Kaufvertrag und Bestellung Dienstbarkeiten

[Stromberg]

Hallo,

ich habe einen KV mit zwei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten nachfolgenden Inhalts. Ich habe die Verkäuferin gefragt, welchen Wert ich ansetzen soll. Und die hat mir gesagt: jeweils 1.000 €.
Ich habe den Streifzug (1732 z.B.) mir angesehen. Ich bin der Meinung, dass keine weiteren Leistungen i.S. des § 47 S. 2 ....... vorliegen. Aber auch die nachfolgenden Nrn. helfen mir nicht weiter. Ich nehme in Kauf, dass mir die Spezialisten unter Euch wieder einiges "um die Ohren hauen" werden. Aber trotzdem bitte ich um Eure Hilfe:


(1)
Käufer und Eigentümer bewilligen und beantragen zugunsten der Firma die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit des folgenden Inhalts in das Grundbuch des Kaufgegenstandes:

„Einwirkungen aller Art, die von den Bahnanlagen, dem Bahnbetrieb sowie den auf Bahngeländen befindlichen Telekommunikationsanlagen- gleich welchen Umfangs und unabhängig vom jeweiligen Betreiber - auf den Kaufgegenstand erfolgen, sind entschädigungslos von dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgegenstandes zu dulden. Zu dem Bahnbetrieb im vorstehenden Sinne zählen auch Erhaltungs- und Ergänzungsbaumaßnahmen an den Bahnanlagen, Erweiterungen an diesen, die Erhaltung und Ergänzung der Streckenausrüstung (insbesondere Fahr-, Speiseleitungs- und Signalanlagen). Die Dienstbarkeit kann Dritten zur Ausübung überlassen werden“.

(2)
Käufer und Eigentümer bewilligen und beantragen zugunsten der Firma eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt, den Bestand der Einfriedung gemäß Ziff. 1 zu dulden. Gemäß § 1021 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Grundstückseigentümer zur Unterhaltung einschließlich der Instandsetzung und Erneuerungsarbeiten der Einfriedung - wie vorstehend unter Ziff. 1 beschrieben – verpflichtet.
Danke

[Martin Filzek]

Die bestellten Dienstbarkeiten dürften gegenstandsverschiedene Erklärungen sein, deren Wert nach §§ 35 I, 86 II für den Gesamtwert des Beurkiundungsverfahrens mt dem Kaufpreis bzw. Wert des Kaufvertrages zusammenzurechnen ist.
Da obige Bestellungserklärungen wohl nur reine Grundbuchanträge zur Bestellung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten sind, ist der Gebührensatz dafür eine 0,5-Gebühr nach KV 21201 und die Kontrollberechnung nach § 94 I ist durchzuführen:
2,0 aus Summe von Kaufvertragswert und Dienstbarkeitenbestellung - evtl. erhöht sich die Gebühr hier nicht wegen der Nichtüberschreitung der nächstfolgenden Gebührenwertstufe
verglichen mit
2,0 aus Kaufvertragswert (nicht angegeben) plus 0,5-Gebühr aus Summe der Grundbucherklärungen zur Dienstbarkeitenbewilligung, mindestens 30 Euro.

Was zum geringeren Ergebnis führt ist letztlich zu berechnen.

Nicht ganz ideal war es vielleicht, die Verkäuferin danach zu fragen, wie hoch denn der Wert der bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten sei und die Angabe von jeweils 1.000 Euro entgegenzunehmen und unkritisch zu übernehmen. Woher soll ein Laie den Wert einschätzen können, den eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit hat? Wurde der Jahres- oder der Gesamtwert angegeben, vgl. § 52 und Schrifttum zur Bewertung von solchen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten. Gut möglich wäre ein höherer Wert von z. B. 5.000 Euro je Dienstbarkeit, oder vielleicht mindestens je 2 - 3.000 Euro, und m. E. könnte der Notar diese Wertschätzung anstelle eines im Kosteninteresse hier wohl ganz niedrig angegebenen Wertes zugrundelegen (vgl. diverse frühere Stellungnahmen in dieser Richtung in diesem Forum unter dem Stichwort "Wertangaben der Beteiligten" o. Ä. im Archiv oder durch Durchsuchen früherer Beiträge leicht zu finden, oder z. B. im Kommentar Filzek, KostO, 4. Aufl. 2009, Vor § 18 Rn. 17 - 19).

[larifari]

Hallo alle zusammen,

wir haben einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, in dem auch die Einragung von drei Grunddienstbarkeiten und einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt und beantragt wird.

Zum Sachverhalt:

Im Grundbuch sind unter einer lfd. Nr. des BV zwei Flurstücke eintragen (Flurstücke 1 und 2). Die Verkäuferin A verkauft an die Käuferin B das Flurstück 2.
An dem Flurstück 2 werden zwei Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 1 (u. a.) zur Eintragung bewilligt und beantragt.
Für die Käuferin wird eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit an dem Flurstück 1 bestellt bzw. zur Eintragung bewilligt und beantragt.
Außerdem wird noch eine Grunddienstbarkeit an dem Flurstück 1 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 2 zur Eintragung bewilligt und beantragt.

Alle drei Grunddienstbarkeiten dürften nach § 110 Nr. 2b) GNotKG gegenstandsverschieden zum Kaufvertrag, und somit auch gesondert zu bewerten sein. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit aber wohl nicht (Streifzug, Rd. 1737), die bleibt wohl unberücksichtigt?

Ich würde also berechnen:

KV 21100 aus dem Kaufpreis, §§ 97, 47 S. 1 GNotKG
drei mal die KV 21201 Nr. 4 für die drei Grunddienstbarkeiten aus den jeweils nach § 52 III ermittelten Werten

und würde dann eine Vergleichsberechnung nach 94 I GNotKG vornehmen und ggfs. alle Werte zusammen rechnen und danach die KV 21100-Gebühr nehmen.

Wäre das so richtig? Oder habe ich den Sachverhalt mal wieder zu unverständlich rüber gebracht?
Bereits jetzt vielen Dank für Eure Hilfe!

[Martin Filzek]

Hallo alle zusammen,

wir haben einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, in dem auch die Einragung von drei Grunddienstbarkeiten und einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt und beantragt wird.

Zum Sachverhalt:

Im Grundbuch sind unter einer lfd. Nr. des BV zwei Flurstücke eintragen (Flurstücke 1 und 2). Die Verkäuferin A verkauft an die Käuferin B das Flurstück 2.
An dem Flurstück 2 werden zwei Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 1 (u. a.) zur Eintragung bewilligt und beantragt.
Für die Käuferin wird eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit an dem Flurstück 1 bestellt bzw. zur Eintragung bewilligt und beantragt.
Außerdem wird noch eine Grunddienstbarkeit an dem Flurstück 1 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 2 zur Eintragung bewilligt und beantragt.

Alle drei Grunddienstbarkeiten dürften nach § 110 Nr. 2b) GNotKG gegenstandsverschieden zum Kaufvertrag, und somit auch gesondert zu bewerten sein. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit aber wohl nicht (Streifzug, Rd. 1737), die bleibt wohl unberücksichtigt?

Ich würde also berechnen:

KV 21100 aus dem Kaufpreis, §§ 97, 47 S. 1 GNotKG
drei mal die KV 21201 Nr. 4 für die drei Grunddienstbarkeiten

Das wäre nicht richtig, denn auch für mehrere Erklärungen, die denselben Gebührensatz haben, sind nicht gesondert aus den einzelnen Werten drei einzelne Gebühren zu berechnen, sondern nur aus der Summe der entspr. Werte, also hier aus der Summe von drei Grunddienstbarkeiten nur einmal die entspr. 0,5-Gebühr


aus den jeweils nach § 52 III ermittelten Werten

und würde dann eine Vergleichsberechnung nach 94 I GNotKG vornehmen und ggfs. alle Werte zusammen rechnen und danach die KV 21100-Gebühr nehmen.

Wäre das so richtig? Oder habe ich den Sachverhalt mal wieder zu unverständlich rüber gebracht?
Bereits jetzt vielen Dank für Eure Hilfe!

Zusätzlich ist zu prüfen, ob neben der in § 110 Nr. 2 b angeordneten Gegenstandsverschiedenheit von Kaufvertrag und Bestellung von Grunddienstbarkeiten einzelne der bestellten Grunddienstbarkeiten auch beim Wert des Kaufvertrags unter Umständen als zusätzliche Käuferleistung hinzuzurechnen sein könnten nach § 47 S. 2. Mit diesem Teilwert würden sie dann auch bei der 2,0-Gebühr zu berücksichtigen sein für den Kaufvertrag. Dies wäre z. B. der Fall, wenn ein Käufer dem Verkäufer eine Grunddienstbarkeit bestellt, nicht hingegen bei Grunddienstbarkeiten, die der Verkäufer dem Käufer bestellt (denn letztere wären ja im vereinbarten Kaufpreis mit enthalten). Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, könnte es hier wohl so sein, dass die zwei auf dem Flurstück 2, das Käufer erwirbt, bestellten Rechte für Verkäufer zusätzliche Leistungen i.S.v. § 47 S. 2 sind, die beim Wert des Kaufvertrags zu berücksichtigen wären (und zusätzlich bei der 0,5-Gebühr für die wg. § 110 Nr. 2 b gegenstandsverschieden geregelten Grunddienstbarkeiten).

Dass hinterher die Kontrollberechnung nach § 94 I durchgeführt werden muss, ist schon richtig.

[larifari]

Guten Morgen ,

richtig, das mit den drei KV 21201 Nr. 4-Gebühren habe ich tatsächlich schlicht vergessen !

[larifari]

Hallo noch einmal ,

habe hier schon wieder so eine komische Abrechnung zu machen :

Sachverhalt:

1. Die Verkäuferin verkauft an die Käuferin das Flurstück 2 zum Kaufpreis X. Neben dem Kaufpreis zahlt die Käuferin eine Aufwandsentschädigung von XY und die Vermessungskosten von XZ.

2. Zugunsten der (bei der Verkäuferin verbleibenden) Flurstücke 1, 3, 4 und 5 und zulasten des Flurstückes 2 wird eine Grunddienstbarkeit bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt.

3. Für die Verkäuferin wird eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zulasten des Flurstückes 2 bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt.

4. Weiter wird eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Flurstückes 2 und zulasten der Flurstücke 1, 3, 4 und 5 sowie

5. eine weitere Grunddienstbarkeit zulasten der Flurstücke 1 und 3 sowie zulasten von drei weiteren Flurstücken, die auf einem anderen Grundbuchblatt eingetragen sind und derzeit auch noch der Verkäuferin gehören, bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt.

Ist es richtig, dass der Wert die Grunddienstbarkeit zu Ziff. 2. (gegenstandsverschieden zum Kaufvertrag) und die bpD zu Ziff. 3 (derselbe Gegenstand) dem Gesamtwert aus Ziff. 1 hinzugerechnet werden müssen und danach die KV 21100 berechnet wird?

Weiter würde ich dann noch die KV 21201 Nr. 4 aus dem Gesamtwert der Grunddienstbarkeiten zu Ziff. 2, 4 und 5 berechnen und anschließend eine Vergleichsberechnung nach § 94 GNotkG vornehmen.

Ich hoffe, ich hab hier in der Eile nichts durcheinander gebracht und es verständlich erklärt.

Danke für Eure Antworten!

[Martin Filzek]

Hallo noch einmal ,

habe hier schon wieder so eine komische Abrechnung zu machen :

Sachverhalt:

1. Die Verkäuferin verkauft an die Käuferin das Flurstück 2 zum Kaufpreis X. Neben dem Kaufpreis zahlt die Käuferin eine Aufwandsentschädigung von XY und die Vermessungskosten von XZ.

2. Zugunsten der (bei der Verkäuferin verbleibenden) Flurstücke 1, 3, 4 und 5 und zulasten des Flurstückes 2 wird eine Grunddienstbarkeit bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt.

3. Für die Verkäuferin wird eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zulasten des Flurstückes 2 bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt.

4. Weiter wird eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Flurstückes 2 und zulasten der Flurstücke 1, 3, 4 und 5 sowie

5. eine weitere Grunddienstbarkeit zulasten der Flurstücke 1 und 3 sowie zulasten von drei weiteren Flurstücken, die auf einem anderen Grundbuchblatt eingetragen sind und derzeit auch noch der Verkäuferin gehören, bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt.

Ist es richtig, dass der Wert die Grunddienstbarkeit zu Ziff. 2. (gegenstandsverschieden zum Kaufvertrag) und die bpD zu Ziff. 3 (derselbe Gegenstand)

Hier sind Deine Bezeichnungen zu Ziff. 2 als "gegenstandsverschieden" bzw. zu Ziff. 3 als "derselbe Gegenstand" nicht so glücklich gewählt, denn für die Frage, was der Wert der Gebühr 21110 für den Kaufvertrag ist, muss ja gesehen werden, dass der gesamte Kaufvertrag auch die weiteren Leistungen des Käufers nach § 47 S. 2 GNotKG umfasst, zu denen nicht nur die in Nr. 1 erwähnten Dinge gehören, sondern auch die in Nr. 2 erwähnten zugunsten des Verkäufers bestellten Rechte, die daher dem Kaufpreis beim Wert des Kaufvertrags hinzuzurechnen sind, aber trotzdem beide "insoweit" gegenstandsgleich sind, wobei die bestellten Grunddienstbarkeiten zusätzlich noch bezüglich der Grundbuchanträge in § 110 Nr. 2 b als gegenstandsverschieden geregelt sind, während dies für die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht der Fall ist



dem Gesamtwert aus Ziff. 1 hinzugerechnet werden müssen und danach die KV 21100 berechnet wird?

Weiter würde ich dann noch die KV 21201 Nr. 4 aus dem Gesamtwert der Grunddienstbarkeiten zu Ziff. 2, 4 und 5 berechnen und anschließend eine Vergleichsberechnung nach § 94 GNotkG vornehmen.

Aus den letzten Sätzen entnehme ich wie auch aus dem Beitrag davor, dass mein Hinweis zur früheren Frage zu einer Verbesserung des Verständnisses dieser natürlich sehr kompliziert und ungewöhnlich geregelten Fragen geführt hat. Dennoch ist, siehe einige Absätze davor kursiv Gedrucktes, noch nicht ganz verstanden worden, dass manche Grunddienstbarkeiten "doppelt" in die Werte sowohl des Kaufvertrags selbst (wenn sie zugleich weitere Leistungen des Käufers nach § 47 S. 2 GNotKG sind) als auch bei den als gegenstandsverschieden gesetzlich angeordneten Regelungen für das Zusammentreffen von Veräußerungsverträgen mit Bestellung subjektiv-dinglicher Rechte in § 110 Nr. 2 b GNotKG sind. Ich glaube, die Vorschläge zur Kostenberechnung in diesem Fall wären nur dann vollständig richtig, wenn bei dem Wert der Gebühr KV 21110 auch alle Rechte zum Kaufpreis hinzugerechnet würden, die weitere Leistungen des Käufers sind, was im bisherigen Text für die Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Verkäufers wohl noch nicht der Fall ist.



Ich hoffe, ich hab hier in der Eile nichts durcheinander gebracht

Nein, nur etwas, siehe oben, übersehen


und es verständlich erklärt.

Nicht in allen Teilen, finde ich, wobei die richtige Lösung vieler Teilfragen dazu führt, dass man keinesfalls von einer ganz mangelhaften Kostenberechnung sprechen kann. Wahrscheinlich ist aufgrund der Kompliziertheit und Ungewöhnlichkeit der neuen gesetzlichen Regelug in § 110 Nr. 2 b GNotKG diese noch in so vielen Notariaten noch nicht ganz angekommen, dass der bisherige - nicht ganz richtige - Berechnungsvorschlag im Fall einer "Notarkosten-Klausur" aller Notare mindestens im Mittelfeld läge.


Danke für Eure Antworten!

[larifari]

Ein fröhliches Hallo an alle, die wie ich in dieser Woche noch arbeiten !

Ich versuche mich mal wieder an der Abrechnung eines Kaufvertrages, in dem zugleich Dienstbarkeiten bestellt werden und wäre für Hilfe / Kommentare dazu dankbar:

V verkauft an K das Flurstück 2. V verzichtet für den Grundstücksverkauf auf die Umsatzsteuerbefreiung.

Es werden folgende Dienstbarkeiten bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt:

I. Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 2 an dem Flurstück 1.
II. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten K zulasten des Flurstücks 1.

III. Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 1 an dem Flurstück 2.
IV. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten V zulasten des Flurstückes 2.
V. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten V zulasten des Flurstückes 2.
VI. Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Flurstückes 1 an dem Flurstück 2.

Für den Kaufvertrag selbst fällt zunächst eine 2,0-Gebühr nach KV 21100 aus dem Kaufpreis.

Die Umsatzsteueroption ist ein verschiedener Beurkundungsgegenstand nach § 110 Nr. 2 lit. c und eine einseitige Erklärung, die also eine 1,0-Gebühr nach KV 21200 auslöst.

Bei der Grunddienstbarkeit zu I. würde keine Hinzurechnung nach § 47 S. 2 zum Wert des Kaufvertrages erfolgen, weil diese der Verkäufer dem Käufer bestellt und sie im vereinbarten Kaufpreis enthalten ist.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu II. ist wohl nach § 109 I derselbe Beurkundungsgegenstand zum Kaufvertrag, hier erfolgt auch keine Hinzurechnung zum Kaufvertrag.

Die Dienstbarkeiten zu III. bis VI. sind aber zusätzliche Käuferleistungen nach § 47 S. 2 und sind somit auch beim Wert des Kaufvertrages zu berücksichtigen.

Ich würde also wie folgt abrechnen:

KV 21100 aus dem Gesamtwert Kaufpreis + Werte der Dienstbarkeiten zu III. bis VI.
KV 21200 aus dem Umsatzsteuerbetrag
KV 21201 Nr. 4 aus dem Gesamtwert der Grunddienstbarkeiten zu I., III. und VI.

Zum Schluss wäre natürlich eine Vergleichsberechnung nach § 94 durchzuführen.

Liege ich hier richtig?

Vielen Dank schon mal!

[larifari]

Ich muss das mal schieben, vielleicht hat ja dieses Jahr jemand eine Idee oder Meinung dazu....

[Martin Filzek]

Setzt man die "fehlerfreie" Einordnung der verschiedenen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten im zusammengefassten Sachverhalt voraus, finde ich
auf den ersten Blick nichts, was man dem vorgeschlagenen Berechnungsvorschlag noch hinzufügen müsste.
Eine wirklich schwierige und - soweit ich nichts übersehe - fehlerfreie Notarkostenberechnung. Ich bitte mir den Fall anonymisiert mit der richtigen Kostenberechnung und den entsprechenden einzelnen Werten für Schulungszwecke zuzuschicken (M. Filzek, Neustadt 15, 25813 Husum, Fax 04841 / 23 29, EMail info@filzek.de).

Auch auf den Wert etwaiger (und wahrscheinlich doch entstehender?) Vollzugs- und Betreuungsgebühren wirkt sich der Gesamtwert §§ 35 I, 86 II dann ja aus (§§ 112, 113 I).