Erbbaurechtsänderungsvertrag

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JB86
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#1

02.12.2021, 10:38

Guten Morgen! :wink1

Bei uns wurde folgender Erbbaurechtsänderungsvertrag beurkundet:

1.) Erbbaurecht (noch nicht abgelaufen) wurde um 99 Jahre verlängert.
2.) Neuer, jetzt wertgesicherter Erbbauzins, wurde vereinbart.
3.) Aufnahme Wertsicherungsklausel für den Erbbauzins.
4.) Neufassung des Erbbaurechtsvertrages.
5.) Löschung eines bestehenden Vorkaufsrechts zugunsten eines (wahrscheinlich bereits verstorbenen) ehemaligen Erbbauberechtigten (wurde damals nicht gelöscht?).
6.) Einräumung eines Vorkaufsrechts für das Erbbaugrundstück zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten.

Meine Idee ist:

Wert: Verlängerung des Erbbaurechts, § 52 Abs. 2 (20facher Jahreswert des alten Erbbauzinses)
Erhöhung des Erbbauzinses, § 52 Abs. 2 (20facher Jahreswert der Erhöhung)

Und für die Löschung des alten Vorkaufsrechts und Einräumung des neuen Vorkaufsrechts am Erbbaugrundstück nichts?, da nicht gesondert zu bewerten wie bei einer Erbbaurechtsbestellung?! :kopfkratz

Und dann eine 2,0 Gebühr KV 21100 aus den beiden Werten?
Bitte um Verständnis für "blöde" Fragen, bin unfreiwillige Notariatsanfängerin :oops:
Martin Filzek
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#2

02.12.2021, 13:31

Würde ich im Ergebnis auch genau wie vorgeschlagen bewerten, nur zur Vereinfachung des Geschäftswertes statt Aufteilung in Verlängerung 20 Jahre alter Erbbauzins und Erhöhungsbetrag mal 20 besser gleich den aktuellen neuen Erbbauzins (der ja beide Teilbeträge enthält) x 20 nehmen.'
Theoretisch muss ja nach § 43 GNotKG noch der kapitalisierte Erbbauzins verglichen werden mit 80 % aus Verkehrswert Grundstück plus aufstehendem Gebäude. Sollte dieser Wert höher sein als der kapitalisierte Erbbauzins wäre dann das der Wert. Das ist aber wohl nur selten so (ggf. überprüfen).

Die Vorkaufsrechtseinräumung für den Erbbauberechtigten am Grundstück gehört zum typischen Inhalt des Erbbaurechtsvertrages und wird als gegenstandsgleich angesehen (Streifzug 12. Aufl. 2017 Rn. 806 am Ende).
Die Darstellungen zur Löschung des Vorkaufsrechts für einen früheren Eigentümer, der verstorben ist, verstehe ich nicht so ganz. Ich dachte, es ist immer sowieso für den jeweiligen Erbbauberechtigten das Vorkaufsrecht bestellt, so dass das Vorkaufsrecht damals auf späteren neuen Erbbauberechtigten übergegangen sein müsste (?), aber in jedem Fall denke ich - ohne 100 % Sicherheit - dass die Löschung in jedem Fall wie bei Neubestellung als gegenstandsgleiche Durchführungserklärung anzusehen ist, Wert wäre durch das Versterben ja auch gering max. 10 % ca., aber wie gesagt bei Annahme einer gegenstandsgleichen Sicherungs- und Durchführungserklärung kommt ja kein gesonderter Wert in Betracht.

Wertsicherungsklauseln werden nicht gesondert bewertet (vgl. § 52 Abs. 7, der aber wohl nur für in § 52 geregelte nutzungs- und Leitungsrechte gilt, sowie § 96 GNotKG allgemein, wonach es immer auf den momentanen Wert bei Beurkundung ankommt).

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:wink2
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JB86
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#3

02.12.2021, 14:26

Super, dann habe ich ja doch ein bisschen was verstanden von dem was ich gelesen habe!
:thx für Ihre schnelle Antwort Herr Filzek!
Bitte um Verständnis für "blöde" Fragen, bin unfreiwillige Notariatsanfängerin :oops:
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