Vorkaufsrecht für den Verkäufer

[Jaqueline]

Folgender Fall:

A verkauf an B. A ist Geschäftsführer der C GmbH. A verkauft aber als Privatperson. B verpflichtet sich im Vertrag den Kaufgegenstand an die C GmbH zu vermieten. Ein Mietvertrag wird gesondert geschlossen. B räumt A weiterhin ein Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ein. Der Kaufgegenstand ist ein Parkplatz.

Wie berechne ich das Vorkaufsrecht?

Ist es vielleicht gegenstandsgleich zum Kaufvertrag oder muss ich gem. § 94 II abrechnen?

Danke schonmal im Voraus für Eure Antworten.

[Martin Filzek]

Wert des Vorkaufsrechts nach § 51 I 2 GNotKG halber Wert der Sache; vielleicht ist es möglich, sowohl die Verpflichtung des Käufers, den Kaufgegenstand an C-GmbH zu vermieten als auch dier Vorkaufsrechtseinräumung als weitere Leistungen neben dem Kaufpreis nach § 47 S. 2 GNotKG zu sehen, wobei für mich noch nicht ganz klar ist, ob der Wert zur
Verpflichtung zur Vermietung
- gem. § 99 Abs. 1 GNotKG
- oder nach einem der in §§ 50 - 52 GNotKG geregelten verschiedenen Wertregelungen für schuldrechtliche Verpflichtungen, Verfügungsbeschränkungen usw.
zu bestimmen ist (ich tendiere zu § 99 Abs. 1 GNotKG).
Eine weitere Frage wird dann sein, wie man für den ersten Hinzurechnungsposten Vorkaufsrechtdann den "Wert der Sache" ermittelt. Der Kaufpreis allein wird es m. E. nicht sein, denn zum Kaufpreis kommen ja gerade die oben genannten weiteren Verpflichtungen hinzu, und deren Summe insgesamt könnte dann etwa dem Wert der Sache = Verkehrswert entsprechen (aber wahrscheinlich eher sogar um ein Mehrfaches Übersteigen, denn der Wert vom Mietvertrag kommt ja hinzu). Wahrscheinlich wird man am besten gem. § 46 den Verkehrswert des Parkplatzes ermitteln und diesen dann als Rechnungsposten bei den Werten der Hinzurechnungen nehmen.

Nimmt man für eine oder beide Hinzurechnungsposten i.S.v. § 47 GNotKG hingegen an, sei seien nicht Bestandteil des Kaufvertrags, sondern weitere mit beurkundete gegenstandsverschiedene Erklärungen (GNotKG: Beurkundungsverfahrensgegenstände), ändert sich, sofern ich nichts übersehe, für die Berechnung der Gebührenberechnung des Notars im Ergebnis nichts.
Es könnte vielleicht nur vorteilhafter sein, es so zu sehen, um das Grundbuchamt bei Berechnung der Umschreibungskosten usw. nicht auf die Idee zu bringen, seine Gebühren für die Eigentumsumschreibung (u. Vormerkung) nach dem höheren Gesamtwert des Kaufvertrags einschließlich der Hinzurechnungen zu berechnen. Man würde dann von entweder
einem Kaufvertrag und Hinzurechnung der Werte für einen oder zwei weitere Beurkundungsverfahrensgegenstände (Vorkaufsrecht / Mietvertrag) ausgehen und müsste in diesem Fall bei der Angabe des Geschäftswertes auf jeden Fall getrennte Werte ausweisen, was bei der Annahme von weiteren Leistungen neben dem Kaufpreis eigentlich nicht erforderlich wäre nach den Vorschriften des Zitiergebots, aber auch da natürlich zur Transparenz der Kostenberechnung freiwillig gemacht werden könnte.

Mit § 94 II GNotKG hat das Ganze m. E. nichts zu tun, denn es sind doch wahrscheinlich alles in vertraglicher Form vereinbarte Leistungen / Verpflichtungen usw. und nicht für einen Teilbetrag nur einseitige Verpflichtungen, so dass m. E. gar keine unterschiedlichen Gebührensätze zur Anwendung kommen.

[Jupp03/11]

Was die zusätzliche Bewertung der Verpflichtung zum Abschluss eines MV betrifft, werfe ich hier -weil ich es höflich ausdrücken möchte- nur den § 21 Abs. 1 in die Runde.

[Jaqueline]

@ Filzek

Ein kleines macht sich breit.

Die Verpflichtung zur Vermietung des Kaufvertrages werde ich nicht abrechnen.

Nun noch mal zur eigentlichen Frage: Dem Vorkaufsrecht. Wieso schreiben Sie im zweiten Absatz, dass sich nichts ändert? Wenn ich den Kaufpreis z. B. 100.000,00 € (Verkehrswert Parkplatz) und nehme das Vorkaufsrecht dann hinzurechne, ist mein Geschäftswert doch 150.000,00 €.

Ich wollte eigentlich nur wissen, ob das dem Verkäufer eingeräumte Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand gegenstandsgleich oder gegenstandsverschieden ist.?

[Martin Filzek]

Was ich oben geschrieben habe (es ändert sich nichts im Ergebnis der Gebührenberechnung ...) bezieht sich darauf, dass man das Vorkaufsrecht
a) entweder unmittelbar im Wert des Kaufvertrags als weitere hinzuzurechnende Leistung nach § 47 hinzurechnen kann
b) soweit man eine gegenstandsverschiedene Erklärung zum Kaufvertrag annimmt (weitere Erklärung: bei a) wäre es also gegenstandsgleich) würde sich im Ergebnis der Gebührenberechnung des Notars dann deswegen nichts ändern, weil dann auch aus der Summe von Kaufpreis + Hinzurechnung - ebenso wie bei a) - die 2,0-Geb. zu berechnen wäre.

Man wird überwiegend wohl die Einräumung des Vorkaufsrechts als gegenstandsverschieden ansehen, siehe z. B. die allgem. Hinweise von Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 10. Aufl. 2013, Rn. 2530 ff.

Man sollte im konkreten Einzelfall wahrscheinlich noch berücksichtigen, inwieweit das Vorkaufsrecht Vertragsbedingungen sichert, evtl. kommt man dann auch wieder zur Einordnung als gegenstandsgleich, was aber wie gesagt keinen Unterschied macht, denn auch als weitere Leistung des Käufers wäre es ja - dann über § 47 eben - hinzuzurechnen, so dass es oft auf die Frage gegenstandsgleich oder -verschieden nicht ankommt. Für gegenstandsverschieden spricht auch das oben von mir zur evtl. Wertübernahme beim Grundbuchamt Befürchtete.

Zu #3 und dem dritten Absatz von #4 noch (Frage der Bewertung der Verpflichtung, an eine bestimmte GmbH zu vermieten):

Hier müsste man noch mehr über den Satz in #1 wissen "Ein Mietvertrag wird gesondert geschlossen." Was heißt das? Privatschriftlich von den Beteiligten selbst, oder durch Entwurf oder Beurkundung des Notars? Das könnte m. E. Einfluss auf die Frage haben, ob die mitbeurkundete Verpflichtung im Kaufvertrag, an C-GmbH zu vermieten, dort auch gesondert bewertet werden muss / darf oder nicht.
Weshalb sollte man die Verpflichtung, an eine bestimmte GmbH zu vermieten, nicht als zusätzliche Leistung des Käufers bewerten? Es ist doch eine erhebliche Einschränkung der Eigentümerrechte - die der Käüfer sonst voll hätte - wenn er nur an die und die GmbH vermieten darf bzw. sich dazu verpflichten muss (ähnlich Wohnungsbesetzungsrecht usw.). Wenn dies Vertragswille beim beurkundungspflichtigen Grundstücksveräußerungsgeschäft war, musste dieser Vereinbarung auch mitbeurkundet werden, so dass ich für § 21 GNotKG keine Grundlage sehe. Werde es bei Gelegenheit aber weiter prüfen und sehe gern auch weiteren Meinungen zu dieser Frage u. Aufklärung über den Hintergrund des Satzes mit dem gesonderten Mietvertrag entgegen.

[Jupp03/11]

Es mußte nicht die Verpflichtungserklärung beurkundet werden, sondern der Mietvertrag, zumindest in groben Zügen der wesentliche Inhalt. Es handelt sich um verbundene Geschäfte, was sich insbesondere aus dem eingeräumten Vorkaufsrecht ergibt. Und deshalb bleibe ich bzgl. der übernommenen Verpflichtungserklärung bei § 21.

[Jaqueline]

Ich sehe das wie Jupp. Der Mietvertrag wird privatschriftlich geschlossen. Es wurde ausdrücklich keine Beurkundung gewünscht. Deswegen denke ich auch, dass die Verpflichtungserklärung nicht extra abzurechnen ist. Es ist so: Während der Beurkundung wird oft von den Notaren noch "schnell" was in die Urkunde eingefügt, weil der Notar das für erforderlich hält. Und das ist der Punkt. Der Notar hält das für erforderlich. Die Beteiligten nicht. Und genauso ist es in diesem Fall. Deswegen § 21.

[Jaqueline]

Und nun noch mal zum Vorkaufsrecht. Ich dachte:

gegenstandsgleich = Hinzurechnung zum Kaufpreis (Kaufpreis = 100.000,00 €) =
150.000,00 gem. §§ 97, 47, 51 - 2,0 Gebühr
evtl. Vollzugs- und Betreuungsgebühr aus dem Wert 150.000,00 €

gegenstandsverschieden = keine Hinzurechnung zum Kaufpreis sondern gesonderte Bewertung =
100.000,00 gem. §§ 97, 47 - 2,0 Gebühr
50.000,00 gem. § 51 - 2, 0 Gebühr
evtl. Vollzugs- und Betreuungsgebühr aus dem Wert 150.000,00 €

[Martin Filzek]

Zu #8:
Dann haben sich ja im Ergebnis meine Meinung aus #2, auf Nachfrage in #4 von mir in #5 klargestellt, für die Bewertung von Kaufvertrag und Vorkaufsrechtseinräumung ja jetzt angenähert bzw. sind fast gleich.
Offen ist vielleicht noch die Frage, ob die Schätzung des Werts des Vorkaufsrechts sich hier am Kaufpreis orientieren kann, m. E. wäre das nur dann der Fall, wenn der Verkehrswert des Parkplatzes mit dem "Barkaufpreis" von 100.000 Euro annähernd identisch wäre. Letzteres ist aber vielleicht zweifelhaft, da eben neben dem Kaufpreis weitere Erwerberverpflichtungen i.S.v. § 47 vorliegen (Verpflichtung, an C GmbH zu vermieten, woran offenbar Verkäufer A interessiert war - es wird immer bei der Bewertung von sonst übernommenen Erwerberverpflichtungen neben dem Kaufpreis danach gefragt, inwieweit der Verkäufer ein wirtschaftliches Interesse daran hat, und dieses Interesse wird dann durch Schätzung eines Teilbetrags dieser Erwerberverpflichtungen hinzugerechnet). Sollte man also feststellen können, dass der Parkplatz - z. B. nach den Werten des Gutachterausschusses für diese Gegend - ca. 130.000 Euro Verkehrswert hat, müsste man m. E. nicht 50 % von 100.000 Euro (Kaufpreis bzw. Barkaufpreisteil) hinzurechnen, sondern die Hälfte von 130.000 = 65.000 Euro z. B.

Zu #6 und #7 (Frage der Mitbewertung der Verpflichtung zum Mietvertrag):

Das von Jupp zur Notwendigkeit der Mitbeurkundung grober Teile des Mietvertrags Geschriebene leuchtet mir ein, aber ich verstehe nicht, weshalb daraus dann ein Grund für die Anwendung von § 21 GNotKG (Nichterhebung von Kosten wegen unrichtiger Sachbehandlung) sein soll, logischerweise müsste doch dann gerade das Gegenteil richtig sein (Verpflichtung zur Mitbeurkundung: also keine unrichtige Sachbehandlung, also Prüfung ob gegenstandsgleiche Erklärung vorliegt - hier wohl eher nein, da Kaufvertrag und Mietvertrag in der Regel nie gegenstandsgleich sind - oder ob gegenstandsverschiedene Erklärung vorliegt mit vollem Wert des Mietvertrages für die vertragliche Verpflichtung dazu - hilfsweise analog zugunsten der Kostenschuldner, um erhöhte Werte zu vermeiden, Bewertung analog § 50 Nr. 1 oder Nr. 2 oder § 51 Nr. 3).

Das in #7 zu dieser Frage von Jaqueline Geschriebene überzeugt mich nicht, denn die Argumentation läuft ja darauf hinaus, dass der rechtsunkundige Mandant "bestimmen" kann was beurkundet wird und was nicht, während die Meinung des sachkundigen Notars, der über Beurkundungserfordernisse besser Bescheid weiß, unterbewertet bleibt. Wäre auch Verstoß gegen § 125 GNotKG (früher § 140 KostO), Verbot der Gebührenvereinbarung.

Ähnliche Probleme wurden mal diskutiert für das Problem, dass der Notar bei Erwerb in BGB-Gesellschaft zum Teil den Gesellschaftsvertrag der BGB-Gesellschaft mit beurkunden musste (oder konnte), wobei in der Kommentarliteratur einzelne auch vertreten hatten, dass die grobe Regelung des GbR-Verhältnisses (ohne alle Details eines ausführlichen GbR-Vertrags) auch nach einem Schätzwert von nur 10 - 30 % des Gesellschaftsvermögens bewertet werden könne (was auch nur eine "Notlösung" zur Vermeidung verdoppelter Gebühren war und dogmatisch nicht sicher begründet werden konnte. Möglicherweise wäre auch das hier eine Lösung ... ähnlich wie der Vorschlag mit der analogen Anwendung zugunsten der Kostenschuldner von §§ 50, 51, s. o.).

Ich werde die angesprochenen Fragen weiter im Auge behalten und sehe erneuten Meinungsäußerungen oder Hinweisen auf Behandlung solcher oder ähnlicher Themen in neuerer Literatur / Rspr. mit Interesse entgegen.

[Jupp03/11]

Martin, was du zu 6 schreibst, ist mir völlig unverständlich.