Abrechnung Grundstückskaufvertrag

[Annelise]

Hallo,
ich habe hier eine Kostenberechnung im Entwurf einer Kollegin vorliegen. Ich arbeite eigentlich gar nicht mehr im Notariat und wollte mir daher mal ganz gern ihren Entwurf erläutern lassen bzw. ich habe da einige Fragen zu:

Vorab es geht um einen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung

Der eigentliche Preis für das Grundstück beläuft sich auf 40.000,00 €. Die Erschließungskosten auf 20.000,00 €. Dazu wurden natürlich die 20 % für die Bauverpflichtung gerechnet. Meine erste Frage dazu: Muss man die 20 % nicht aus den 40.000,00 € und nicht aus 60.000,00 € rechnen? Für die Erschließungskosten wurde nämlich eine extra Vereinbarung mit der Stadt geschlossen. Dazu kommen 10 % Verfügungsbeschränkung (welche meiner Meinung nach auch aus 40.000 berechnet werden müssten). Mit dem Begriff kann ich im übrigen leider so gar nichts anfangen und das Internet ist mir da auch nicht wirklich behilflich Kann mir das jemand definieren?
Aus dem ganzen Wert wurde dann die Nr. 21100 und 22200 berechnet. Die Gebühren an sich sind meiner Meinung nach korrekt.

Vielen Dank. Meine Notariatszeit ist leider 7 Jahre her

[Martin Filzek]

Hallo,
ich habe hier eine Kostenberechnung im Entwurf einer Kollegin vorliegen. Ich arbeite eigentlich gar nicht mehr im Notariat und wollte mir daher mal ganz gern ihren Entwurf erläutern lassen bzw. ich habe da einige Fragen zu:

Weshalb stellst du diese Fragen nicht der genannten Kollegin, von welcher der Entwurf stammt? Oder ist eine Kollegin aus einem anderen Notariat gemeint, und die Überprüfung der Rechnung erfolgt im Auftrag eines Mandanten von Euch als anwaltliche Tätigkeit für diesen? Dann würde ich dem Mandanten auch raten, sich die nachfolgend genannten Unklarheiten von dem betreffenden Notar, der für die Rechnung zuständig und verantwortlich ist, erläutern zu lassen, soweit sie nicht schon aus den in der Kostenberechnung anzugebenden Wertvorschriften (siehe § 19 GNotKG) hervorgehen; dies ist kostenlos und wird dort mehr oder weniger gern geschehen.
Dennoch wird nachfolgend versucht, etwas zu den erfragten Themen zu sagen, wobei man allerdings mangels Kenntnis des genauen Urkundenwortlauts es aus der Ferne nicht so genau beantworten kann, wie jemand, der den gesamten Vertragswortlaut vor sich hat und die näheren Umstände, insbesondere Verkehrswerte und Inhalt der Vereinbarungen mit Stadt wegen Erschließungskosten usw. kennt.
Soweit tatsächlich eine Vereinbarung mit der Stadt in der Kaufvertragsurkunde enthalten ist (und die Stadt nicht Verkäufer ist) könnte auch eine gegenstandsverschiedene Vereinbarung, die im Wert nach §§ 35, 86 hinzuzurechnen wäre, und die den Gesamtwert der Urkunde erhöhen würde, was nach §§ 112, 113 auch Einfluss auf etwaige Vollzugs- und Betreuungsgebühren hätte. All dies sind also Dinge, die sich mit den eingeschränkten Angaben, die dir mitteilenswert erschienen, nicht so beantworten lassen wie wenn man die gesamte Urkunde hätte. Prüfungen beim von mir angebotenen Notarkosten-Dienst (siehe Homepage http://www.filzek.de) können daher immer nur bei Kenntnis der vollständigen, natürlich teilanonymisierten Urkunden angeboten werden, und sind wegen des damit verbundenen Zeitaufwands für Lesen, Recherchieren, Niederschreiben des Berechnungsvorschlags usw. nicht unentgeltlich möglich.

Vorab es geht um einen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung

Der eigentliche Preis für das Grundstück beläuft sich auf 40.000,00 €. Die Erschließungskosten auf 20.000,00 €. Dazu wurden natürlich die 20 % für die Bauverpflichtung gerechnet. Meine erste Frage dazu: Muss man die 20 % nicht aus den 40.000,00 € und nicht aus 60.000,00 € rechnen? Für die Erschließungskosten wurde nämlich eine extra Vereinbarung mit der Stadt geschlossen. Dazu kommen 10 % Verfügungsbeschränkung (welche meiner Meinung nach auch aus 40.000 berechnet werden müssten). Mit dem Begriff kann ich im übrigen leider so gar nichts anfangen und das Internet ist mir da auch nicht wirklich behilflich Kann mir das jemand definieren?
Aus dem ganzen Wert wurde dann die Nr. 21100 und 22200 berechnet. Die Gebühren an sich sind meiner Meinung nach korrekt.

Siehe § 50 Nr. 1 GNotKG zur eingeschränkten Nutzung und § 50 Nr. 3 a für die Bauverpflichtung, wobei es jeweils heißt "... Prozent des Verkehrswertes der Sache oder des Werts des Rechts" bzw. "Prozent des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks".

Nach einer Sollvorschrift (in § 19 GNotKG, sogen. Zitiergebot) müsste die Angabe der Geschäftswertvorschriften in der Kostenberechnung enthalten sein.

Die Erschließungskosten wären dann hinzuzurechnen, wenn sie nach § 46 GNotKG eine weitere Leistung des Erwerbers sind, die dann neben dem Kaufpreis zu bewerten wäre. Meist wird es so sein,k dass Erschließungskosten gesetzlich ohnehin vom Erwerber zu tragen sind (soweit sie i.d.R. erst künftig fällig werden, nach Umschreibung; nur soweit Erschließungskosten schon fällig waren, welche der Käufer jetzt anstelle des Verkäufers übernimmt, ist wegen § 46 als zusätzliche Leistung zum Kaufpreis hinzuzurechnen) )und eine entsprechende Regelung im Vertrag unbewertet bleibt, weil sie unter Nebengegenstände i.S.v. § 37 gerechnet wird (wie Kosten) und damit als gegenstandsgleich (§ 109 Abs. 1) angesehen. Zum Teil wurden Vorauszahlungsverpflichungen auf Erschließungskosten, zu denen sich ein Erwerber verpflichtet hat, als mit Teilwerten hinzurechenbar gesehen. Ist eine Vereinbarung zu den Erschließungskosten mit der Stadt in der Urkunde enthalten, könnte eine gegenstandsverschiedene Vereinbarung vorliegen, die dann ebenfalls nach §§ 35, 86 beim Gesamtgeschäftswert des Beurkundungsverfahrens hinzuzurechnen ist mit Auswirkung auch auf die Vollzugs- und Betreuungsgebühren.

Eine Vollzugsgebühr scheint bisher nicht berechnet zu sein? Siehe hierzu KV 22100 ff.

Wie gesagt, alle Fragen können konkreter nur bei Kenntnis des genauen Urkundeninhalts beantwortet werden und zum Teil können schwierige Bewertungsfragen auftreten, z. B. ob neben der Bauverpflichtung weitere Verpflichtungen oder zur Sicherung von Bauverpflichtungen vereinbarte Rückübertragungsrechte (die grundsätzlich Werte nach § 51 hätten) als Sicherungserklärungen nach § 109 Abs. 1 (siehe insbes. S. 5) GNotKG unbewertet bleiben müssen, vgl. OLG Hamm vor einiger Zeit).

Vielen Dank. Meine Notariatszeit ist leider 7 Jahre her

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