Löschung Rückauflassungsvormerkung und Wohnungsrecht

Jaqueline · #1

Hallo zusammen...

Ich habe hier einen Kaufvertrag. A verkauft an B. Kaufpreis = 180.000,00 €. Für die Eltern von A ist im Grundbuch noch ein Wohnungsrecht und eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Der Vater von A ist verstorben. Die Mutter von A (79 Jahre) bewilligt im Kaufvertrag die Löschung des Wohnungsrechtes und der Rückauflassungsvormerkung. Der Jahreswert des Wohnungsrechtes beträgt 10.000,00 €.

Also berechne ich den Geschäftswert doch wie folgt:

180.000,00 € (für die Beurkundung des Vertrages) gem. § 47 - 2,0 Gebühr
18.000,00 € (für die Löschung der Rückauflassungsvormerkung) gem. § 50 I - 0,5 Gebühr
50.000,00 € (für die Löschung des Wohnungsrechtes) gem. § 52 IV - 0,5 Gebühr

Vergleich gem. § 94 I:
180.000,00 - 2,0 Gebühr = 816,00 €
68.000,00 - 0,5 Gebühr = 109,50 €
248.000,00 - 2,0 Gebühr = 1.070,00 €

getrennte Berechnung ist somit günstiger.

Ist das richtig?

Martin Filzek · #2

Kostenrechtlich interessanter Fall bzw. Frage.

I.
Grundsätzlich wäre obige Anwendung von § 94 I schon richtig. Die mit erklärte Löschungsbewilligung Dritter im Kaufvertrag wäre wohl nach überwiegender Meinung zur KostO bereits (im Gegensatz zum bei Grundpfandrechten nötigen Löschungsantrag des Eigentümers, der nach § 44 I KostO u. § 109 I GNotKG immer gegenstandsgleich wäre) gegenstandsverschieden nach § 44 II KostO bzw. jetzt §§ 35 I, 86 II GNotKG (so die überwiegende Meinung, siehe z. B. Otto in Renner/Otto/Heinze, Leipziger Gerichts- und Notarkosten-Kommentar, 2013, § 109 Rn. 26; nicht zutreffend m. E. die andere Meinung von Macht in Fackelmann/Heinemann, GNotKG-Handkommentar, 2013, § 109 Rn. 26).

II.
Der Wert der Rückauflassungsvormerkung ist m. E. nicht nach § 50 Nr. 1 mit 10 % zu bewerten, sondern gem. § 51 I, wonach regelmäßig der halbe Wert des Kaufpreises maßgebend wäre. Zu überlegen wäre, ob nach § 51 III ein geringerer Wert angenommen werden kann, weil im Einzelfall 50 % unbillig sein könnten. Evtl. kann hier mit Rücksicht darauf, dass einer der Berechtigten bereits verstorben ist und die verbliebene Berechtigte auch schon ein hohes Alter erreicht hat und die Ausübung des Wiederkaufsrechts unterdurchschnittlich wahrscheinlich erscheint, statt 50 % "Regelwert" ein Wert zwischen 10 und 25 % ca. nach § 51 III angenommen werden. Müsste der betr. Notar unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls prüfen und entsprechend schätzen.
Vgl. insoweit Kommentarliteratur zu § 51 III.

III.
Interessant ist vielleicht auch die Frage, dass bei Nichtaufnahme der Löschungserklärungen der Dritten (Mutter des Verkäufers) in die Urkunde ein Entwurf der Erklärungen von der - ggf. ohnehin entstehenden oder hierdurch erst ausgelösten oder von 50 oder 100 Euro auf 0,5 erhöhten - Vollzugsgebühr 22110 abgegolten gewesen wäre (siehe hierzu Vobem. 2.2 Abs. 2), so dass nur noch die Kosten einer U.-Begl. zusätzlich entstanden wären (0,2 aus Wert der beiden Löschungserklärungen, mind. 20 und höchst. 70 Euro nach KV 25100).
Ein Kostenvergleich und Überlegungen dazu, ob eine Verpflichtung aus dem Gebot des kostengünstigsten Wegs (abgeleitet aus § 24 BeurkG, § 19 BNotO, § 21 GNotKG) besteht (statt Mitbeurkundung Einholung mit Entwurf bei Vollzug, wenn billiger, was jeweils geprüft werden müsste: wiederum interessant dabei: durch die Mitbeurkundung erhöht sich ja Gesamtwert der Urkunde und damit auch der Wert von etwaigen - aus anderen Gründen vielleicht? anfallenden Vollzugs- und Betreuungsgebühren! - "total kompliziert" also!) dürften im Normalfall aber nicht nötig sein, denn die sofortige Mitbeurkundung erscheint "sicherer" und schneller usw. und dürfte daher immer gerechtfertigt sein.

Jaqueline · #3

Nochmal zur Rückauflassungsvormerkung...

A und B (Eltern) übertragen ein Grundstück auf C (Sohn). A, B und C vereinbaren, dass C das Grundstück zu Lebzeiten von A und B nicht veräußern darf = schuldrechtliche Vereinbarung

A, B und C bewilligen und beantragen die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch = dingliche Vereinbarung

schuldrechliche Vereinbarung = § 50
dingliche Vereinbarung = § 51

Verstehe ich das richtig?

Im Leipziger Gerichts- und Notarkostenkommentar steht zu § 51 Rd. 17: ... Sofern eine dinglich wirkende Verfügungsbeschränkung zur Sicherung eines schuldrechtlichen Verfügungsverbotes eingeräumt wird, ist jene wegen Gegenstandsgleichheit nicht gesondert zu bewerten.

Im meinem o. g. Fall ist doch danach die dingliche Verfügungsbeschränkung nicht abzurechnen sondern nur die schuldrechtliche Vereinbarung und somit nach § 50. Oder verstehe ich das falsch?

Martin Filzek · #4

Wenn es so war ist diese Bewertung in Ordnung, vgl. auch dieselbe Meinung wie von Dir aus Leipziger GNotKG-Kommentar zitiert etwas ausführlicher in Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 10. Aufl. 2013, Rn. 2224 sowie Rn. 1984, 1990.

Jaqueline · #5

Hatte ich auch gelesen. Mir war das nur mit der Berechnung wg. dinglich und schuldrechtlich nicht ganz klar. Vielen Dank für die Antworten...

Miro · #6

Hallo Zusammen,

ich habe da mal eine Frage bezüglich der Löschung einer Rückauflassungsvormerkung.

Vor ca. 12 Jahren haben die Eltern A u. B. an den Sohn C eine Wohnung übertragen und haben sich zur Sicherheit eine Rückübertragung eintragen lassen..
Laut dem Grundbuchauszug ist in Abt. II eine Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung für die Eltern A u. B eingetragen,
jetzt ist die Mutter A verstorben und der Sohn C und Papa B wollen die Vormerkung löschen lassen.

Kann B alleine die Vormerkung in Abt. II löschen lassen, oder brauchen wir hier einen Erbschein ?? usw. ?? der Sohn C hat noch Geschwister !!!

Wäre super, wenn mir jemand die Frage beantworten könnte

Vielen Dank

... · #7

Das lässt sich aufgrund des Sachverhaltes nicht beantworten. Dafür ist regelmäßig Kenntnis vom Wortlaut der Eintragungsbewilligung erforderlich.

In welchem Gemeinschaftsverhältnis wurde die Vormerkung eingetragen? Sofern Gesamtgläubigerschaft gem. §428 BGB besteht müsste die Bewilligung des B ausreichen, da ihm das Recht alleine zustehen dürfte.

Miro · #8

Zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung des Vertragsgegenstandes bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB an dem Vertragsgegenstand an nächst offener Rangstelle zugunsten der Übergeber zu gleichen Anteilen im Grundbuch.

So ist der genaue Wortlaut des Vertrages !!

Vielen Dank für die Hilfe

... · #9

Dieser "bedingte Anspruch auf Rückübertragung" wird in der Urkunde wohl noch genauer beschrieben sein. Diese Beschreibung braucht man um abschätzen zu können, ob die Vormerkung durch den Tod der A erloschen ist und damit die Grundbuchberichtigung möglich ist oder eine Bewilligung der Erben erforderlich ist.
Meiner Erfahrung nach ist bei älteren Rückauflassungsvormerkungen häufig eine Löschungsbewilligung erforderlich.

Vermutlich ist Anspruch auf die Lebenszeit des A beschränkt. Jedoch ist es -theoretisch- möglich sein, dass das gesicherte Rückforderungsrecht noch zu Lebzeiten ausgeübt wurde. Ein solcher Anspruch ist dann vererblich und ebenfalls gesichert. Dann ist es praktisch unmöglich die Unrichtigkeit des Grundbuches in der Form des §29 GBO nachzuweisen und eine Löschungsbewilligung ist erforderlich.
Nur wenn auch ein solcher Anspruch nicht vererblich ist, kann mithilfe der Sterbeurkunde gelöscht werden.

Miro · #10

Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung

Genau das ist ja mein Problem in der Urkunde steht nicht mehr als das was ich schon angegeben habe.