Huhu,
einmal eine "allgemeine" Frage zur Kostenteilung der Verkäufer.
Hier der gedachte Fall: Wir haben einen Kaufvertrag, in dem geregelt ist, dass die Kosten prinzipiell vom Käufer getragen werden. Die Lastenfreistellungskosten dagegen übernehmen die Verkäufer, genauso etwaige Mehrkosten aufgrund einer Genehmigung. Die Verkäufer sind dabei kein Ehepaar und haben verschiedene Anschriften (keine gemeinsame Abrechnung). Nun lässt sich einer der Verkäufer vertreten. Aufgrund des Kaufpreises fällt die 0,5 Gebühr immer höher aus als etwaige "50 € Gebühren" für Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen.
Rechne ich die 0,5 Vollzugsgebühr nun (abzgl. etwaiger bereits durch den Käufer gezahlter Vollzugsgebühren) komplett bei dem Verkäufer ab, der sich hat vertreten lassen? Oder mache ich 50:50, wobei ich das wieder "unfair" fände, weil einer 50 % für die Löschungsunterlagen trägt und der andere 50 % für Löschungsunterlagen + Anforderung Genehmigung. Oder mache ich 25:75? Gibt es dafür einen gängigen Ansatz im Kostenrecht?
Ich hätte wahrscheinlich einfach alles demjenigen Verkäufer in Rechnung gestellt, der sich hat vertreten lassen.
Liebe Grüße
Felix
Aufteilung Kosten Verkäufer (Löschung + Genehmigung)
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Felix Culpa
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tristis, tamen verus
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Martin Filzek
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Lieber Felix,
die Frage ist ein "Dauerbrenner" spätestens seit GNotKG-Inkrafttreten 2013 und eigentlich auch schon davor in KostO-Zeit. Wenn du hier im Forum oben bei Suche "Aufteilung Vollzugsgebühr" eingibst, erhältst du 62 Treffer mit ähnlichen Fragestellungen und qualifizierten Beantwortungen in den letzten mehr als 10 Jahren.
Um deine Frage darüber hinaus noch kurz individuell zu beantworten: Die Frage stellt sich für dich nur deshalb, weil eure Kostenverteilungsklausel nicht genau genug diese Frage im voraus zweifelsfrei regelt (vgl. auch im nachfolgend einkopierten Auszug meines Skripts von Okt. 2020 die Hinweise hierzu am Ende mit Hinweis auf Elsing).
Notarkostenrechtlich kannst du angesichts der momentan wohl bestehenden Unklarheit "machen was du willst" aufgrund der gesamtschuldnerischen Kostenhaftung aller Betreiligten §§ 29 - 32 GNotKG. Im zivilrechtlichen Innenverhältnis könnte dann Streit zwischen den Beteiligten über die Höhe, in der sie konkret von euch in Anspruch genommen werden, entstehen, und dem Notar vorgeworfen werden, etwas Unklares nicht zweifelsfrei geregelt zu haben mit der Folge von u. U. Amtshaftungsansprüchen nach § 19 BNotO und dgl.
Aber das ist ja alles immer angesichts der relativ kleinen Beträge höchst unwahrscheinlich, so dass es in schätzungsweise 50 % aller Praxisfälle so läuft, dass eine ungenaue Kostenverteilungsregelung im Kaufvertrag irgendwie umgesetzt wird und alle dann mit dem Ergebnis einverstanden sind. Bei einigen Fällen, wo doch relativ hohe Gebührenunterschiede entstehen, hatte ich in den letzten Jahren aber schon viele Fälle erlebt, wo - meist Verkäufer - sich wegen der nicht vorausgeahnten hohen Belastungen für sie bei der Vollzugsgebühr dem Notar gegenüber bzw. der anderen Partei gegenüber die ganze Sache doch genauer angesehen haben und Rückforderungsrechte verfolgt haben. Ein möglicher Ärger, der sich bei genauerer Fassung der Kostenverteilungsklausel leicht vermeiden ließe. Andererseits steht dem gegenüber, dass solch ausführliche Kostenverteilungsklauseln dann in vielen Fällen evtl. umfangreich erläutert werden müssten, damit die Beteiligten verstehen, was genau damit gemeint ist (und davor einzelne Notare, die manchmal auch wenig Kostenrechtskenntnisse haben, es selbst vorher verstehen müssten
).
Auszug aus meinem letzten Skript "Die Notarkostenschau kompakt" GNotKG aktuell, Die optimale Notarkostenberechnung:
Exkurs Kostenverteilung im Innenverhältnis Verkäufer / Käufer
Erhalten bleibt die – von dem eigentlichen Notarkosten-Recht eigentlich unabhängige – Frage, wie ggf. eine Vollzugsgebühr „gerecht“ zu verteilen ist auf mehrere Kostenschuldner, weil sie zum Teil durch Dinge entsteht, die mit der Ablösung nicht übernommener Grundpfandrechte zusammenhängen (oder eine durch den Verkäufer abzugebende Genehmigungserklärung), zum anderen Teil aber durch Dinge, welche den sonstigen Vollzug des Kaufvertrags betreffen (z. B. bei Grundstückskauf notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigungen). Festzuhalten ist insoweit, dass gegenüber dem Notar i.d.R. beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) aufgrund der gesamtschuldnerischen öffentlich-rechtlichen Kostenhaftung nach §§ 29 – 30, 32 GNotKG; ausführlich hierzu z. B. Wudy, NotBZ 2013, 229 ff.) haften und der Notar sich für die Inanspruchnahme einen „aussuchen“ kann. In der Regel ist es jedoch üblich, dass der Notar sich bei der ersten Inanspruchnahme den „aussucht“, der auch im Innenverhältnis die Kosten schuldet, und eine angemessene Regelung des Innenverhältnisses, die meist am gesetzlichen Leitbild des BGB – siehe § 448 II BGB, allgemeine Beurkundungskosten und Grundbucheintragungskosten Käufer, Löschungskosten für Vorbelastungen wohl Verkäufer - orientiert wird (aber natürlich auch aufgrund der Vertragsfreiheit der Beteiligten davon abweichen kann). Anzustreben ist eine möglichst gerechte und auf o. a. Einzelheiten Rücksicht nehmende Kostenregelungs-Klausel im Vertrag. Insoweit wurde vorgeschlagen, nachdem der BGH die Einholung von Löschungs- unterlagen als Vollzugstätigkeit eingeordnet hat (BGHR 2007, 1106 mit Anm. Waldner = RNotZ 2007, 556 mit Anm. Klein = BWNotZ 2007, 161 mit Anm. Filzek) vorgeschlagen, entsprechend ausführliche Kostenverteilungsregelungen in die Kaufverträge aufzunehmen (Wudy NotBZ 2007, 393; übernommen bei Rohs/Wedewer § 146 KostO Rn. 27 und Filzek, KostO, 4. Aufl. 2009, § 146 Rn. 31):
Übertragen auf die Vorschriften des GNotKG wäre die von Wudy, NotBZ 2007, 303 empfohlene Kostenverteilungsregelung zu der damaligen Vollzugsgebühr § 146 KostO, wie folgt zu formulieren:
Formulierungsvorschlag Kostenverteilung im Innenverhältnis in Kaufverträgen
Zur Vollzugsgebühr wird, unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Notar, vereinbart:
Fällt sie allein wegen der Einholung der vom Verkäufer geschuldeten Löschungsunterlagen (oder wegen einer Genehmigung durch eine auf Verkäuferseite stehende Vertragsbeteiligte) an, so trägt sie dieser allein. Sind keine Löschungsunterlagen oder Genehmigungen von Verkäuferseite einzuholen, trägt sie der Käufer allein.
Fällt als weitere Vollzugstätigkeit nur noch die Einholung von gebührenprivilegierten Erklärungen nach KV 22112 an, trägt der Käufer die Vollzugsgebühr in Höhe der nach KV 22112 anfallenden Beträge und der Verkäufer, soweit wegen der Löschungsunterlagen oder Genehmigungen auf Verkäuferseite letztlich eine höhere Vollzugsgebühr nach KV 22110 zu berechnen ist, den Differenzbetrag.
In allen sonstigen Fällen (d. h. wenn sowohl für die zur Eigentumsumschreibung notwendigen Vollzugshandlungen KV 22110 zu berechnen ist als auch die nach § 93 nur einmal nur zu berechnende Gebühr auch wegen Löschungsunterlagen oder Genehmigungen auf Verkäuferseite anfällt) tragen Verkäufer und Käufer die Vollzugsgebühr je zur Hälfte.
Zum Teil werden auch, anders als im letzten Satz obigen Formulierungsvorschlags vorgeschlagen, reine Mehrkosten-Klauseln empfohlen, nach denen der Verkäufer nur dann Teile der Vollzugsgebühr tragen soll, wenn durch Löschungsunterlagenanforderung oder Genehmigungen auf Verkäuferseite tatsächlich Mehrkosten entstanden sind (vgl. Diehn/Sikora/Tiedtke, Das neue Notarkostenrecht, 2013, Rn. 149 f.; Diehn, Notarkostenberechnungen, 3. Aufl. 2014, Rn. 169 a = in 5. Aufl. 2017 und 6. Aufl. 2020 Rn. 229, der auch auf die weiter zu Gunsten des Verkäufers bestehende Möglichkeit hinweist, bewusst die volle Kostentragung des Käufers auch bei Einholung von Löschungsunterlagen zu vereinbaren.). Wie zahlreiche Fragen von Seminarteilnehmern oder im Internet zeigen, wird häufig zwar eine Vollzugsgebühr anteilig berechnet und auf Verkäufer und Käufer nach dem, was der Notar bzw. die Mitarbeiter/innen für gerecht halten, aufgeteilt, ohne dass aber eine interne Kostenverteilungsregelung im Vertrag, welche diese Einzelheiten genau regelt, enthalten ist. Wegen möglicher Meinungsunterschiede der Vertragsparteien ist davon abzuraten. Die Unparteilichkeit des Notars wird durch dessen eigene Verteilung tangiert, was leicht zu vermeiden ist, indem in alle Kaufverträge eine angemessene Verteilungsregelung aufgenommen und mit verlesen wird (vgl. OLG Düsseldorf MittBayNot 2007, 430, dass. NotBZ 2008, 75 = Beschlüsse vom 27.3.2007 und 3.5.2007; vgl. auch LG Düsseldorf, Beschluss vom 04.02.2016 Az. 25 T 655/15 in Rechtsprechungsdatenbank NRW, sowie RNotZ 2016, 197). Elsing, Infobrief für Notariatsmitarbeiter Ausg. 4/2016 S. 21 ff. weist zutreffend darauf hin, dass auch zahlreiche Formulierungen in Kaufverträgen oft noch Streitpotential bieten, weil noch immer darüber gestritten werden kann, was unter „Kosten des Vollzugs“ beispielsweise genau zu verstehen ist. Auch für etwaige Hinterlegungskosten (Verwahrungsgebühr KV 25300) und im Fall von Genehmigungen auf Verkäuferseite, für die bei der Lastenfreimachung anfallenden Treuhandgebühren und die Grundbuchkosten der Löschung empfehlen sich möglichst genaue Regelungen. Dies gilt auch für die bei Entwurf von Löschungsbewilligungen oder Genehmigungen unter die Vollzugsgebühr fallenden Kosten der Unterschriftsbeglaubigung bei einem anderen Notar oder dem Vollzugsnotar (die KV 25100 mit 0,2-Gebühr, höchstens 70 Euro, aus dem Wert, der bei Entwurf maßgeblich wäre, also z. B. für Genehmigungen Wert nach § 98 halber Wert des Geschäfts oder anteiliger Wert, bei Löschungsbewilligungen für Grundpfandrechte nach § 53 Nennbetrag, ist nach ganz herrschender Meinung zusätzlich – egal von welchem Notar – zu berechnen, da die Gebührenfreiheit für selbständige Entwürfe nach den im 4. Buch des KV Vorbem. 2.4.1 Abs. 2 für die „Vollzugsentwürfe“ nicht gilt, so auch LG Bielefeld, Beschluss vom 17.12.2014 Az. 23 T 433-439/14, NotBZ 2015, 276 = ZNotP 2015, 38 mit Anm. Tiedtke, und OLG Hamm Beschluss vom 16.07.2015 Az. 15 W 152/15. auch in Rechtsprechungsdatenbank NRW).
(Ende Auszug aus eigenem Skript von Okt. 2020)
Notarkosten-Dienst = Unterstützung bei Notarkostenberechnungen, auch Rückständen, entgeltlich / günstig siehe www.filzek.de unter "Notarkosten-Dienst".
die Frage ist ein "Dauerbrenner" spätestens seit GNotKG-Inkrafttreten 2013 und eigentlich auch schon davor in KostO-Zeit. Wenn du hier im Forum oben bei Suche "Aufteilung Vollzugsgebühr" eingibst, erhältst du 62 Treffer mit ähnlichen Fragestellungen und qualifizierten Beantwortungen in den letzten mehr als 10 Jahren.
Um deine Frage darüber hinaus noch kurz individuell zu beantworten: Die Frage stellt sich für dich nur deshalb, weil eure Kostenverteilungsklausel nicht genau genug diese Frage im voraus zweifelsfrei regelt (vgl. auch im nachfolgend einkopierten Auszug meines Skripts von Okt. 2020 die Hinweise hierzu am Ende mit Hinweis auf Elsing).
Notarkostenrechtlich kannst du angesichts der momentan wohl bestehenden Unklarheit "machen was du willst" aufgrund der gesamtschuldnerischen Kostenhaftung aller Betreiligten §§ 29 - 32 GNotKG. Im zivilrechtlichen Innenverhältnis könnte dann Streit zwischen den Beteiligten über die Höhe, in der sie konkret von euch in Anspruch genommen werden, entstehen, und dem Notar vorgeworfen werden, etwas Unklares nicht zweifelsfrei geregelt zu haben mit der Folge von u. U. Amtshaftungsansprüchen nach § 19 BNotO und dgl.
Aber das ist ja alles immer angesichts der relativ kleinen Beträge höchst unwahrscheinlich, so dass es in schätzungsweise 50 % aller Praxisfälle so läuft, dass eine ungenaue Kostenverteilungsregelung im Kaufvertrag irgendwie umgesetzt wird und alle dann mit dem Ergebnis einverstanden sind. Bei einigen Fällen, wo doch relativ hohe Gebührenunterschiede entstehen, hatte ich in den letzten Jahren aber schon viele Fälle erlebt, wo - meist Verkäufer - sich wegen der nicht vorausgeahnten hohen Belastungen für sie bei der Vollzugsgebühr dem Notar gegenüber bzw. der anderen Partei gegenüber die ganze Sache doch genauer angesehen haben und Rückforderungsrechte verfolgt haben. Ein möglicher Ärger, der sich bei genauerer Fassung der Kostenverteilungsklausel leicht vermeiden ließe. Andererseits steht dem gegenüber, dass solch ausführliche Kostenverteilungsklauseln dann in vielen Fällen evtl. umfangreich erläutert werden müssten, damit die Beteiligten verstehen, was genau damit gemeint ist (und davor einzelne Notare, die manchmal auch wenig Kostenrechtskenntnisse haben, es selbst vorher verstehen müssten
). Auszug aus meinem letzten Skript "Die Notarkostenschau kompakt" GNotKG aktuell, Die optimale Notarkostenberechnung:
Exkurs Kostenverteilung im Innenverhältnis Verkäufer / Käufer
Erhalten bleibt die – von dem eigentlichen Notarkosten-Recht eigentlich unabhängige – Frage, wie ggf. eine Vollzugsgebühr „gerecht“ zu verteilen ist auf mehrere Kostenschuldner, weil sie zum Teil durch Dinge entsteht, die mit der Ablösung nicht übernommener Grundpfandrechte zusammenhängen (oder eine durch den Verkäufer abzugebende Genehmigungserklärung), zum anderen Teil aber durch Dinge, welche den sonstigen Vollzug des Kaufvertrags betreffen (z. B. bei Grundstückskauf notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigungen). Festzuhalten ist insoweit, dass gegenüber dem Notar i.d.R. beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) aufgrund der gesamtschuldnerischen öffentlich-rechtlichen Kostenhaftung nach §§ 29 – 30, 32 GNotKG; ausführlich hierzu z. B. Wudy, NotBZ 2013, 229 ff.) haften und der Notar sich für die Inanspruchnahme einen „aussuchen“ kann. In der Regel ist es jedoch üblich, dass der Notar sich bei der ersten Inanspruchnahme den „aussucht“, der auch im Innenverhältnis die Kosten schuldet, und eine angemessene Regelung des Innenverhältnisses, die meist am gesetzlichen Leitbild des BGB – siehe § 448 II BGB, allgemeine Beurkundungskosten und Grundbucheintragungskosten Käufer, Löschungskosten für Vorbelastungen wohl Verkäufer - orientiert wird (aber natürlich auch aufgrund der Vertragsfreiheit der Beteiligten davon abweichen kann). Anzustreben ist eine möglichst gerechte und auf o. a. Einzelheiten Rücksicht nehmende Kostenregelungs-Klausel im Vertrag. Insoweit wurde vorgeschlagen, nachdem der BGH die Einholung von Löschungs- unterlagen als Vollzugstätigkeit eingeordnet hat (BGHR 2007, 1106 mit Anm. Waldner = RNotZ 2007, 556 mit Anm. Klein = BWNotZ 2007, 161 mit Anm. Filzek) vorgeschlagen, entsprechend ausführliche Kostenverteilungsregelungen in die Kaufverträge aufzunehmen (Wudy NotBZ 2007, 393; übernommen bei Rohs/Wedewer § 146 KostO Rn. 27 und Filzek, KostO, 4. Aufl. 2009, § 146 Rn. 31):
Übertragen auf die Vorschriften des GNotKG wäre die von Wudy, NotBZ 2007, 303 empfohlene Kostenverteilungsregelung zu der damaligen Vollzugsgebühr § 146 KostO, wie folgt zu formulieren:
Formulierungsvorschlag Kostenverteilung im Innenverhältnis in Kaufverträgen
Zur Vollzugsgebühr wird, unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Notar, vereinbart:
Fällt sie allein wegen der Einholung der vom Verkäufer geschuldeten Löschungsunterlagen (oder wegen einer Genehmigung durch eine auf Verkäuferseite stehende Vertragsbeteiligte) an, so trägt sie dieser allein. Sind keine Löschungsunterlagen oder Genehmigungen von Verkäuferseite einzuholen, trägt sie der Käufer allein.
Fällt als weitere Vollzugstätigkeit nur noch die Einholung von gebührenprivilegierten Erklärungen nach KV 22112 an, trägt der Käufer die Vollzugsgebühr in Höhe der nach KV 22112 anfallenden Beträge und der Verkäufer, soweit wegen der Löschungsunterlagen oder Genehmigungen auf Verkäuferseite letztlich eine höhere Vollzugsgebühr nach KV 22110 zu berechnen ist, den Differenzbetrag.
In allen sonstigen Fällen (d. h. wenn sowohl für die zur Eigentumsumschreibung notwendigen Vollzugshandlungen KV 22110 zu berechnen ist als auch die nach § 93 nur einmal nur zu berechnende Gebühr auch wegen Löschungsunterlagen oder Genehmigungen auf Verkäuferseite anfällt) tragen Verkäufer und Käufer die Vollzugsgebühr je zur Hälfte.
Zum Teil werden auch, anders als im letzten Satz obigen Formulierungsvorschlags vorgeschlagen, reine Mehrkosten-Klauseln empfohlen, nach denen der Verkäufer nur dann Teile der Vollzugsgebühr tragen soll, wenn durch Löschungsunterlagenanforderung oder Genehmigungen auf Verkäuferseite tatsächlich Mehrkosten entstanden sind (vgl. Diehn/Sikora/Tiedtke, Das neue Notarkostenrecht, 2013, Rn. 149 f.; Diehn, Notarkostenberechnungen, 3. Aufl. 2014, Rn. 169 a = in 5. Aufl. 2017 und 6. Aufl. 2020 Rn. 229, der auch auf die weiter zu Gunsten des Verkäufers bestehende Möglichkeit hinweist, bewusst die volle Kostentragung des Käufers auch bei Einholung von Löschungsunterlagen zu vereinbaren.). Wie zahlreiche Fragen von Seminarteilnehmern oder im Internet zeigen, wird häufig zwar eine Vollzugsgebühr anteilig berechnet und auf Verkäufer und Käufer nach dem, was der Notar bzw. die Mitarbeiter/innen für gerecht halten, aufgeteilt, ohne dass aber eine interne Kostenverteilungsregelung im Vertrag, welche diese Einzelheiten genau regelt, enthalten ist. Wegen möglicher Meinungsunterschiede der Vertragsparteien ist davon abzuraten. Die Unparteilichkeit des Notars wird durch dessen eigene Verteilung tangiert, was leicht zu vermeiden ist, indem in alle Kaufverträge eine angemessene Verteilungsregelung aufgenommen und mit verlesen wird (vgl. OLG Düsseldorf MittBayNot 2007, 430, dass. NotBZ 2008, 75 = Beschlüsse vom 27.3.2007 und 3.5.2007; vgl. auch LG Düsseldorf, Beschluss vom 04.02.2016 Az. 25 T 655/15 in Rechtsprechungsdatenbank NRW, sowie RNotZ 2016, 197). Elsing, Infobrief für Notariatsmitarbeiter Ausg. 4/2016 S. 21 ff. weist zutreffend darauf hin, dass auch zahlreiche Formulierungen in Kaufverträgen oft noch Streitpotential bieten, weil noch immer darüber gestritten werden kann, was unter „Kosten des Vollzugs“ beispielsweise genau zu verstehen ist. Auch für etwaige Hinterlegungskosten (Verwahrungsgebühr KV 25300) und im Fall von Genehmigungen auf Verkäuferseite, für die bei der Lastenfreimachung anfallenden Treuhandgebühren und die Grundbuchkosten der Löschung empfehlen sich möglichst genaue Regelungen. Dies gilt auch für die bei Entwurf von Löschungsbewilligungen oder Genehmigungen unter die Vollzugsgebühr fallenden Kosten der Unterschriftsbeglaubigung bei einem anderen Notar oder dem Vollzugsnotar (die KV 25100 mit 0,2-Gebühr, höchstens 70 Euro, aus dem Wert, der bei Entwurf maßgeblich wäre, also z. B. für Genehmigungen Wert nach § 98 halber Wert des Geschäfts oder anteiliger Wert, bei Löschungsbewilligungen für Grundpfandrechte nach § 53 Nennbetrag, ist nach ganz herrschender Meinung zusätzlich – egal von welchem Notar – zu berechnen, da die Gebührenfreiheit für selbständige Entwürfe nach den im 4. Buch des KV Vorbem. 2.4.1 Abs. 2 für die „Vollzugsentwürfe“ nicht gilt, so auch LG Bielefeld, Beschluss vom 17.12.2014 Az. 23 T 433-439/14, NotBZ 2015, 276 = ZNotP 2015, 38 mit Anm. Tiedtke, und OLG Hamm Beschluss vom 16.07.2015 Az. 15 W 152/15. auch in Rechtsprechungsdatenbank NRW).
(Ende Auszug aus eigenem Skript von Okt. 2020)
Notarkosten-Dienst = Unterstützung bei Notarkostenberechnungen, auch Rückständen, entgeltlich / günstig siehe www.filzek.de unter "Notarkosten-Dienst".
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