Liebe Kollegen,
ich stehe schon wieder auf dem Schlauch:
Ich soll jetzt einen Wohnraummiet- und Ankaufsrechtsvertrag abrechnen. Dies sind ja verschiedene Gegenstände, so dass ich den Wert des Mietvertrages sowie den Wert des Ankaufsrechts, der ja der Verkehrswert des Grundstücks ist, zusammenrechnen würde.
Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Dauer mit einer Kaltmiete von 1.250,00 EUR und Betriebskosten in Höhe von 150,00 EUR vereinbart. Hier nehme ich gemäß §§ 97 I, 99 I S. 2 GNotKG als Wert den fünffachen Jahreswert, also 84.000,00 EUR.
Aber: Der Ankaufsrechtsvertrag hat jetzt folgende Regelung zum Kaufpreis (Verkehrswert wurde mit 170.000,00 EUR mitgeteilt):
„Der geschuldete Kaufpreis ist der Verkehrswert des Objektes bei Optionsausübung abzüglich 75% der bis zu diesem Zeitpunkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlten monatlichen Nettomiete aus dem zuvor geschlossenen Mietvertrag.“
Wie berechne ich denn das? Muss ich jetzt vielleicht 75 % des Geschäftswertes vom Mietvertrag vom Geschäftswert des Ankaufsrechtsvertrages abziehen? Oder ignoriere ich das und nehme jeweils den vollen Wert des Mietvertrages sowie den Wert des Ankaufsrechts?
Vielen Dank schon mal für Eure Gedanken …
Wohnraummiet- und Ankaufsrechtsvertrag
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Martin Filzek
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- Beruf: Fachbuchautor KostenO/GNotKG), freibeuflicher Dozent, früher Notariatsmitarbeiter bzw. -BV
Der Kaufpreis ist ja nur die Gegenleistung bei dem bewilligten Ankaufsrecht, und im Fall des Vertrages wäre § 47 S. 2 bzw.allgemein § 97 III für Austauschverträge anzuwenden, wonach die höhere Gegenleistung "zählt", also der Verkehrswert der Sache. Auch nach § 51 I 1 ist ja "der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht (Ankaufsrecht) bezieht" maßgebend, also nicht ein Kaufpreis abzüglich vorherige Mietzahlungen.
Dann besteht theoretisch noch die Möglichkeit über § 51 III den Wert zu mindern, wenn er nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig erscheint. Siehe hierzu die Kommentare zu § 51 III GNotKG; ich glaube, es wird überwiegend abgelehnt und nur bei besonderen Umständen für anwendbar gehalten. Denkbar ist aber wohl schon, dass man wegen des wegen früherer Mietzahlungen verminderten Kaufpreises beim Verkehrswert einen kleinen Abschlag macht. Aber genauso gut kann man vertreten, dass Mietvertrag und Ankaufsrechtsvertrag ja gerade zwei verschiedene Gegenstände sind und deshalb kein Abschlag bei dem einen Rechtsverhältnis wegen des anderen erforderlich ist - es wird ja auch "billiger" durch die Zusammenbeurkundung wegen der Degression der Gebührentabelle. Würde also einstweilen empfehlen, ohne Wertabschlag den Verkehrswert beim Wert des Ankaufsrechts zu nehmen.
Dann besteht theoretisch noch die Möglichkeit über § 51 III den Wert zu mindern, wenn er nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig erscheint. Siehe hierzu die Kommentare zu § 51 III GNotKG; ich glaube, es wird überwiegend abgelehnt und nur bei besonderen Umständen für anwendbar gehalten. Denkbar ist aber wohl schon, dass man wegen des wegen früherer Mietzahlungen verminderten Kaufpreises beim Verkehrswert einen kleinen Abschlag macht. Aber genauso gut kann man vertreten, dass Mietvertrag und Ankaufsrechtsvertrag ja gerade zwei verschiedene Gegenstände sind und deshalb kein Abschlag bei dem einen Rechtsverhältnis wegen des anderen erforderlich ist - es wird ja auch "billiger" durch die Zusammenbeurkundung wegen der Degression der Gebührentabelle. Würde also einstweilen empfehlen, ohne Wertabschlag den Verkehrswert beim Wert des Ankaufsrechts zu nehmen.
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