Austauschvertrag Eltern an Sohn u. Tochter

[Brinchen]

Guten Morgen alle zusammen.

Ich muss einen ziemlich komplizierten - für mich jedenfalls - Vertrag abrechnen. Ich hoffe jemand von Euch kann mir bezüglich der Wertberechnung helfen *liebguck*

Hier die Eckdaten:
Eltern übertragen an ihren Sohn ihren Landwirtschaftsbetrieb mit allen Ackerflächen etc. mit einem Einheitswert von 41.005,61 € (kein Vermerk nach Höfeordnung vorhanden!). Als Gegenleistung bekommen sie ein Wohnrecht (Jahreswert: 3.600,00 €). Es werden noch eine Reallast i. H. v. monatlich 1.500,00 €, eine Verfügungsbeschränkung (kein Verkauf ohne Zustimmung) und eine Rückauflassungsvormerkung für die Eltern vereinbart.
In diesem Vertrag erfolgt auch gleichzeitig die Übertragung eines Wohnhauses an die Tochter (Wert: 150.000,00 €). Als Gegenleistung gibt es ein Wohnungsrecht (Jahreswert: 4.200,00 €) sowie ebenfalls Verfügungsbeschränkung und Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten der Eltern.
Beide Kinder verzichten auf Erb- und Pflichtteils- bzw. Pflichtteilsergänzungsansprüche.

Ich bin mir jetzt unschlüssig, ob ich die jeweils höheren Werte aus den "beiden Verträgen" zusammenrechnen muss, oder ob davon auch wieder nur der höhere Wert angesetzt wird?

Meine Berechnung sieht bisher so aus:

A) Austauschvertrag mit Sohn
I) Leistung Eltern an Sohn
- Grundstück (Hof) = 4-facher Einheitswert = 164.022,44 €
II) Gegenleistung Sohn an Eltern
- Wohnungsrecht § 52 = 3.600,00 € x 5 = 18.000,00 €
- Reallast § 52 = 1.500,00 € x 12 = 18.000,00 € x 5 = 90.000,00 €
- Verfügungsbeschränkung § 51 =
10 % v. 164.022,44 € = 16.402,24 €
- Rückauflassungsvormerkung § 51
30 % v. 164.022,44 € = 49.206,73 €
- Erb- u. Pflichtteilsverzicht § 102
50 % v. 164.022,44 € = 82.011,22 € ./. 2 = 41.005,61 €
214.614,58 €

höherer Wert gem. § 97 = 214.614,58 €

B) Austauschvertrag mit Tochter

I ) Leistung Eltern an Tochter
- Grundstück (Wohnhaus) § 46 = 150.000,00 €

II) Leistungen Tochter an Eltern
- Wohnungsrecht § 52 = 4.200,00 € x 5 = 21.000,00 €
- Verfügungsbeschränkung § 51 =
10 % v. 150.000,00 € = 15.000,00 €
- Rückauflassungsvormerkung § 51 =
30 % v. 150.000,00 € = 45.000,00 €
- Erb- u. Pflichtteilsverzicht § 102
50 % v. 150.000,00 € = 75.000,00 € ./. 2 = 37.500,00 €
118.500,00 €

höherer Wert gem. § 97 = 150.000,00 €

Gesamtwert für Kostenberechnung = ???

Ich hoffe die Infos reichen und mir kann jemand von Euch den richtigen Weg weisen Vielen Dank schonmal im Voraus

[Martin Filzek]

Möglicherweise (eigentlich müsste man den genauen Vertragswortlaut kennen, aus dem sich ausnahmsweise anderes ergeben kann) ist es so, dass die Rückauflassungsvormerkung nur Sicherungserklärung und damit gegenstandsgleich (§ 109 GNotKG) zu den sonstigen Pflichten des Erwerbers (Verfügungsverbot usw.) ist und nicht gesondert mit - hier wohl nach § 51 I und III geschätzten 30 % - zusätzlich bewertet werden kann, so dass bei der Übertragung Eltern an Sohn dieser Teilbetrag bei den Gegenleistungen wegfällt (vgl. OLG Hamm Entscheidung vom 25.09.2015 Az. 15 W 74/15, zu finden in Rechsprechungsdatenbank NRW und in ZNotP 2015, 397 399 f. mit Anmerkung Fackelmann. Dann ergibt sich ein nur ganz geringfügig über dem Wert der Austauschleistung (4facher Einheitswert) liegender Betrag. Soweit bei der Bewertung des Erb- und Pflichtteilsverzichts von einer Erbquote von einem halb Anteil ausgegangen wird, könnte auch das zu hoch sein, denn wenn Sohn und Tochter vorhanden sind und auch noch der jeweilige Ehegatte der Eltern müsste die Erbquote doch geringer sein, so dass also evtl. auch der geringfügig höhere Betrag gegenüber der Gegenleistung landwirtschaftliches Grundstück mit dem vierfachen Einheitswert nach § 97 III nicht zu beachten ist.
Beide Verträge sind nach §§ 35, 86 zusammen zu rechnen und die Summe von vierfachem Einheitswert, das an den Sohn geht, und dem Verkehrswert Hausgrundstück, das an Tochter geht, könnte dann der Gesamtbeurkundungs-Verfahrenswert sein, nach dem sich auch etwaige Vollzugsgebühr (und evtl., wahrscheinlich hier nicht entstehend? Betreuungsgebühr) richtet.

Nächste Seminare zum Notarkostenrecht 10.10. in Hamburg, 12.10 in Berlin, 4.11. in Bochum, 7.11. in Münster i. Westf, 9.11. in Bremen, 16.11. in Hannover, 18.11. in Frankfurt am Main und 24.11. in Husum/Nordsee, demnächst genauer bei Rubrik Fortbildung unter Seminare und bei filzek.de unter Seminare.

Es besteht auch die Möglichkeit, komplizierte Notarkosten-Fälle anonymisiert zur Bearbeitung im sogen. Notarkosten-Dienst an mich einzusenden, siehe Beschreibung auf filzek.de.

[Brinchen]

Vielen Dank für die schnelle Hilfe.