Mehrere Beurkundungsgegenstände

[Augustus]

Im Kaufvertrag zwischen A und B sind folgende Regelungen enthalten.
- C ist ebenfalls anwesend -

Der Kaufpreis beträgt 100.000.--€.

Der Käufer B hat vom Kaufpreis einen Teilbetrag von 80.000.--€ direkt an den C zur Rückzahlung des Darlehens, das A bei C aufgenommen hat zu zahlen.

C bewilligt und A beantragt die Löschung der für den C zulasten des Ver-tragsgegenstandes eingetragenen Hypothek über 80.000.--€.
Der Notar wird von C angewiesen, diese Löschungsbewilligung erst dann dem Grundbuchamt vorzulegen, wenn C ihm die Zahlung der 80.000.--€ schriftlich bestätigt hat.

Wie sind hier die Kosten anzusetzen ?

[rebru82]

Löschungsbewilligung und Löschungsantrag sind gebührenfreie Nebengeschäfte im KV. Allenfalls könnte man hier m. E. wegen der Treuhandgebühr wegen der Auflage von C streiten.

Ich denke, aber dass hier eine Treuhandauftrag im Sinne von Nr. 22200 Ziff. 3 vorliegt, so dass man eine Betreuungsgebühr abrechnen kann. Da diese üblicherweise aber wegen der Fälligkeitsmitteilung und Vorlagehaftung anfällt, kommt keine weitere Gebühr in Betracht. Hätte man den Treuhandauftrag mit gesondertem Schreiben erhalten, hätte ich die Treuhandgebühr abgerechnet, aber wenn es im KV enthalten ist, dann halt nur über die Betreuungsgebühr.

KV Gebühr nach 100.000 Euro ist - denke ich - klar.

[Martin Filzek]

Ich hoffe nichts zu übersehen beim folgenden Versuch der Beantwortung:

Die Frage wirkt auf den ersten Blick einfach und wahrscheinlich würden die meisten Leser "instinktiv" dem nachfolgenden Lösungsvorschlag zustimmen und gar nicht an die drei vielleicht damit verbundenen Zweifelsfragen denken.

1. Gegenstandsgleichheit von Kaufvertrag und Löschungserklärungen auch bezüglich der Löschungsbewilligung des mit erschienenen Dritten

M. E. wird man nicht darum herum kommen, die - so vermute ich - im Kaufvertrag mit beurkundete Löschungsbewilligung des C als gegenstandsgleich nach § 109 Abs. 1 Nr. 1 b) anzusehen, da dort ausdrücklich als gegenstandsgleich genannt sind "... Kaufvertrag und ... der zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen". In der Regel wird ein Grundpfandgläubiger (meist Banken usw.) natürlich nicht beim Kaufvertrag mit erscheinen, wenn es aber doch so ist wie hier, wird man auch die Bewilligungserklärung des Gläubigers unter das in § 109 Abs. 1 Nr.1 b) Geregelte rechnen müssen.
Fraglich könnte allenfalls sein, ob auch die Abtretungserklärung für die offene Darlehensvaluta von 80.000 Euro dann dazu gehört, oder ob dies dann gerade eine das Grundverhältnis zwischen Verkäufer und dessen Gläubiger betreffende Erklärung ist, die über die zur Löschung benötigten Erklärungen hinausgeht und deshalb als gegenstandsverschieden bewertet werden kann (im Grunde wird ja damit auch der sonst außerhalb der Urkunde stattfindende Treuhandauftrag Dritter, der sonst eine gesonderte Betreuungsgebühr KV 22201 auslöst, hier mit beurkundet). Indessen wird man aber wohl die Tatsache, dass bei den Betreuungsgebühren 22200 f. gesonderte Gebühren bestehen nicht auf die Frage der Gegenstandsgleichheit oder -Verschiedenheit beurkundeter Erklärungen übertragen können, und großzügig gesehen wird man auch die Kaufpreisabtretung als gegenstandsgleich zur entsprechenden Löschungserklärng (die in jedem Fall gegenstandsgleich zum Kaufvertrag ist) ansehen können. Die andere Ansicht - wonach also wegen der Kaufpreisabtretung die Gebühr KV 21200 = 1,0-Gebührensatz aus 80.000 Euro zusätzlich entsteht (mit Kontrollberechnung nach § 94 I: Vergleich von 2,0 aus 100.000 plus 80.000 = 180.000 Euro mit getrennten Gebühren von 2,0 aus 100.000 Kaufvertrag und 80.000 Abtretung) könnte für sich beanspruchen, mit dem gegenüber dem alten § 44 I KostO engeren Wortlaut in § 109 Abs. 1, die für mehrere Rechtsverhältnisse ein unmittelbares Abhängigkeitsverhältnis fordert und dazu fordert, dass das andere Rechtsverhältnis "nur" der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient (Wortlaut § 109 Abs. 1 S. 1 und 2 und 3) - vgl. Otto in Renner/Otto/Heinze, Leipziger GNotKG-Kommentar, 2013, § 109 Rn. 26, der schon ohne mit beurkundete Abtretungserklärung die Löschungserklärungen anwesender Grundpfandgläubiger nicht als gegenstandsgleich ansieht -, aber überwiegend wird man hier wohl großzügiger sein und Gegenstandsgleichheit annehmen (siehe z. B. Diehn in Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl. 2015, § 109 Rn. 175 f.).

2. Vollzugsgebühr?
Nach einer Ansicht könnte für die "Einholung" - m. E. auch der wie hier mit beurkundeten - Löschungserklärung eine Vollzugsgebühr entstanden sein, wenn der Notar von sich aus durch Hinweise an die Vertragsparteien bzw. Verkäufer auf die Erforderlichkeit der Löschungsbewilligung hingewiesen hat (vgl. Diehn, Notarkostenberechnungen, 3. Aufl. 2014, Rn. 175 b ff. und 1407 d), während überwiegend wohl vertreten wird, dass im Fall der Vorlage durch die Beteiligten selbst von den benötigten Unterlagen (wie es genau war müsste im Einzelfall noch untersucht werden) keine Volllzugsgebühr (jedenfalls für die Löschungsunterlagen) anfällt (vgl. Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 11. Aufl. 2015, Rn. 2477; Tiedtke in Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl. 2015, KV Vorbem. 2.2.1.1 Rn. 22 f.).
Natürlich spielt diese Frage keine Rolle, wenn ohnehin aus anderen Gründen eine 0,5-Vollzugsgebühr anfällt, da diese nach § 93 nur ein mal anfällt.

3. Betreuungsgebühr oder Treuhandgebühr?
Die Tätigkeit, die Löschungsbewilligung erst dann vorzulegen, wenn zuvor der Kaufpreis gezahlt wurde, löst die Betreuungsgebühr 22200 aus - die aber wegen § 93 auch nur einmal entsteht und wahrscheinlich sowieso schon aus Gründen der Kaufpreiszahlungsüberwachung für Verkäufer und Käufer bzw. Fälligkeitsmitteilung bereits entstanden ist. Die gesondert denkbare Treuhandgebühr 22201 ist nach Sinn und Zweck der Vorschrift zwar eigentlich entstanden, da aber der Wortlaut hier von "nicht unmittelbar an dem Beurkundungsverfahren Beteiligten" spricht - und hier der C ja an dem jedenfalls gesamten Beurkundungsverfahren beteiligt war - würde ich da vorsichtig sein und die Treuhandgebühr deshalb nicht berechnen (obwohl es vielleicht vertretbar wäre "Beurkundungsverfahren" sinngemäß hier als das Beurkundungsverfahren nur des Kaufvertrags aufzufassen). Aber gegen den Wortlaut würde man wohl bei Berechnung der Treuhandgebühr verstoßen, so dass ich dazu rate, die Treuhandgebühr (obwohl dieser ja auch noch vom Notar "kostenlos" mit formuliert wurde bei der Beurkundung) nicht zu berechnen.

Sehe weiteren Meinungen zu den gesehenen "Zweifelsfragen" mit Interesse entgegen. Sehe beim "Absendesignal" auch gerade die übereinstimmende Meinung von rebru82, mit der ich im Ergebnis völlig übereinstimme.

Nächste Seminare Training GNotKG (siehe oben Abteilung Fort- und Weiterbildung, Eintrag von Ende Dez. 2014 oder auf eigener Internetseite filzek.de unter Seminare) am 18.5. in Hannover, 20.5. in Frankfurt, 22.5. in Essen, 27.5. in Bremen, 28.5. in Münster, 29.5. in Kassel und 12.6. in Husum.

[Revisor]

1. Gegenstandsgleichheit von Kaufvertrag und Löschungserklärungen auch bezüglich der Löschungsbewilligung des mit erschienenen Dritten
M. E. wird man nicht darum herum kommen, die - so vermute ich - im Kaufvertrag mit beurkundete Löschungsbewilligung des C als gegenstandsgleich nach § 109 Abs. 1 Nr. 1 b) anzusehen, da dort ausdrücklich als gegenstandsgleich genannt sind "... Kaufvertrag und ... der zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen". In der Regel wird ein Grundpfandgläubiger (meist Banken usw.) natürlich nicht beim Kaufvertrag mit erscheinen, wenn es aber doch so ist wie hier, wird man auch die Bewilligungserklärung des Gläubigers unter das in § 109 Abs. 1 Nr.1 b) Geregelte rechnen müssen.

Das wird aber nicht nur von Renner/Otto/Heintze, sondern auch von Diehn in Korintenberg (ausdrücklich RdNr. 47 zu § 109) anders gesehen.

[Martin Filzek]

Danke für den ergänzenden Hinweis! Tatsächlich ist bei Diehn in Korintenberg an der von Revisor angeführten Stelle als Nachweis gleicher Meinung auch noch Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 11. Aufl. 2015 (ebenso 10. Aufl. 2013) Rn. 1674 genannt. So wäre also schon die gesonderte Bewertung der Löschungsbewilligung mit einer gesonderten 0,5-Beurkundungsverfahrensgebühr KV 21102 (mit Kontrollberechnung § 94 I) zu rechtfertigen. Bei 80.000 Euro Wert für die 0,5-Gebühr gäbe das bei den separaten Beurk.-verf.-geb. nach § 94 I einen Betrag von 109,50 Euro und für die 2,0-Geb. KV 21100 für den Kaufvertrag im Übrigen aus 100.000 Euro dann 546,-- Euro (bei der Vergleichsberechnung mit 2,0 aus 180.000 Euro käme 816 Euro heraus, so dass die Einzelgebühren kostengünstiger und zu berechnen wären).
Folgt man dieser Meinung, würde sich der Gesamtverfahrenswert der Beurkundung nach §§ 35 I, 86 II auf 180.000 Euro belaufen und entsprechend würden sich nach den Regelungen in §§ 112, 113 etwaige Vollzugs- und Betreuungsgebühren verteuern, so dass in der Regel nach § 21 GNotKG zu prüfen wäre, ob es nicht kostengünstiger geworden wäre, nur die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung mit in die Kaufvertragsurkunde aufzunehmen und die Löschungsbewilligung des Dritten in gesonderter Urkunde (als Entwurf mit anschließender U.-Begl.) aufzunehmen, was dann hinsichtlich des Entwurfs durch die Vollzugsgebühr (vgl. Vorbem. 2.2 Abs. 2) abgegolten wäre (entstehen würde dann aber für die U.-Beglaubigung die KV 25100 = 0,2 aus 80.000 Euro, einhellige Literaturmeinung und auch LG Bielefeld Beschluss vom 17.12.2014 Az. 23 T 433 - 439/14, juris = ZNotP 2015, 38, hier zitiert nach Volpert RNotZ 2015, 154). Ob die Aufnahme der Löschungsbewilligung in gesondertem Blatt Papier wirklich Pflicht des Notars nach § 21 GNotKG ist (m. E. wohl wegen der bei einem mit den kostenrechtlichen Auswirkungen der Mitbeurkundung auf den Wert der Vollzugs- und Betreuungsgebühren zu bejahen) dürfte allerdings streitig sein, da sich natürlich auch vertreten lässt, so "komplizierte" Vorausberechnungen und Handhabungen bräuchte der Notar nicht anstellen und es seien - jedenfalls in bestimmtem Ausmaß - Mehrkosten nach dem Konzept des GNotKG in Kauf zu nehmen.

Persönlich würde ich selbst wohl eher doch dazu raten - was ich vom Wortlaut § 109 mit der Generalklausel in Abs. 1 und den nur Regelbeispiele bildenden Einzelfällen in den anschließenden Einzelfallaufzählungen für vertretbar halte - die Mitbeurkundung auch der Löschungsbewilligung des mit erschienenen Gläubigers wie von rebru82 und mir in #2 und #3 vorgeschlagen als gegenstandsgleich anzusehen (so auch in Literatur Macht in Fackelmann/Heinemann, GNotKG-Handkommentar, § 109 Rn. 26) - dann erübrigen sich obige komplizierte Überlegungen und man vermeidet das Risiko, bei Uneinigkeit mit dem Kostenschuldner oder Kostenprüfer eine Notarkostenbeschwerde führen zu müssen mit letztlich doch ungewissem Ausgang und etwaige Rückerstattung bzw. Stimmungstrübung im Verhältnis zum Mandanten. Ist aber natürlich Ansichtssache und vom Einzelfall usw. abhängig.

P.S. nach einigen Minuten hinzugefügt:
Habe noch mal über den Beispielsfall hier nachgedacht und bin jetzt doch noch dezidierter zu der Ansicht gekommen, dass - wenn man nicht mit der "Mindermeinung" von Macht in Fackelmann/Heinemann GNotKG-Handkommentar 2013 § 109 Rn. 2 6ohnehin von Gegenstandsgleichheit auch der Löschungsbewilligung ausgeht - der Notar verpflichtet gewesen wäre auf die "ersparbaren Mehrkosten" nach der Konzeption des GNotKG ungefähr wie folgt hätte hinweisen müssen, bevor er die Löschungsbewilligung einfach mit beurkundet mit der Folge des erhöhten Gesamtbeurkundungswertes §§ 35 I, 86 II (und entsprechenden Verteuerungen auch bei den Vollzugs- und Betreuungsgebühren nach §§ 112, 113): "Die zu erteilende Löschungsbewilligung wird im Normalfall vom Notar angefordert, was durch die Vollzugsgebühr abgegolten ist. Das würde auch für den Entwurf einer solchen Löschungsbewilligung gelten (Vorbem. 2.2 Abs. 2 im KV). Sie sollten deshalb die Löschungsbewilligung als gesonderte Erklärung von mir als vollziehendem Notar anfordern und entwerfen lassen. Dann entsteht keine teurere 0,5-Gebühr für die Mitbeurkundung und der Gesamtwert §§ 35 I, 86 II, der für die Werte von Vollzugs- und Betreuungsgebühren maßgebend ist (§§ 112, 113), erhöht sich auch nicht um diesen Betrag, was hier zu weiteren Kosteneinsparungen führt, denen nur eine separate U.-Begl.-gebühr von 0,2 aus den 80.000 Euro gegenübersteht. Letztgenannte Gebühr ist viel weniger als die sonst entstehenden Kosten. Als Notar, der grundsätzlich auch zur kostengünstigsten Sachbehandlung verpflichtet ist (abgeleitet aus § 19 BNotO und §§ 17, 24 BeurkG, zum Teil auch aus § 21 GNotKG bzw. Vorgängervorschrift § 16 KostO, vgl. eingehend z. B. Tiedtke in Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl. 2015, § 21 GNotKG Rn. 12 ff.; Filzek, KostO, 4. Aúfl. 2009, § 16 KostO Rn. 2 ff., 7, 11, 14, 19 ff.) interpretiere ich Ihre Beurkundungsaufträge daher so, dass die bei gleicher Sicherheit geringstmöglichen Kosten dabei entstehen und werde also die Löschungsbewilligung des Grundpfandgläubgers C in gesondertem Entwurf fertigen."
M. E. könnte der Notar dann dem mit erschienenen Dritten (Gläubiger) zugleich raten, ihm die Löschungsbewilligung mit einer entsprechenden Treuhandauflage zu erteilen, was dann auch zu der vom Gesetzgeber für diese Fälle gedachten Betreuungsgebühr KV 22201 führt.

Interessant, dass dieser auf den ersten Blick nicht besonders erscheinende Fall bei genauerer Betrachtung doch einige schwierige und nicht einheitlich beantwortete Zweifelsfragen mit sich bringt.
Nach überwiegender Meinung zu § 21 GNotKG (früher § 16 KostO) dürften die Grenzen zur Annahme einer unrichtigen Sachbehandlung bei Mitbeurkundung der Löschungsbewilligung nicht überschritten sein, da ja kein von der überwiegenden Rechtsprechung und Literatur geforderter offen zu Tage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen oder ein offensichtliches Versehen (vgl. z. B. Tiedtke in Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl. 2015, § 16 Rn. 39) mangels "Eindeutigkeit" und Offensichtlichkeit der - schwer zu durchschauenden Kostenunterschiede der einzelnen Varianten - vorliegt.

Im Ergebnis sehe ich daher, dass sowohl der - evtl. mit diesen Feinheiten des Kostenrechts gar nicht vertraute - Notar, der ohne böse Absicht die Löschungsbewilligung gleich im Kaufvertrag mit beurkundet, nicht verpflichtet ist, nur die geringeren Kosten nach der kostengünstigsten Alternative wie oben beschrieben gemäß § 21 GNotKG zu berechnen. Andererseits ist er aber auch nicht daran gehindert, es im Nachhinein wie oben beschrieben geringer zu berechnen, wenn er meint, eine Belehrungspflicht über geringstmögliche Kosten und das Gebot des billigsten Wegs verletzt zu haben.
Weiterhin kann dem Notar, der aufgrund vertiefter Kostenrechtskenntnisse, überdurchschnittlicher Berücksichtigung der Kostensparinteresse der Beteiligten usw., von Anfang an den vorgeschlagenen kostengünstigsten Weg beschreitet, kein Vorwurf einer verbotenen Gebührenvereinbarung oder -erlass i.S. von § 125 GNotKG gemacht werden.

Die ganzen zuletzt dargestellten komplizierten Überlegungen sind jedoch entbehrlich, wenn man den Gesetzeswortlaut in § 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b) (wonach Kaufvertrag und die zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen gegenstandsgleich sind) auf die Löschungsbewilligung des Dritten anwendet, anstatt hier eine Gegenstandsverschiedenheit zu sehen. Sicher ist der Wortlaut von § 109 Abs. 1 in den generalklauselartigen Formulierungen in Abs. 1 Satz 1 - 3 jetzt strenger formuliert zugunsten einer gegenüber dem alten § 44 Abs. 1 KostO häufigeren Gegenstandsverschiedenheit (vgl. Filzek, JurBüro 2013, 573 m.w.N.), aber schon in S. 3 wird deutlich, dass gegenstandsgleich auch Erklärungen von Dritten sein können (bei denen fast immer auch eigene Zwecke neben denen der Durchführung des Kaufvertrags allein betroffen sind, die grundsätzlich zwar nach S. 1 und 2 beim Abhängigkeitserfordernis und dem Kriterium "unmittelbar" gefordert wird), und die Aufnahme des Regelbeispiels in § 109 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 b) verdeutlicht m. E. den Willen des Gesetzgebers, alle zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen als gegenstandsgleich anzusehen. Jedenfalls ist dies m. E. die überzeugendste Auslegung. Bei gegenteiligen Kommentierungen spielt vielleicht auch der Wunsch und die Rücksichtnahme auf Interessen des Notarstandes eine Rolle, in der Kommentarliteratur nach Schaffung des einige Verbesserungen für den Notar mit sich bringenden neuen GNotKG keine neu eroberten Gebührenspielräume vorschnell durch allzu objektive Kommentierung aus der Hand zu geben.

[Jupp03/11]

Hier liegt einzig und allein der Fall des § 21 vor. Um hier überhaupt Ausführungen zu einer angenommenen Abtretung machen zu können, muss man ganz große Fantasie mitbringen.