Geschäftswert Verwaltergenehmigung

[Katinka3107]

Hallihallo.

Ich habe eine Frage und ich hoffe, dass ich richtig geschaut habe und diese hier noch nicht gestellt wurde.

Es handelt sich um den Geschäftswert bei einer Verwaltergenehmigung. Gemäß § 98 I hälftiger Geschäftswert. Nicht klar bin ich mir allerdings darüber, ob Inventar in die Berechnung mit einfließt.

Vielleicht verfüge ich nicht über die richtigen Bücher, aber ich konnte hierzu einfach keine Fundstelle finden.

Ich habe hier die Genehmigungserklärung eines anderen Notariats erhalten und dort ist der Gesamtkaufpreis (mit Inventar) halbiert worden.
Ich hatte einen Entwurf mit Angabe des Wertes (hälftiger Wert ohne Inventar) mitgeschickt, dieser wurde allerdings überarbeitet und ergänzt und somit "neu" erstellt.

Vielen Dank im Voraus

[nico86]

§ 98 Abs. 1 GNotKG sagt doch ganz klar, dass als Geschäftswert die Hälfte des für die Beurkundung des Geschäfts, auf das sich die Zustimmungserklärung bezieht, anzunehmen ist.

Also wird als Geschäftswert die Hälfte des Wertes angenommen, nach welchem der Kaufvertrag abgerechnet wurde.

[Katinka3107]

Danke für die Antwort.

Ich war vor einigen Wochen bei einem Seminar und dort wurde noch groß getönt, dass das Inventar - wie zu Zeiten der KostO auch - bei dem Geschäftswert in Abzug zu bringen ist. Warum, weshalb und wieso wurde aus zeitlichen Gründen (um den ganzen Stoff durchgearbeitet zu kriegen) natürlich nicht erläutert. Ich habe dies noch fett unterstrichen in meine Arbeitsunterlage notiert.

Tja und naiv wie ich halt manchmal so bin, dachte ich mir, der Mann da vorne wird schon wissen, was er redet, dann mache ich das halt.

[nico86]

Ich lege auch großen Wert auf die Expertenmeinungen und befolge diese eigentlich auch immer. Aber in diesem Fall ist das, was im Seminar gesagt wurde, doch total widersprüchlich zu dem, was § 98 GNotKG sagt. Hier ist doch ganz klar geregelt, dass der Wert der Zustimmungserklärung die Hälfte des Wertes der vorangegangenen Beurkundung ist. Von irgendwelchen Abzügen steht dort nix geschrieben. Hätte mich mal interessiert, warum man Inventar in Abzug bringen soll. Sollte dies tatsächlich so sein, hätte ich seit Beginn des GNotKG Verwalterzustimmungen immer falsch abgerechnet, aber § 98 Abs. 1 GNotKG und auch z. B. der Streifzug durch das GNotKG sagen aber ganz klar nichts von irgendwelchen Abzügen.

Liebe Grüße

[Martin Filzek]

Meiner Meinung nach ist es so zu sehen:

Es kommt darauf an, ob das mitverkaufte Inventar und dessen Hinzurechnung beim Kaufpreis gegenüber dem allein genehmigungspflichtigen Verkauf der Eigentumswohnung eine sonstige Leistung des Käufers nach § 47 S. 2 darstellt (und damit ein Bestandteil des einheitlichen Immobilienkaufvertrags geworden ist), oder ob es sich um verschiedene Rechtsverhältnisse in Form eines Kaufvertrags über Immobilieneigentum (Wohnung, Miteigentumsanteil) u n d eines zusätzlichen Kaufvertrags über bewegliche Gegenstände, z. B. eine Einbauküche als häufiger Fall, handelt. Niemand würde bezweifeln, dass der Wohnungseigentümer seine Einbauküche ohne notwendige Verwalterzustimmung einem beliebigen Menschen, der diese Küche haben will, verkaufen kann. Insofern bezieht sich also die Verwalterzustimmung dann nur auf die Teile des Gesamt-Kaufvertrags, die der Verwalterzustimmung unterliegen, und daher dürften nach § 98 ein Halb (1/2) dieses Teilwertes (Kaufpreis ohne Anteil für bewegliches Inventar wie z. B. Küche) richtig sein.

Für die Beurkundungsgebühr beim Kaufvertrag selbst ist natürlich wegen §§ 35, 86 alles zusammen zu rechnen für die "zwei" gegenstandsverschiedenen Rechtsverhältnisse Immobilienkauf und Verkauf beweglichen Inventars, ebenso etwaige Rechtswahlvereinbarungen, Erklärungen gegenüber Finanzierungsgläubigern des Käufers nach § 110 Nr. 2 a usw.

Nächstes Seminar GNotKG am 5.11.2014 in Kassel, siehe filzek.de unter Seminare, Anmeldungen jederzeit möglich und willkommen.

[nico86]

Aaargghhh... ist das alles verwirrend! § 98 Abs. 1 sagt aber doch, dass für die Zustimmungserklärung die Hälfte des Geschäftswerts für die Beurkundung des Geschäfts, auf das sich die Zustimmung bezieht, zugrundezulegen ist

Hier sehe ich Parallelen zu den Geschäftswerten von Vollzugsgebühren: Hier nimmt man als Wert ja auch den Wert des zugrundeliegenden Beurkundungsverfahrens. Dieser Wert darf ja dann auch nicht niedriger oder anders ausfallen als der Wert des zugrundeliegenden Beurkundungsverfahrens, egal, ob dort evtl. Erklärungen mitbeurkundet wurden, auf die sich später eine Vollzugsgebühr letztendlich gar nicht bezieht...Diese Vorgehensweise wurde, was ich hier im Forum gelesen habe, von der Bundestags-Gesetzesbegründung zu § 112 damit begründet, dass der Gesetzgeber es bewusst in Kauf genommen hat, dass aus Vereinfachungsgründen Vollzugstätigkeiten nach einem Wert zu berechnen sind, über den evtl. gar keine Vollzugstätigkeiten ausgeübt wurden. Diese Vereinfachung findet dann aber m. E. bei der Wertermittlung bei (hier speziell Verwalterzustimmungen) leider nicht statt und ist m. E. daher nicht konsequent. Einmal ist es im GNotKG möglich, entgegen den so zu verstehenden Paragraphen Werte doch herauszufiltern (Verwalterzustimmung) und das anderes Mal ist das aus Vereinfachungsgründen und vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen strikt nicht möglich (Vollzugsgebühr). Wenn ich bei dem Geschäftswert für eine Zustimmungserklärung Dinge (wie bspw. Inventar) wertmäßig doch herausfiltern kann, dann müsste dies konsequenterweise auch beim Geschäftswert für die Vollzugsgebühr möglich sein, wenn diese sich nur auf einen Teil der vorangegangenen Beurkundung bezieht. Oder andersrum gesagt: Wenn ich das bei der Wertermittlung zur Vollzugsgebühr nicht darf, dann wäre es doch nur konsequent, dies bei der Wertermittlung zur Zustimmungserklärung ("aus bewusst in Kauf genommenenen Vereinfachungsgründen") auch nicht zu tun.

[Martin Filzek]

Die Regelungen zu den Vollzugs- und Betreuungsgebühren und deren Wert und der Wert von Entwürfen und U.-Beglaubigungen unter Zustimmungserklärungen sind verschiedene Dinge, aus denen es m. E. nicht zulässig ist, "Parallelen" zu ziehen, schon gar nicht Analogien zu Ungunsten der Kostenschuldner.

Aus den Gesamtwertungen des GNotKG bietet sich m. E. eher ein Betrachten von § 30 Abs. 2 an. Der Kostenschuldner der Verwalterzustimmung zu dem Teil der Gesamturkunde haftet da auch nur für die Gebühren aus den Werten, die ohne Mitbeurkundung der sonstigen Vertragsteile, die nicht seiner Zustimmung bedürfen, entstanden wären.

Nächstes GNotKG-Seminar am 5.11.2014 in Kassel, 12.30 - 17.45 Uhr, siehe unter Seminare bei filzek.de. Wegen der zahlreichen Änderungen des GNotKG auch für Besucher vieler anderer früherer Seminare pflichtgemäß von mir zu empfehlen um diese und andere Einzelfragen ggf. weiter zu beleuchten (soweit im Gesamt-Programm unterzubringen).