägiges Intensivseminar Notarkostenberechnung vom 16. - 18. Nov. in 25774 Lehe, Dithmarschen, nur 290 Euro plus 19 % USt. 55,10 Euro = 345,10 Euro.
Kurzfristig auch oben in Rubrik Fort- und Weiterbildung, Seminare, und in ca. 1 - 2 Wochen auch auf filzek.de unter Seminare.

[Jana47]

Vielen lieben Dank, Herr Filzek, für Ihre Antwort!

"Überzeugender finde ich, dass es dann so zu sehen ist, dass sich nachträglich ein höherer Wert herausgestellt hat und der Notar zu einer Berichtigung der früheren Kostenberechnung beim Wert (also kein vierfacher Einheitswert mehr beim Hof) berechtigt ist."

Danke für diese Ausführung; der Ablauf erscheint mir am praktikabelsten auch mit Blick auf die Folgeurkunde.

"Ich würde diese Frage dann auch im Zusammenhang mit der Frage sehen, inwieweit man bei der zweiten Urkunde dann nur Bruchteile oder wieder den aktuellen vollen Wert ansetzt und pragmatisch im letzteren Fall die erste Urkunde -wenn es richtig war und § 97 III beachtet war - so lassen wie ursprünglich bewertet. Ist aber eine sehr schwierige und nach meiner Erinnerung in ganz wenigen Stellungnahmen der Literatur dazu kontrovers beurteilte Frage."

Die erste Urkunde enthielt die Übertragung zum Hof, Beschränkung der Rückauflassungsvormerkung auf die Hofstelle, Verzichtserklärung der weichenden Schwester betreffend Hof, § 13 HöfeO sowie zum hoffreien Vermögen des (vorverstorbenen) Vaters und der Mutter.

Die zweite Urkunde enthält die Bestätigung, dass es bei der Übertragung u. der Beschränkung der bedingten Rückauflassungsvormerkung auf die (frühere) Hofstelle bleiben soll u. nunmehr die Erklärung der Schwester, dass trotz Wegfall der Hofeigenschaft ohne Einschränkung nach dem (vorverstorbenen) Vater u. der Mutter auf das Erbe verzichtet wird. Ich verstehe das als "Bestätigung und Klarstellung zur Rechtssicherheit" und werde dem Notar zur kostenrechtlichen Prüfung vorschlagen, für die "Nachtragsurkunde" nur einen Bruchteil des (korrigierten) Wertes der Ursprungsurkunde anzusetzen.

Ich wünsche ein schönes Wochenende!

[Martin Filzek]

Ja, so würde ich es auch machen. Schönes Restwochenende und angenehme neue Arbeitswoche.

[Manfred Fisch]

Ich denke, dass das Kostenprivileg bleibt, die Abrechnung des Nachtrags jedoch nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften vorzunehmen ist.

Die Rechtsänderung (Aufhebung ist Höfeeigenschaft) ist erst nach Beurkundung des Übergabevertrages, also nach Fälligkeit der Gebühren, erfolgt. Zum Zeitpunkt der Beurkundung handelte es sich noch um einen Hof im Sinne der HöfeO.

Nachträglich entstehende Änderungen bleiben meines Wissens nach grundsätzlich außer Betracht. Etwas anderes mag gelten, wenn die Beteiligten falsche Angaben machen (zB zum Wert) und diese Unrichtigkeit sich später herausstellt. Dann kann eine Nacherhebung erfolgen, da zum Zeitpunkt der Beurkundung ja bereits der tatsächliche Wert maßgeblich gewesen wäre.

Mal ein Beispiel: Der Notar verzichtet aufgrund Erlass der Notarkammer auf die Erhebung der Notargebühren gegenüber seiner Angestellten. Im Zeitpunkt der Beurkundung ist alles in Ordnung. Zwei Monate später endet das Arbeitsverhältnis. Die Änderung erfolgt also nach Abschluss der Beurkundung. Muss der Notar dann gegenüber der Ex-Angestellten Kosten erheben? Wenn ja, habe ich noch einiges abzurechnen ...

[Martin Filzek]

Es ist aber so, dass nicht die bloße Eintragung als Hof i.S. der Höfeordnung für sich zu allen Zeitpunkten, wo diese eingetragen ist, garantiert, dass auch ein kostenrechtlich privilegierter Betrieb i.S.v. § 48 GnotKG vorliegt, vielmehr kann es so sein, dass sich der Verlust der Hofeigenschaft außerhalb des Grundbuchs vollzieht. Ich zitiere mal auszugsweise aus Korintenberg, 20. Aufl. 2017, § 48, Bearb. Tiedtke bei Rn. 56 (zum Ganzen siehe Rn. 54 ff. ausführlich).

"... Die Eintragung des Hofvermerks im Grundb uch bietet sich als Hinweis auf die Hofeigenschaft an, zwingend ist das aber nicht. Der Verlust der Hofeigenschaft vollzieht sich außerhalb des Grundbuchs, so dass der Notar im Einzelfall diesbezügliche Prüfungen anstellen muss. Ein Verlust der Hofeigenschaft liegt insbesondere bei Stilllegung des Betriebs vor oder bei Bewirtschaftsänderung ...".

Insofern liegt also hier schon ein Fall vor, wo sich nachträglich herausstellt, dass der Wert schon bei der Beurkundung ein anderer war, als der von dem zunächst irrtümlich ausgegangen wurde, und eine Nachberechnung der ersten Urkunde ist vorzunehmen.

Der Vergleich mit den in Abs. 4 bis 5 von Manfreds Beitrag genannten Fall funktioniert natürlich nicht, denn da lag ja zweifelsfrei im Zeitpunkt der Beurkundung die Voraussetzung für den Gebührenerlass vor und es wurde nicht von einem irrtümlich falsch für den Beurkundungszeitpunkt angenommenen Wert ausgegangen.

Falls jemand Interesse an einer nagelneuen 20. 'Aufl. 2017 (erschienen Anfang Mai) von Korintenberg hat, Ladenpreis 159 Euro, bitte PN an mich oder Fax 04841 / 23 29, könnte es als Mängelexemplar mit Rechnung für einen um 30 % ermäßigten Preis versenden (incl. 7 % USt. und Versandkosten).

[Manfred Fisch]

Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens vor dem Landwirtschaftsgericht hat sich dann Anfang dieses Jahres herausgestellt, dass der Hof nicht mehr wirtschaftsfähig ist. Im Nachgang wurde dann die Hofeseigenschaft aufgehoben.

Also bestand im Zeitpunkt der Beurkundung noch ein Hof iSd HöfeO.

Der Vergleich mit den in Abs. 4 bis 5 von Manfreds Beitrag genannten Fall funktioniert natürlich, denn es lag ja in beiden Fällen zweifelsfrei im Zeitpunkt der Beurkundung die Voraussetzung für den Gebührenerlass / die Gebührenermäßigung vor und es wurde nicht von einem irrtümlich falsch für den Beurkundungszeitpunkt angenommenen Wert ausgegangen.

[Martin Filzek]

Müsste man im Einzelfall genauer nachforschen, ob sich Anfang des Jahres erst für diese Zeit herausgestellt hat, dass der Hof nicht mehr wirtschaftsfähig ist, oder ob sich Anfang des Jahres herausgestellt hat, dass der Hof auch schon in den Monaten davor nicht mehr wirtschaftsfähig war. Aus dem Wortlaut der zusammengefassten Sachverhaltswiedergabe lässt sich das bisher nicht so sicher entnehmen.
Wahrscheinlicher dürfte sein, dass man bei der Überprüfung festgestellt hat, dass die Voraussetzungen für eine Hofeigenschaft und auch für eine Privilegierung als landwirschaftliches Grundstück i.S.v. § 48 GNotKG auch schon einige Monate vorher bei der ersten Beurkundung nicht mehr vorlagen.

[Manfred Fisch]

Wieso soll das Wahrscheinlicher sein??

Der Regelfall ist doch der, dass der Wert unter 10k € absinkt, aber noch 5k € übersteigt, der Eigentümer aber nicht den Antrag stellt, die Hofeigenschaft beizubehalten. Dann war er bis zum Entzug der Höfeeigenschaft noch Hof.Aber selbst dann sieht es das OLG Köln noch ganz anders (OLG Köln · Beschluss vom 5. November 2012 · Az. 23 WLw 7/12).

Oder ist die Praxis in Deinem Sprengel anders?

Manchmal habe ich das Gefühl Du behauptest aus Prinzip das Gegenteil von dem, was ich schreibe ...

[Martin Filzek]

Wieso soll das Wahrscheinlicher sein??

Der Regelfall ist doch der, dass der Wert unter 10k € absinkt, aber noch 5k € übersteigt, der Eigentümer aber nicht den Antrag stellt, die Hofeigenschaft beizubehalten. Dann war er bis zum Entzug der Höfeeigenschaft noch Hof.Aber selbst dann sieht es das OLG Köln noch ganz anders (OLG Köln · Beschluss vom 5. November 2012 · Az. 23 WLw 7/12).

Oder ist die Praxis in Deinem Sprengel anders?

Manchmal habe ich das Gefühl Du behauptest aus Prinzip das Gegenteil von dem, was ich schreibe ...

Auf keinen Fall, aber das ist hier eine Frage des konkreten Einzelfalls, die Jana und ihre Chefin anhand der dort umfassenderen Prüfmöglichkeiten aufgrund der bisherigen Beiträge sicher selbst nun gut einschätzen können.