Zustimmung Eigentümer Veräußerung Erbbaurecht

birgitsabina · #1

Hallo! Ich wäre dankbar für Unterstützung bei Berechnung der Notarkosten für den folgenden Fall

Aufgrund eines nach KostO bereits abgerechneten Kaufvertrages über ein Erbbaurecht wird
am 05.08.2013 der Grundstückseigentümer gebeten seine Zustimmungserklärung zum Kauf sowie den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht für diesen Verkaufsfall zu erklären. Der beurkundende Notar des Kaufvertrages soll auch die Beglaubigung der Zustimmungserklärung mit Vorkaufsrechtsverzicht bearbeiten.

Gemäß dem neuen GNotKG wird der hälftige Wert des Kaufpreises für Zustimmungserklärungen in Ansatz gebracht. Wird das Vorkaufsrecht gleichfalls wie vorher nach KostO prozentual bewertet und wenn ja, wo ist dies nachzulesen.

Außerdem hätte ich gerne gewusst, ob bei diesem Fall gleichfalls keine Entwurfsgebühr berechnet werden darf, weil die Zustimmungserklärung wie bei einer Verwalterzustimmung zur grundbuchlichen Abwicklung des Kaufvertrages dient.

Kann es sogar sein, dass die Zustimmungserklärung noch nach KostO abgerechnet werden muss, weil sie im Zusammenhang mit der Abwicklung des im Juli beurkundeten Kaufvertrages steht.

Martin Filzek · #2

Wenn ich alles richtig verstehe, dient alles ja dem Vollzug eines vor August 2013 beurkundeten Kaufvertrags; in diesem Fall ist nach § 136 GNotKG die KostO anzuwenden. Es soll nach dem Gesetzeszweck vermieden werden, auf ein einheitliches Geschäft verschiedene Kostengesetze anwenden zu müssen.
Wenn es im Eingangsteil des Fragebeitrags heißt "bereits abgerechneten Kaufvertrages" kann sich dies wohl nur auf eine vorschussweise Berechnung der Vollzugs- und Betreuungsgebühren nach KostO beziehen, zu denen die im August gemachten Einholungen dann abgedeckt wären.
Soweit ein Entwurfsauftrag bestand für die Eigentümerzusimmung und Vorkaufsrechtverzicht sind die Bewertungen nach KostO (vgl. Notarkasse München, Streifzug durch die Kostenordnung, Stichwort Erbbaurecht, Unterstichwort Kaufvertrag über ein Erbbaurecht, in 8. Aufl. von 2010 ist es Rn. 515 f., 9. Aufl. einige Randnummern weiter, leikgt zur Zeit in anderem Zimmer) für die Zustimmung nach § 40 I nach dem vollen Wert zu mchen und zusätzlich für die Nichtausübungserkärung zum Vorkaufsrecht aus gem. § 30 I KostO geschätzten ca. 10 % dieses Werts, und daraus dann i.d.R. getrennte Gebühren nach § 44 I 1 und 2 KostO zu berechnen = 5/10 aus Wert Zustimmungserklärung und 10/10 nach § 36 I aus Wert Vorkaufsrecht-Nichtausübungserklärung - soweit nicht 10/10 aus höherem der Werte für den Kostenschuldner günstiger ausfallen (Vergleichsberechnung § 44 I 1 und 2 KostO).

Würde in Zukunft für einen ähnlichen Fall GNotKG anzuwenden sein sind obige Überlegungen soweit ich sehe ganz richtig. Nachfolgevorschrift für die prozentuale Bewertung nach bisher § 30 I KostO wäre dann § 36 GNotKG, Vorkaufsrechte haben sonst grundsätzlich den halben Wert behalten, und Zustimmungserklärungen sind nach § 98 GNotKG künftig nur noch mit dem halben Wert des bestimmten Rechtsgeschäfts, dem zugestimmt wird, zu bewerten, und haben jetzt - wie die iin § 98 mit geregelte Vollmacht u. Vollmachtsbestätigung - den halben Wert des zugrundeliegenden Geschäfts. Richtig ist auch, dass nach GNotKG dann ein gemachter Entwurf keine gesondeten Entwurfsgebühren mehr auslösen kann, sondern mit der Vollzugsgebühr abgegolten ist, siehe Vorbemerkungen vor den Vollzugsgebühren (Vorbem. 2.2 Abs. 2).

Ich hoffe, mir sind in der Eile der Beantwortung vor dem Mittagessen keine Irrtümer unterlaufen, die bei dem neuen GNotKG und diesem nicht ganz alltäglichen Geschäft immer mögich sind - berichtigende Hinweise also wie immer durchaus möglich; natürlich könnte man den Beitrag bei Zeit auch noch ausführlicher gestalten ...

Revisor · #3

Hier wird, wie Martin Filzek .E. völlig richtig schreibt, auch für die Zustimmungserklärung das alte Recht anzuwenden sein(§ 136 Abs. 3 GNotKG).

Für das neue Recht gilt:
Holt der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, die Zustimmungserklärung (einschl. Vorkaufsrechtsverzicht) unter Übersendung eines von ihm gefertigten Entwurfs ein, erhält er hierfür nach GNotKG (nur) die Vollzugsgebühr, aber keine Entwurfsgebühr mehr.

Fertigt ein andererNotar einen solchen Entwurf, würde dieser - anders als bisher - folgende Rechnung aufstellen müssen:
Entwurf einer Zustimmungserklärung = KV Nr. 24101 1,0; Wert: 1/2 des Kaufpreises, § 98 GNotKG
Entwurf einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung = KV Nr. 24101 1,0; Wert: %-Satz des Kaufpreises, § 36 GNotKG
Die Erklärungen müssten - wie bisher schon - gegenstandsgleich sein (jetzt: § 109 Abs. 1 GNotKG) , so dass nur eine 1,0 Gebühr aus dem höheren Wert entstehen wird.

Jupp03/11 · #4

Fackelmann, Notarkosten nach dem neuen GnotKG nimmt für die Zustimmung zur Belastung eines Erbbaurechts den vollen Wert der Grundschuld Rd 603, Vorschriften §§ 97 Abs. 1, 52 Abs. 1 S. 1 und bezieht sich paar Zeilen weiter auf
§ 53 Abs. 1 S. 1.
Ist das tatsächlich zutreffend?
Bei Diehn finde ich dazu nichts.

Revisor · #5

Wer ist Fackelmann??

M.E. ist die Gesetzlage eindeutig (§ 98 Abs. 1 GNotKG). Grund für die Halbierung des Werts ist insbesondere, dass jetzt eine 1,0 Gebühr entsteht (gegenüber 1/2 Gebühr nach altem Recht).
Aus der Begründung des Gesetzentwurfs:
"Vollmachten und Zustimmungen sind einseitige Erklärungen, für deren Beurkundung die Gebühr 21200 mit einem Gebührensatz von 1,0 vorgeschlagen wird. Es erscheint sachgerecht, eine Begünstigung dieser Geschäfte durch eine Halbierung des Geschäftswerts und der Zusammenfassung der maßgeblichen Geschäftswertvorschriften zu erreichen."

Jupp03/11 · #6

Notarassessor, der nach seinem Vorwort mit Heinemann einen Handkommentar zum neuen Gesetz erstellt bzw. erstellt hat. Reklame von dem Nomos Verlag war in einer der letzten NJW.

Bielefelder · #7

Entwurf Zustimmungserklärung und Vorkaufrechtsverzicht sind gesonderte Gegenstände, § 86 Abs. 2 GNotKG. Derselbe Gegenstand kann nur nach § 109 vorliegen, wobei hier nur 109 Abs. 1 in Betracht käme. Die beiden stehen aber nicht im Verhältnis der Sicherung/Erfüllung/Durchführung.

Daher müsste man die Werte addieren, § 35 Abs. 1, und dann die 1,0-Gebühr.

Jupp03/11 · #8

Hat schon jemand den Fall gehabt, dass der Eigentümer einem Kaufvertrag zustimmt und dann sein Vorkaufsrecht ausübt? Hat jemals jemand vom Rechtspfleger eine Beanstandung erhalten, mit der der Notar nachzuweisen hätte, dass ein Vorkaufsberechtigter in dem vorliegenden Verkaufsfall auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat?
Ich jedenfalls nicht und bin schon einige Tage unterwegs.

Revisor · #9

@Jupp03/11

§ 86 Abs. 1 GNotKG enthält eine Definition dessen, was die Rechtsprechung bislang als "gegenstandsgleich" i.S.d. § 44 Abs. 1 KostO angesehen hat. Dies war beim Verzicht auf das Vorkaufsrecht und die Veräußerungszustimmung des Eigentümer des Erbbaugrundstücks unstreitig (OLG Celle, DNotZ 1963, 354 und DNotZ 1968, 384 = JurBüro 1967, 761; Filzek, KostO, 4. Aufl,. RdNr. 11 zu § 44 wie auch "Streifzug durch die KostO" - siehe Beitrag #2 von Martin Filzek) und hat sich m.E. durch das GNotKG nicht geändert.

...und schon haben wir die erste von der Rechtsprechung zu klärende Frage zum GNotKG, durch das doch alle Zweifelsfragen ausgeräumt werden sollten!

birgitsabina · #10

Auch vielen Dank von meinem Notar, wir schlagen uns derzeit mit insgesamt drei Büchern und Fortbildungsmaterial aus einem Fortbildungslehrgang bei Herrn Harald Wudy durch den neuen Gebührenurwald.